收入业绩均承压，商业彰显强运营--2023年业绩公告点评

2024年03月22日 收入业绩均承压，商业彰显强运营 --2023年业绩公告点评 核心观点： 分析师 ⚫收 入 业 绩 下 降：2023年实 现 收 入1807.37亿 元 ，同 比 下 滑27.87%，开发 业 务 结 转 营 业 额 同 比 下 降31.35%，对 收 入 影 响 较 大。2023年 实 现 归母净 利 润128.5亿 元 ， 同 比 下 滑47.25%， 归 母 净 利 润 较 收 入 下 滑 幅 度 大，主 要 受如 下3个 原 因 影 响。1） 毛 利 率 下 滑 较 多 ，2023年 公 司 毛 利 率16.92%，较2022年 下 滑4.25pct，其 中由 于行 业 整 体 销 售 承 压 ，结 转 项 目多 为 土 地 市 场 较 热 时 所 拍 等 原 因 ，开 发 结 转 毛 利 率 为11%， 较2022年17%下 滑6.9pct。2）投 资 物 业 公 允 价 值 变 动 值 降 低 ，2023年 该 值 为19.99亿 元 ，较2022年 降 低30.77%，或 由 于2023年 受 到 楼 市 整 体 较 弱 的 影 响 ，投 资 物 业 重 估 值受 影 响所 致 。3）费 用 率 上 升 ，2023年 管 理费 用 率 和 销 售费 用 率 分 别 为2.91%、3.04%， 分 别 较2022年 提 升0.78pct、0.33pct。 ⚫销 售量 减 价 升：公 司2023年实 现 销 售1734.88亿 元 ，同 比 下 滑13.94%；销 售 面 积1079.6万 方 ， 同 比 下 滑17.25%； 对 应 销 售 均 价16069.6元/平米 ， 同 比 提 升4%， 销 售 量 减 价 升。从 区 域 看 ， 长 三 角 、 环 渤 海 、 西 部 、华 南 及 华 中 片 区 销 售 金 额 占 比 分 别 为28.9%、21.8%、28.4%、11.8%、9.1%，长 三 角 、 环 渤 海 和 西 部 是 公 司 主 要 的 销 售 区 域 。从 城 市 能 级 看 ， 一 二线城 市 销 售 占 比95%。截 至2023年 末 ， 公 司 已 售 未 结 的 销 售 金 额 为1734亿 元 ， 为 公 司 未 来 持 续 稳 定 发 展 奠 定 坚 实 基 础 。 ⚫投 资聚 焦 核 心：拿 地 方 面，2023年公 司新 增31幅 地 块 ，新 增 建 面368万 方 ，权 益 建 面266万 方 ，权 益 地 价259亿 元 ，平 均 权 益楼 面 价9730元/平 米 ，楼 面 价/销 售 均 价 比 例 为0.61，权 益 地 价/销 售 金 额 比 值 为14.93%，投 资 保 持 审 慎。公 司 拿 地 聚 焦 高 能 级 城 市 。按 区 域 划 分 ，长 三 角 、西 部 、华 南 、 环 渤 海 、 华 中 区 域 的 新 增 面 积 占 比 分 别 为26.3%、41.8%、9.5%、11.4%、11%，长 三 角 和 西 部 是 公 司 主 要 补 货 区 域 。截 至2023年 末 ，公 司土 储4539万 方 ，权 益 建 面3236万 方 ，对 应 权 益 比 例71.29%，土 储 平均楼 面 价4705元/平 米 ， 为 当 期 销 售 单 价 的29.3%， 土 储 维 持 高 权 益 比 例。从 区 域 分 布 看 ， 环 渤 海 、 西 部 、 长 三 角 、 华 中 、 华 南 区 域 的 土 储 占 比分别 为33.1%、25.3%、16.7%、13.8%、11.1%。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 ⚫运 营彰 显 强 管 理 能 力：2023年 ，公 司 实 现 租 金 收 入129.4亿 元 ，同 比 增长8.9%， 其 中 商 场 、 租 赁 住 房 、 其 他 收 入 占 比 分 别 为77.4%、19.7%、2.9%。1）商 业 实 现 租 金 收 入102.8亿 元 ，同 比 增 长9%。截 至2023年 末 ，已 开 业88座 商 场 ，已 开 业 商 场 建 面797万 方 ，整 体 出 租 率96.2%。2023年 新 开 业12座 商 场 ，其 中7座 位 轻 资 产 ，轻 重 并 举推 进 商 业 发 展 。2024年 预 计 新 开14座 商 场 。2）长 租 公 寓 实 现 租 金 收 入29.3亿 元 ，同 比 增 长13%，五 年CAGR已 达25%。截 至2023年 末 ，冠 寓 已 开 业12.3万 间 ，整体 出 租 率95.5%，其 中 开 业 超 过6个 月 的 房 源 出 租 率 位96.4%。商 场 和 长租 公 寓 均 维 持 高 出 租 率 ， 彰 显 强 运 营 管 理 能 力 。 ⚫财 务稳 健：公 司 严 控 杠 杆，截至2023年 末 公 司 净 负 债 率55.9%、剔 除 预收 账 款 的 资 产 负 债 率60.4%；有 息 负 债 规 模 收 缩 ，截 至2023年 末 有 息负债 余 额1926亿 元 ， 较 年 初 下 降7.4%；债 务 结 构健 康， 短 债 占 比13.9%、外 债 占 比17.7%；维 持现 金 充 足 ，截 至2023年 末 ， 公 司 在 手 现 金604.2亿 元 ， 现 金 短 债 比1.36；融 资 成 本 维 持 低 位 ， 公 司 平 均 借 贷 成 本 为 年 利率4.24%，平 均 贷 款 年 限7.85年 。公 司 融 资 渠 道 通 畅 ，2023年 公 司 新增经 营 性 物 业 贷 净 增174亿 元 、2023年 新 发 行3年 期 中 票23亿 元 。 ⚫投 资 建 议 ：公 司 财 务 稳 健 ，严 控 杠 杆，融 资 渠 道 通 畅 。受行 业 整 体 下 行 、毛 利 率 下 降等 因 素 影 响，2023年公 司业 绩 同 比 下 滑47.25%；由 于 公 司 持续 聚 焦 核 心 ，2023年 销 售 实 现 量 减 价 升；运 营 业 务 实 现 同 比 正 增 长，商业 和 长 租 公 寓 维 持 高 出 租 率 体 现 公 司 强 管 理 能 力 。我 们 基 于2023年业 绩调 整2024-2025年 业 绩预 期 ， 我 们 预 计2024-2026年 归 母 净 利 润128.50亿 元 、138.71亿 元 、147.04亿 元 ，EPS为1.90元/股 、2.05元/股 、2.17元/股 ， 对 应PE为5.20X、4.82X、4.55X， 维 持 “ 推 荐 ” 评 级。 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、房 价 大 幅 波 动 的 风 险 、政 策 实 施不 及 预 期 的 风 险 、 公 司 销 售 结 算 不 及 预 期 的 风 险， 业 务 发 展 不 及 预 期。 附录： 分析师承诺及简介 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，3年 房 地 产 研 究 经 验 ， 美 国 东 北 大 学 硕 士 ， 同 济 大 学 金 融 学 学 士 ， 曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 免责声明 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn 中国银河证券股份有限公司研究院深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦公司网址：www.chinastock.com.cn