电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品1相关研究：2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告202008202021中国上市物业服务企业百强研究报告20210528逐鹿天下，上市物企平均增速超40%，百亿营收阵容扩充至4家，行业格局未定，大发展仍在继续20210402研究团队李艳杰lyjforl（微信号）liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn范楚学Ciyyuan_（微信号）fanchuxue@ehconsulting.com.cn严逸然y85780(微信号)yanyiran@ehconsulting.com.cn所属行业物业发布时间2022年4月1日时代邻里（09928.HK）业态结构持续优化，物管增值双轮驱动核心观点：2021年是时代邻里第一个三年计划的收官之年，企业为投资者交出了一份较为满意的成绩单。从数据上看：截至2021年12月31日，时代邻里在管面积首次突破1亿平方米，较2020年末增长53.3%；合约面积为1.32亿平方米，同比增长61.8%。报告期内，时代邻里实现年度总收益约27.20亿元，同比增长54.7%；毛利约7.42亿元，同比增长39.8%；录得净利润3.34亿元，同比增长41.1%；净利率为12.3%，居于板块中间位置。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品2引言2021年是时代邻里第一个三年计划的收官之年，企业为投资者交出了一份较为满意的成绩单。从数据上看：截至2021年12月31日，时代邻里在管面积首次突破1亿平方米，较2020年末增长53.3%；合约面积为1.32亿平方米，同比增长61.8%。报告期内，时代邻里实现年度总收益约27.20亿元，同比增长54.7%；毛利约7.42亿元，同比增长39.8%；录得净利润3.34亿元，同比增长41.1%；净利率为12.3%，居于板块中间位置。以下将对时代邻里年度经营情况进行详细解读。一、市拓能力不断突破，业态结构持续优化截至2021年12月31日，时代邻里在管面积首次突破1亿平方米，较2020年末增长53.3%；合约面积为1.32亿平方米，同比增长61.8%。图：2019-2021年时代邻里面积情况数据来源：企业业绩报告 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品3从面积来源看，得益于时代邻里积极收并购，良好的品牌形象、优秀的拓展团队以及灵活高效的激励制度，企业第三方在管面积占比达到76.4%，较2020年末上升7.4个百分点，企业独立性得到进一步提升。除收并购外，依靠企业自主外拓新增面积同比增加128%达2016万平方米，时代邻里市拓竞争力逐步显现，为后续规模的可持续增长夯实基础。业绩发布会上管理层表示，时代邻里将扩张策略调整为“自主拓展为主，收购为辅”，暂不设定收并购目标。从区域分布看，作为深耕大湾区20余年的物企，报告期末，时代邻里在管面积中46.8%位于大湾区，进一步巩固区域竞争优势。同时，通过收购合达联行，正式进入成渝核心经济圈，成渝城市群合约面积大幅跃升1596%至2255万平，项目密度持续提升。未来，企业将继续深耕粤港澳大湾区、长三角、成渝以及华中四大核心城市群，以科箭物业作为华东地区、合达联行作为川渝地区外拓基地，进一步提升业务广度及市占率，为运营赋能。此外，核心城市的高消费潜力，也为增值服务的开展奠定基础。资料来源：微信公众号 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品4从业态上看，时代邻里聚焦住宅、产业园与公建三大核心业态，核心业态合约面积占比达84%，并采取差异化的布局策略。具体来看：住宅业态做密度，注重管理效能提升；产业业态做深度，通过与中国平安、丰树集团等大型企业的深度合作，促进全国扩张；公建业态做广度，仍以自主拓展为主。管理层表示，时代邻里早年间已完成市政环卫企业的收购，通过资源整合，目前已获得广州市黄埔区公安局、广州城市职业学院等项目。而2020至2021年收购的科箭物业、合达联行均与地方政府有长期合作，为公建业务的开展奠定基础。从数据来看，时代邻里仍以非住为主要业态，但业态结构更趋均衡。2021年，得益于合达联行的并表，企业在管面积中住宅物业占比提升至46.2%，较2020年同期提升13.8个百分点。图：2019-2021年时代邻里业态构成数据来源：企业业绩报告二、物管增值双轮驱动，平台赋能业务发展规模的快速提升与多元化业务的顺利开展，助力时代邻里财务指标稳步提升。