万科业绩下滑，力求安全平稳过渡

核心观点 ⚫本周市场回顾。第13周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.5%。沪深300指数报收3537.48，周度涨幅为-0.2%；创业板指数报收1818.20，周度涨幅为-2.7%；房地产指数（申万）报收1994.80，周度涨幅为-1.7%。 ⚫全国性政策方面。中国人民银行行长潘功胜：房地产已出现一些积极信号，市场波动对金融体系影响有限。地方政策方面。北京、广州计划推进城中村改造。云南西双版纳、哈尔滨、浙江台州、秦皇岛、青岛、福州等地调整公积金贷款制度。北京住建委废止“离异3年内不得京内购房”文件。广州发布“三旧”改造实施办法配套文件，《广州市城中村改造条例》批准通过。辽宁锦州春季购房节可享受购房契税补贴政策。青岛发布房地产平稳健康发展政策。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860521070001 ⚫本周新房和二手房销售量较第12周增加。第13周44大城市新房销售为3.3万套，较第12周增加35.3%；21大城市二手房销售2.2万套，较第12周增加5.3%。一线城市新房、二手房交易较第12周分别增加53.8%、增加8.8%；二线城市新房、二手房交易较第12周分别增加37.8%、增加4.9%。库存量和库销比均较第12周下降。截至第13周，18大城市库存为106.9万套，较第12周下降0.5万套；库销比为25.4个月，较第12周下降0.7个月。本周土地市场活跃度较第12周下降。第13周36大城市市本级合计成交土地14块。土地出让金减少。2024年第13周36大城市市本级土地出让金为143.8亿元，较第12周减少16.2亿元。平均溢价率上升。2024年第13周36大城市市本级土地成交平均溢价率10.7%，较第12周增加2.1pct。36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为1块。 二手房延续以价换量2024-03-24“以价换量”等因素带动二手市场成交量提升2024-03-18行业深度调整，央国企有望穿越周期：央国企改革专题研究2024-03-17 ⚫重点公司公告。万科、融创服务、旭辉控股等30余家房企发布年报或业绩公告。其中，大型房企如万科营收4657.4亿，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，连续5年保持下降；新城控股营收1192亿，回款金额812亿元，回款率107%，回款率位居行业前列；旭辉控股营收718.33亿，2023年交付建筑面积约442.72万平方米的物业，按年上升49.0%；融创中国营收1542.3亿，公司拥有人应占亏损约为人民币79.7亿元，亏损大幅减少了约71.2%。中国恒大撤回此前向美国法院提出的债务重组申请。碧桂园宣布延迟发布业绩公告。 投资建议与投资标的 ⚫23年万科业绩下滑，销售端跑赢大势，经营业务稳健增长，力求平稳渡过模式转型。3月28日万科发布2023年度报告，23年实现营收4657.39亿元，同比下降7.6%；归母净利润121.63亿元，同比下降46.4%。净利润下降的主要原因为1）行业销售端承压，公司开发业务结算规模和结算毛利率下降2）部分开发项目计提了减值。23年公司合同销售金额达到3761亿元，位居行业第二。23年全年房地产整体销售规模收缩明显，从销售金额来看，百强房企同比下跌17.7%、前五房企下跌11.8%，在行业下行期万科销售端不可避免承压，合同销售额同比下滑9.8%，但其降幅小于行业以及头部房企，体现其较强韧性。同时，万科经营业务稳健增长，其中 物 业 营 收 同 比 增 长10.2%， 蝶 城 战 略 取 得 成 效 ， 带 动 住 宅 物 业 毛 利 率 提 升3.5pct。公司面对利润承压，资金存量、现金短债比等指标下行压力，提出主要从三方面发力以平稳过渡：1.确保安全底线：通过大宗资产、股权交易等手段增厚安全垫，24年交易回款不低于300亿；2.降杠杆：24-25年削减付息债务1000亿以上3.坚持开发业务可持续内生发展。我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示： 地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 目录 1.第13周市场行情回顾（2024.03.23~2023.03.29）.....................................4 1.1第13周行业指数表现...................................................................................................41.2第13周地产板块个股表现............................................................................................4 2.行业及公司要闻回顾（2024.03.23~2023.03.29）.......................................4 2.1行业一周要闻回顾........................................................................................................42.2房地产行业重点城市周度数据回顾...............................................................................62.3重点城市土地市场跟踪.................................................................................................82.4重点公司一周要闻回顾...............................................................................................10 投资建议......................................................................................................11 风险提示......................................................................................................11 附录.............................................................................................................12 图表目录 图1：2024年第13周44城新房成交套数...................................................................................6图2：2024年第13周21城二手房成交套数................................................................................6图3：2024年第13周新房二手房成交套数中一线城市占比.........................................................6图4：第13周跟踪城市库销比.....................................................................................................7图5：重点城市库存和库销比.......................................................................................................7图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）..............................................................................8图7：卫星城土地成交情况（市本级）.........................................................................................8图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）...........................................................................8图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）..............................................................................9图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）...............................................................................9图11：36城土地流拍情况（市本级）........................................................................................10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指.....................................................4表2：本周A股房地产个股表现...................................................................................................4表3：地产板块股票池名单.........................................................................................................12 1.第13周市场行情回顾（2024.03.23~2023.03.29） 1.1第13周行业指数表现 第13周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.5%。沪深300指数报收3537.48，周度涨幅为-0.2%；创业板指数报收1818.20，周度涨幅为-2.7%；房地产指数（申万）报收1994.80，周度涨幅为-1.7%。 1.2第13周地产板块个股表现 第13周地产板块涨幅居前的公司分别为中国国贸、京投发展、西藏城投、大名城、大龙地产。 2.行业及公司要闻回顾（2024.03.23~2023.03.29） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。潘功胜：房地产已出现一些积极信号市场波动对金融体系影响有限。地方政策方面。北京、广州计划推进城中村改造。云南西双版纳、哈尔滨、浙江台州、秦皇岛、青岛、福州等地调整公积金贷款制度。北京住建委废止“离异3年内不得京内购房”文件。广州发布“三旧”改造实施办法配套文件，《广州市城中村改造条例》批准通过。辽宁锦州春季购房节可享受购房契税补贴政策。青岛发布房地产平稳健康发展政策。 ⚫全国性政策： 1)3月25日，中国人民银行行长潘功胜出席中国发展高层论坛，就中国经济形势与货币政策、金融稳定、金融开放与国际合作发表讲话，并与来自中外资企业、金融机构等的会议嘉宾进行深入交流。他指