2023年度业绩点评：购物中心商管表现亮眼，住宅板块结构优化

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024年3月29日 公司研究 购物中心商管表现亮眼，住宅板块结构优化 ——华润万象生活（1209.HK）2023年度业绩点评 （ 买入（维持） 事件：公司2023年营收同比+23%，归母净利润同比+33%，派息率55%。 华润万象生活发布2023年度业绩公告，实现收入148亿元，同比增长22.9%，拆分板块来看，住宅板块收入96亿元，同比增长23.1%；商业板块收入52亿元，同比增长22.6%；实现毛利46.9亿元，同比增长30.0%，毛利率为31.8%，较上年同期提升1.7pct，归母净利润29亿元，同比增长32.8%；宣派2023年末期股息每股人民币0.481元，全年分红派息比率提升10pct至55%。 点评：购物中心商管业绩高增，住宅板块结构优化，整体运营效率有所提升。 1)购物中心商管业绩高增，写字楼出租率同比提升。公司在商管领域保持行业领先，截至2023年末，公司为98个已开业购物中心提供商业运营及物管服务（储备项目83个），其中78个来自华润置地；在营重奢购物中心万象城13座，行业第一；2023年新签约项目14个，均为一二线城市大型TOD项目。2023年公司旗下在营的购物中心零售额1812亿元，同比增长43.3%，业主端租金收入220亿元，同比增长38.8%。购物中心稳步开业，以及旗下购物中心的强劲销售表现，带动公司2023年购物中心商管业务收入32.4亿元，同比增长30.5%，毛利23.3亿元，同比增长50.4%，毛利率71.9%，同比提升9.5pct。 写字楼业务坚持“稳存量、拓增量”策略，打造“租赁+运营+物管”一体化管理模式，为26个写字楼提供商业运营服务（170万平），为195个写字楼提供物管服务（1480万平），2023年在管写字楼出租率83.9%，同比提升3.2pct，写字楼商管业务实现收入19.3亿元，同比增长11.3%。 2)住宅板块结构优化。截至2023年末，公司住宅等非商业业态在管面积3.6亿平，合约面积4.1亿平，得益于前期收购项目并表，以及外拓带来的在管面积增加，住宅板块物业管理/社区增值/开发商增值实现营收72.5/15.3/8.3亿元，同比+30.0%/+21.5%/-14.8%，地产开发相关的业务占比持续下降，收入结构优化。 3)高品质高效率运营，现金流优秀。公司重视成本和现金流管控，2023年全年基础物管收缴率90%，销售管理费用率8.4%，同比下降1.6pct，经营性现金流/净利润比例104.2%，同比提升19.2pct，年末在手现金116亿元，合理充裕。 盈利预测、估值与评级：公司在商管领域具备龙头地位，品牌美誉度高，旗下购物中心零售额稳步高增，关联方华润置地经营稳健，物管项目交付保障性较高。考虑开发商增值业务增速放缓，以及商管业务毛利率提升的综合影响，我们上调公司2024-2025年归母净利润预测至33.5/37.6亿元，新增2026年预测为41.7亿元，对应EPS为1.47（原1.38）/1.65（原1.57）/1.83元，当前股价对应PE为15/14/12倍，商管龙头，现金流优秀，分红慷慨，维持“买入”评级。 风险提示：经济环境影响购物中心零售额与写字楼出租率；住宅外拓不及预期。 公司盈利预测与估值简表 指标 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 12,016 14,767 17,320 19,753 22,154 营业收入增长率 35.4% 22.9% 17.3% 14.0% 12.2% 归母净利润（百万元） 2,206 2,929 3,348 3,761 4,170 归母净利润增长率 27.9% 32.8% 14.3% 12.3% 10.9% EPS（元） 0.97 1.28 1.47 1.65 1.83 ROE（归母，摊薄） 15.4% 18.3% 19.1% 19.5% 19.7% P/E 23.2 17.5 15.3 13.6 12.3 P/B 3.6 3.2 2.9 2.7 2.4 资料来源：同花顺，光大证券研究所预测，股价时间为2024-3-28；汇率：1港元=0.9069元人民币 当前价：24.75港元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 22.83 总市值(亿港元)： 564.92 一年最低/最高(港元)： 20.80/43.10 近3月换手率： 11.34% 股价相对走势 资料来源：Wind 相关研报 20230905 商管毛利率回升，中期分红慷慨——华润万象生活（1209.HK）2023年中期业绩点评 20230409 并购加速规模扩张，盈利能力表现优秀——华润万象生活（1209.HK）2022年业绩点评 20220908 疫情冲击商管仍具韧性，社区增值维持较高增长——华润万象生活（1209.HK）2022年中期业绩点评 20220809 租金减免影响有限，全年业绩有望稳健增长——华润万象生活（1209.HK）跟踪报告 20210624 商管龙头，扬帆起航——华润万象生活（1209.HK）首次覆盖报告 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 华润万象生活（1209.HK） 财务报表与盈利预测 12,016 14,767 17,320 19,753 22,154 -8,405 -10,073 -11,962 -13,705 -15,430 3,611 4,694 5,358 6,048 6,724 管理费用-1,053 -950 -1,097 -1,231 -1,358 市场推广开支-151 -285 -346 -395 -443 折旧及摊销-235 -258 -287 -315 -348 投资物业之公允价值变动43 39 72 74 75 其他收入及收益净额580 577 651 700 750 其他支出-经营-38 -49 -31 -30 -30 EBITDA3,227 4,285 4,895 5,480 6,065 营业利润 EBIT2,992 4,027 4,608 5,165 5,717 财务费用-87 -117 -122 -126 -130 税前利润2,906 3,912 4,485 5,039 5,587 所得税-693 -969 -1,121 -1,260 -1,397 2,213 2,943 3,364 3,779 4,190 2,206 2,929 3,348 3,761 4,170 0.97 1.28 1.47 1.65 1.83 流动资产合计 15,839 19,518 21,626 23,795 25,933 12,593 11,580 12,738 14,012 15,273 1,558 1,996 2,375 2,742 3,109 1,410 1,621 1,929 2,227 2,525 130 67 74 81 88 148 203 223 245 270 9,999 8,265 8,455 8,576 8,732 569 552 556 518 534 3,366 3,788 3,860 3,934 4,009 1,470 1,574 1,602 1,624 1,630 125 117 137 157 176 103 112 156 175 189 2,559 202 222 245 269 资产总计 25,838 27,783 30,081 32,370 34,665 8,040 8,340 9,173 9,615 9,890 1,339 1,546 1,691 1,814 1,929 4,651 4,121 4,684 4,787 4,742 1,832 2,172 2,359 2,525 2,679 100 152 167 184 202 118