截止到2021年末，时代邻里实现年度总收益约27.20亿元，同比增长54.7%；毛利约7.42亿元，同比增长39.8%；录得净利润3.34亿元，同比增长41.1%；净利率为12.3%，居于板块中间位置。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品5图：2019-2021年时代邻里经营情况数据来源：企业业绩报告在收入端，时代邻里收入主要来自物管服务、非业主增值、社区增值及其他专业服务四大业务线。其中，基础物管与社区增值服务是企业两大核心重点业务，收入贡献度分别为58%、20%，较2020年同期占比提升1%、9%，收入结构得到优化。数据来源：企业业绩报告于物业管理服务板块，随着时代邻里自主外拓，收并购管理规模持续上升，业务收入增长56%至15.77亿元。于社区增值服务板块，时代邻里聚焦公共空间租赁及停车位管理、生活服务两大业务种类。报告期内企业服务能力不断强化，并进行一系列的平台升级，全面进入社区平台化管理，带动社区增值服务录得收入约5.47亿元，同比增长约193.8%，实现3年9倍增长。未来，时代邻里将以社区为基础，打造围绕社区资产的“房事业群”与围绕社区业主的“人事业群”。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品6人事业群将通过社群运营，持续聚集流量，为社区团购等业务开展提供基础，为长远新兴业务提供孵化平台。房事业群将不断深挖社区资源，提高转化率，为后续发展贡献更多利润。管理层表示，在下一个规划中，社区增值服务将保持约30%的增长，预期到2024年，社区增值服务的总收入占比将会达到23%-25%，社区增值服务将是时代邻里的核心发展业务。盈利端，时代邻里整体毛利率由2020年的30.2%下降至2021年的27.3%，下降2.9個百分点，四大板块毛利率均有所下降。拆分来看，合达联行毛利率低于时代邻里，并表导致物管服务毛利率下降1.5%；社区增值服务毛利率下降17.1%，降幅最大，主要由于企业进行服务组合调整，生活服务占比提升。三、打造“科技+服务”平台，数字赋能高效运营收入的多元增长，与时代邻里的数字赋能密不可分。通过打造全生命周期的“科技+服务”平台，不断提升对客系统，实现全面物业服务线上化、社区交易线上化、项目管理线上化，用服务引流经营，用线上引领线下，提升业主活跃度与客户粘性，使流量互联互通并促进业务发展，实现以物业管理服务和社区增值服务为两大增长核心的“双轮驱动”。通过科技赋能，不断维持一个高品质的服务，强化服务+平台的能力，满足消费者需求。在企业内部，持续加强内部业财一体化、管理线上化、经营数据化、服务智慧化，使组织运转更高效。未来，时代邻里将继续加大在科技领域的投入，不断优化对客系统，提升客户体验；同时将加强内部业务系统、经营分析平台等基础设施的建设，全面助力业务发展。资料来源：微信公众号 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品7结语：近年来房地产行业逐渐转向良性循环发展模式，预计存量市场的竞争成为规模拓展的重点。在成本不断上升、管理颗粒度不断精细化的背景之下，能否成功打造重点城市高密度布局影响着未来管理提效和经营赋能的上限。时代邻里坚持“4321”核心战略，布局于高增长的四大城市群，提升项目密度，有望实现规模经济优势。企业市拓能力的提升，为规模的稳定增长提供保障 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品8【免责声明】本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的数据可能会与企业实际情况有所出入。嘉和家业最初出具日后发出与本报告所载数据不一致的研究报告，或企业公布数据与研究数据存在差异，对此嘉和家业可随时更改且不予特别通知。本报告旨在公正客观地反映行业趋势和企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。本报告版权仅为嘉和家业所有。未经嘉和家业书面同意，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、发布、转发或引用本报告的任何部分。若嘉和家业以外的机构或个人向其用户发放本报告，则由该机构或个人独自为此发送行为负责，嘉和家业对此等行为不承担任何责任。如未经嘉和家业授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担，嘉和家业将保留随时追究其法律责任的权利。【关于我们】【嘉和家业物业服务研究院】是亿翰股份(837350)旗下聚焦物业领域的综合服务平台，专注于提供及时的物业行业资讯、深度的上市物企解读以及行业高端圈层活动，其多项研究成果已经成为资本界的重要参考依据，致力于塑造物业行业“第一”品牌影响力。嘉和家业二维码