合同销售逆势增长，商业双平台稳健运营

2024年03月28日 证券研究报告•2023年业绩公告点评 买入（维持）当前价：4.22港元 越秀地产（0123.HK）房地产目标价：——港元 合同销售逆势增长，商业双平台稳健运营 投资要点 财务优势突出，借贷成本持续优化。2023年公司实现收入802.2亿元，同比上升10.8%；毛利率15.3%，同比下降5.1个百分点；核心净利润34.9亿元，同比下降17.5%。公司债务结构持续优化，融资渠道多元化，2023年公司境内成 功发行69亿元公司债券，加权平均借贷年利率3.37%，境外发行自贸区债34亿元，加权平均借贷年利率3.92%；境外发行首单点心债12.1亿元；年内加权平均借贷年利率为3.82%，同比下降34pp。期末剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为67.4%、57.0%和2.01倍。 合同销售逆势增长，战略聚焦大湾区和华东地区。2023年公司累计合同销售金额1420.3亿元，同比上升13.6%，完成全年合同销售目标1320亿元的107.6%。战略聚焦大湾区和华东地区，大湾区实现合同销售金额716.0亿元，同比上升 20.0%，其中广州实现合同销售金额613.2亿元，同比上升15.3%，占比43.2%。华东地区全年实现合同销售金额373.8亿元，同比下降13.0%；中西部区域实现销售金额29.9亿元，同比增长123.8%。 土储优质且充足，多元方式补充土储。2023年公司通过多元化增储模式于11 个城市新增28幅土地，总建筑面积约为491万平，通过TOD、国企合作和产 业勾地等多元化增储模式获取的土储分别占新增土储的10%、19%和23%。期末总土地储备2,567万平，其中在大湾区和广州分别拥有土地储备1075/980万平，分别占比41.9%/38.2%。期内于杭州新增星桥TOD项目，总建筑面积48万平。TOD项目总土地储备331万平，约占公司总土地储备的12.9%，年内TOD项目实现合同销售273.7亿元，同比上升23.9%。 商业双平台稳健运营，物业管理规模持续增长。公司坚持“商住并举”发展战略，公司拥有越秀地产和越秀房托双平台，商业物业实现租赁收入4.9亿元，同 比上升49.7%，持有37.89%权益的越秀房产基金实现经营收入20.9亿元，同比上升11.4%。越秀房产基金所属写字楼业务实现租赁收入12.0亿元。越秀服务营收32.2亿元，同比上升29.7%；合约面积8345万平，在管面积6521万平方米；社区增值服务9.3亿元，同比上升43.3%。 盈利预测与评级。预计公司2024-2026年归母净利润增速分别为11%/5%/5%。考虑公司销售逆势增长，多元手段补充优质土储，维持“买入”评级。 风险提示：销售或不及预期，利润率或不及预期，土储拓展或不及预期。 指标/年度 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元人民币) 80222 86990 93425 99421 增长率 11% 8% 7% 6% 归属母公司净利润(百万元人民币) 3185 3528 3716 3909 增长率 -19% 11% 5% 5% 每股收益EPS 0.79 0.88 0.92 0.97 净资产收益率 5.73% 5.96% 5.91% 5.85% PE7.42 4.61 4.38 4.16 数据来源：公司公告，西南证券 西南证券研究发展中心 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 分析师：刘洋 执业证号：S1250523070005电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn 相对指数表现 越秀地产恒生指数 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70%23/323/523/723/923/1124/124/3 基础数据 数据来源：聚源数据 52周区间(港元)4.2-13.28 3个月平均成交量(百万)12.34 流通股数(亿)40.25 相关研究 市值(亿)169.87 1.越秀地产（0123.HK）：销售逆势增长，多元方式补充土储(2023-08-27) 1 请务必阅读正文后的重要声明部分 盈利预测 关键假设： 假设1：考虑到公司销售逆势增长，可结算资源充足，公司2024-2026年房地产开发销售结算金额预计增速分别为8%/7%/6%。 假设2：公司商业及多元化业务稳步拓展，预计2024-2026年其他业务收入增速分别为 15%/13%/12%。 表1：分业务收入及毛利率 单位：百万元人民币 2023A 2024E 2025E 2026E 房地产开发 收入 75216 81234 86920 92135 增速 9.4% 8.0% 7.0% 6.0% 其他 收入 5006 5756.5 6504.9 7285.4 增速 35.7% 15.0% 13.0% 12.0% 合计 收入 80222 86990 93425 99421 增速 10.8% 8.4% 7.4% 6.4% 成本 67964 73942 79598 84905 毛利率 15.3% 15.0% 14.8% 14.6% 数据来源：Wind，西南证券 风险提示 销售或不及预期，利润率或不及预期，土储拓展或不及预期。 