规模业绩稳健增长，综合服务能力强化

房地产 2024年03月29日 新城悦服务(1755.HK) 规模业绩稳健增长，综合服务能力强化 公司报告 公司年报点评 推荐（维持） 股价：2.25港元 主要数据 行业 房地产 公司网址 www.xinchengyue.com 大股东/持股 实际控制人 总股本(百万股) 871.33 流通A股(百万股) 流通B/H股(百万股) 总市值（亿元） 17.78 流通A股市值(亿元) 每股净资产(元) 3.33 资产负债率(%) 50.75 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】新城悦服务（1 755.HK）*半年报点评*规模维持增长，大后勤战略持续深化*推荐20230 826 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 事项： 公司公布2023年年报，全年实现收入54.2亿元，同比增长4.7%，归母净利润4.5亿元，同比增长5.1%，拟每股派发股息人民币0.205元。 平安观点：  收入利润平稳增长，盈利能力小幅改善：公司2023年实现收入54.2亿元，同比增长4.7%，归母净利润4.5亿元，同比增长5.1%。其中物业管理服务收入35.6亿元，同比增长17.5%，社区增值服务收入13.1亿元，同比增长2.3%，开发商增值服务收入5.5亿元，同比下降36.2%。全年综合毛利率26.5%，同比微增0.7个百分点，其中物业管理服务毛利率同比微降0.5个百分点至24%，社区增值服务毛利率同比提升3.5个百分点至35.7%，开发商增值服务毛利率同比微降0.4个百分点至20.8%。年内销售及营销及行政开支率（扣除商誉及客户关系减值损失）10.5%，同比微降0.5个百分点。  管理规模延续增长，社区增值非周期性业务持续推进：2023年末公司在管面积2.2亿平米，较2022年末净增2543万平米；在管面积中第三方占比48.9%、非住宅占比22.5%。2023年社区增值非周期性业务持续推进，非周期性业务收入10.5亿元，同比增长12.8%，占社区增值服务收入80%。其中团餐服务收入4.5亿元，同比增长26.4%，重点拓展上海虹桥国际机场西区配套业务用房A楼餐厅、上海光大证券科技运营中心餐厅、上海影视文化产业园餐厅；固定资源管理服务1.6亿元，同比增长44.7%。  投资建议：由于受整体环境影响公司扩张速度低于预期，且盈利能力仍可能面临压力，下调公司2024-2025年EPS预测至0.53元（原为0.64元）、0.55元（原为0.69元），新增2026年EPS预测为0.57元，当前股价对应PE分别为3.8倍、3.7倍、3.6倍。公司综合服务能力持续增强，管理业态日渐丰富，非周期性业务持续推进，仍有望实现稳定发展，维持 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 5180 5424 5723 6009 6249 YOY(%) 19.1 4.7 5.5 5.0 4.0 净利润(百万元) 423 445 464 482 499 YOY(%) -19.4 5.1 4.2 3.9 3.5 毛利率(%) 25.8 26.5 25.8 25.5 25.4 净利率(%) 9.2 9.4 9.0 8.9 8.8 ROE(%) 16.4 15.3 14.5 13.8 13.1 EPS(元) 0.49 0.51 0.53 0.55 0.57 P/E(倍) 4.2 4.0 3.8 3.7 3.6 P/B(倍) 0.7 0.6 0.6 0.5 0.5 证券研究报告 新城悦服务·公司年报点评 2/ 4 “推荐”评级。  风险提示：1）房地产行业修复不及预期，物管发展空间受限，公司经营承压风险；2）市场化拓展竞争加剧，公司业务开拓承压风险；3）盈利能力持续下滑、减值计提超出预期风险。 新城悦服务·公司年报点评 3 / 4 资产负债表 单位：百万元 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E 货币资金 1927 3065 3616 4169 应收账款 1797 1381 1450 1508 预付款项、按金及其他应收款项 905 928 974 1013 其他应收款 0 0 0 0 存货 40 44 46 48 其他流动资产 883 920 940 958 流动资产总计 5552 6338 7027 7696 长期股权投资 6 6 6 6 固定资产 74 63 51 39 在建工程 0 0 0 0 无形资产 868 723 579 434 长期待摊费用 0 0 0 0 其他非流动资产 183 183 183 183 非流动资产合计 1130 974 818 662 资产总计 6683 7312 7844 8357 短期借款 0 0 0 0 应付账款 411 595 627 653 其他流动负债 2745 2850 2998 3119 流动负债合计 3155 3445 3624 3772 长期借款 0 0 0 0 其他非流动负债 236 236 236 236 非流动负债合计 236 236 236 236 负债合计 3391 3681 3860 4008 股本 60 60 60 60 储备 2844 2844 2844 2844 留存收益 0 290 591 903 归属于母公司股东权益 2904 3194 3495 3807 归属于非控制股股东权益 387 437 489 543 权益合计 3291 3631 3984 4349 负债和权益合计 6683 7312 7844 8357 现金流量表 单位：百万元 会计年度 2023E 2024E 2025E 2026E 税后经营利润 631 640 660 683 折旧与摊销 108 156 156 156 财务费用 -22 -9 -12 -14 其他经营资金 -328 642 41 31 经营性现金净流量 388 1430 846 857 投资性现金净流量 -266 -126 -126 -130 筹资性现金净流量 -152 -165 -169 -173 现金流量净额 -30 1138 550 553 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 利润表 单位：百万元 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E 营业额 5424 5723 6009 6249 销售成本 3986 4246 4477 4662 其他费用 13 10 11 11 销售费用 105 86 90 94 管理费用 541 553 581 604 财务费用 -22 -9 -12 -14 其他经营损益 0 0 0 0 投资收益 -0 0 0 0 公允价值变动损益 0 0 0 0 营业利润 802 836 862 892 其他非经营损益 -156 -165 -165 -170 税前利润 646 671 697 722 所得税 138 157 163 169 税后利润 508 514 534 553 归属于非控制股股东利润 63 50 52 54 归属于母公司股东利润 445 464 482 499 EBITDA 731 818 842 864 NOPLAT 647 672 690 712 EPS(元) 0.51 0.53 0.55 0.57 主要财务比率 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E 成长能力 营收额增长率 4.7% 5.5% 5.0% 4.0% EBIT增长率 3.7% 6.2% 3.5% 3.3% EBITDA增长率 5.6% 11.9% 2.9% 2.7% 税后利润增长率 7.0% 1.1% 3.9% 3.5% 盈利能力 毛利率 26.5% 25.8% 25.5% 25.4% 净利率 9.4% 9.0% 8.9% 8.8% ROE 15.3% 14.5% 13.8% 13.1% ROA 6.7% 6.3% 6.1% 6.0% ROIC 47.1% 47.9% 108.8% 153.0% 估值倍数 P/E 4.0 3.8 3.7 3.6 P/S 0.3 0.3 0.3 0.3 P/B 0.6 0.6 0.5 0.5 股息率 8.4% 9.8% 10.2% 10.5% 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推 荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间） 中 性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回 避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上） 中 性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间） 弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投