附：财务报表 资产负债表(百万元) 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表(百万元) 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 338,164 353,656 372,943 389,308 营业总收入 80,222 86,990 93,425 99,421 现金 29,265 27,503 28,777 30,831 营业成本 67,964 73,942 79,598 84,905 应收账款 846 396 938 482 销售费用 2,451 2,697 2,943 3,132 存货 238,949 253,996 267,958 279,817 管理费用 1,799 1,914 2,055 2,187 其他 69,104 71,761 75,269 78,178 研发费用 0 0 0 0 非流动资产 63,014 62,655 62,299 61,946 财务费用 -119 -117 -132 -124 固定资产 11,542 11,452 11,367 11,286 除税前溢利 7,721 8,794 9,588 10,085 无形资产 1,337 1,368 1,397 1,424 所得税 3,146 3,606 4,123 4,337 其他 50,136 49,836 49,536 49,236 净利润 4,575 5,188 5,465 5,749 资产总计 401,179 416,312 435,242 451,254 少数股东损益 1,390 1,660 1,749 1,840 流动负债 210,087 218,031 229,496 237,760 归属母公司净利润 3,185 3,528 3,716 3,909 短期借款 22,976 24,976 26,976 28,976 EBITDA 8,138 9,227 9,615 9,980 应付账款 1,331 1,627 1,557 1,839 EPS（元） 0.79 0.88 0.92 0.97 其他 185,780 191,428 200,963 206,945 非流动负债 88,883 90,883 92,883 94,883 主要财务比率 2023A 2024E 2025E 2026E 长期借款 81,395 83,395 85,395 87,395 成长能力 其他 7,488 7,488 7,488 7,488 营业收入 10.78% 8.44% 7.40% 6.42% 负债合计 298,970 308,914 322,380 332,643 归属母公司净利润 -19.43% 10.77% 5.33% 5.18% 普通股股本 25,545 25,545 25,545 25,545 获利能力 储备 30,084 33,612 37,328 41,237 毛利率 15.28% 15.00% 14.80% 14.60% 归属母公司股东权益 55,629 59,157 62,873 66,782 销售净利率 5.70% 5.96% 5.85% 5.78% 少数股东权益 46,580 48,240 49,989 51,829 ROE 5.73% 5.96% 5.91% 5.85% 股东权益合计 102,209 107,397 112,862 118,611 ROIC 2.33% 2.34% 2.27% 2.26% 负债和股东权益 401,179 416,312 435,242 451,254 偿债能力资产负债率 74.52% 74.20% 74.07% 73.72% 现金流量表(百万元) 2023A 2024E 2025E 2026E 净负债比率 73.48% 75.30% 74.07% 72.12% 经营活动现金流 4,314 -1,407 1,282 2,065 流动比率 1.61 1.62 1.63 1.64 净利润 3,185 3,528 3,716 3,909 速动比率 0.39 0.37 0.37 0.37 少数股东权益 1,390 1,660 1,749 1,840 营运能力 折旧摊销 658 659 656 653 总资产周转率 0.21 0.21 0.22 0.22 营运资金变动及其他 -919 -7,254 -4,839 -4,337 应收账款周转率 113.31 140.00 140.00 140.00 投资活动现金流 804 -341 147 284 应付账款周转率 45.73 50.00 50.00 50.00 资本支出 5,009 -600 -600 -600 每股指标（元） 其他投资 -4,206 259 747 884 每股收益 0.79 0.88 0.92 0.97 筹资活动现金流 2,301 -15 -155 -295 每股经营现金流 0.00 -0.35 0.32 0.51 借款增加 12,944 4,000 4,000 4,000 每股净资产 13.82 14.70 15.62 16.59 普通股增加 0 0 0 0 估值比率 已付股利 -2,249 -4,015 -4,155 -4,295 P/E 7.42 4.61 4.38 4.16 其他 -8,394 0 0 0 P/B 0.42 0.28 0.26 0.24 现金净增加额 7,419 -1,762 1,274 2,054 EV/EBITDA 12.13 10.53 10.39 10.20 数据来源：公司公告，西南证券 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，报告所采用的数据均来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。分析师承诺不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿。 投资评级说明 报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6个月内 的相对市场表现，即：以报告发布日后6个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。 公司评级 行业评级 买入：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20%以上 持有：未来6个月内，个股相对同期