商业地产宣传册

作为全球值得信赖的商业地产合作伙伴，Arup帮助定义了城市的天际线以及生活和工作环境的质量。我们的工作随着开发商，业主和居住者不断变化的愿望和挑战而不断发展。 欲了解更多信息，请发送电子邮件：commercial @ arup. com Contents 交通枢纽周围的发展 ICT与数字 结构木材 Over Station Developments 即使是最有经验的开发人员，开发OSD也可能是一种范式转变。Andy Pye认为，成功的关键是尽早进入，理解什么是灵活的，成为一个好的倾听者并管理接口。 随着密度的增加和私人交通的减少，车站的开发代表了改善我们的城市和释放以前无法进入的房地产价值的机会。 了解什么是灵活的 提早进入 成功还取决于能否迅速认识到什么是灵活的，因此有待辩论。一个优秀的OSD设计团队也有铁路侧设计经验，通常可以在这方面提供帮助。例如，全线标准通常是用石头写的，不能受到挑战，但车站设计的元素响应当地的一系列条件，如行人流量，群众或材料选择可能更容易挑战。 The private developer will find that their influence variety dependson when they get on - board. In an operational station thedeveloper is likely to find they have limited influence but with anew station, by being 从主要铁路交汇处上方的大型计划到郊区火车站旁边的超市，OSDs将公共部门基础设施运营商聚集在一起和私人开发商在一个有价值但不熟悉的伙伴关系。 从一开始，他们可以实现一些非常重要的协同作用。 本文借鉴了Arup在许多Crossrail OSD上的最新经验，包括与Derwent，红衣主教Lysander和Grosvenor的项目。 2008年的情况就是如此，当时《Crossrail法案》为伦敦市中心的10个新车站制定了规定。强制性购买订单包含了15,000平方米的伦敦市中心房地产，但也为回购航空权开放创造了机会，这是黄金开发的难得机会。那些从第一天开始就参与的开发商已经能够获得一些重要的解决方案，包括重新安置入口，修改结构网格和弯曲地下室空间的分配。 一位客户最近承认花费了六个月和七个数字的总和来挑战开发协议的一部分，但最终却回到了 他们从哪里开始。设计上也是如此。 的确，公共部门运营商和私人开发商之间的关系并不平等。几乎每次都建造铁路胜过商业办公楼。但是，OSD也可能是重要的资金流，尤其是对于较大的OSDs。在提供可衡量价值的同时，尊重铁路运营和计划限制的良好提案将难以忽视。 Derwent很早就参与了他们最新的OSD，并进行了多次期权研究和成本建模。结果，他们说服了Crossrail将地下六层楼的空间重新配置为两层 红衣主教Lysander意识到他们需要对车站设计进行更改以确保 这导致了OSD的净可出租面积的显着增加，更好的地板以及Derwent和Crossrail的更大价值。 因此，他们能够就荷载和结构网格的变化达成一致，并确保了他们的规划应用。 做一个好的倾听者 车站开发商通常在商业开发中驱动价值方面几乎没有经验，同样，大多数商业开发商可能在交付铁路方面也没有经验。此外，铁路项目可能如此之大，以至于它被分为一系列较小的项目，没有一方对车站有完整的详细概述。设计师和承包商可以同样孤立他们的经验和知识。在这种设置中，了解各方立场的细微差别，他们的担忧和他们的驱动因素，以及他们如何理解风险需要大量仔细的倾听和一定程度的翻译。 以正确的方式设置东西会有所帮助。尽早开始很重要，这样每个人都有足够的时间来探索设计和选择。虽然你不需要一个完整的站专家在你的团队，一个友好的顾问可以帮助提供观点和解码铁路行业的一些特点。为了避免僵局，设计通常需要在“最佳猜测”的基础上进行，鼓励这一点和管理风险可以比等待一切都解决更好的结果。 在设计和交付OSD时，有许多技术问题需要协商；协调设计，以充分利用地面和地下室的“共享空间” 1，容纳彼此的工厂和路由服务，隔离火车，排气扇和tannoys的噪音和振动。在别人的结构之上支撑建筑物或建造新的基础带来了一系列特殊的挑战。甚至看似简单的问题，例如作为获得公用事业连接到大楼需要小心注意。 Grosvenor担心嘈杂的通风井风扇可能对其OSD产生影响。在花了很长时间聆听问题并收集数据之后，他们使用Arup Soundlab来了解OSD办公室内部的状况，并帮助确保改善隧道通风井的性能。 这将帮助他们的新办公空间满足所需的BCO标准，并获得最高的梅菲尔租金。 管理接口 It is said that the devil is in the detail and never is this truerthan with an OSD. Preparation work in understanding theexisting construction is key. For 这意味着要根据现场实际存在的记录图纸进行认真检查，并进行条件调查和材料测试。 For new building stations this involves ensuring that the OSD teamhave access to and understand the latest station design. In bothcases lidar survey, appropriate interpreted, can be useful inaccuracy determining the as - built structure. 同意对现有站的修改可能是一个漫长的过程，需要尽早确定。关于可以做什么和不能做什么以及必须遵循的过程有严格的规定。在可能的情况下，将连接设计纳入基地构建站是有利的，如果不是，则必须达成后缀协议。公差应始终大型和良好的合同前施工建议是必不可少的。 Grosvenor意识到OSD的起重机策略是关键的程序驱动因素。通过将起重机底座投入车站地面，他们解决了其中一个关键接口并获得了关键程序收益。 未来管道 仍然对OSD感兴趣吗？有了HighSpeed 2，Crossrail 2，TfL Framework和许多主要的NR升级，开发OSD的时机从未有过。OSD将为我们未来的基础设施项目提供重要的资金来源，并可以为我们的城市做出积极的贡献。我们都需要共同努力，从这些机会中获得最大的价值。 Andy Pye是我们伦敦办公室的副主任。他是一名结构工程师，专门从事建筑设计，是伦敦戴维斯街65号的项目总监。 1 Oxford Street,伦敦 牛津街1号是一个混合用途方案，建立在Crossrail即将到来的基础上，以支持牛津街东端的大规模再生。该开发项目包括两栋建筑，包括35, 000ft2零售和200, 000ft2商业空间，以及一个新的600个座位的剧院和一个大型双层地下室，该地下室连接到周围的伦敦地铁资产。 由于在托特纳姆法院路建造了新的Crossrail车站，以及对现有伦敦地铁站的相关升级工程，因此出现了重新开发这些地点的机会。该开发称为现场开发（OSD）。这要求设计团队在多年的时间内与Crossrail密切合作，以确保Crossrail结构能够支持新建筑并能够提供未来的服务和公用事业。 Arp成功地与伦敦地铁进行了早期对话，从而对车站的设计进行了重大修改，因此他们的“后台”工厂室的很大一部分被放置在地下。Arp的积极主动的方法与出色的关系管理技能相结合，帮助团队为建筑物提供了大约28, 000ft2的额外地上可出租区域。 Arup的开创性工作和研究使团队能够开发出一种解决方案,使剧院免受火车噪音和振动的影响,为客户提供位于Soho中心的世界级剧院场地。 CLIENTDerwent伦敦 ARCHITECTSAHMM, Haworth Tompkins (礼堂建筑师) ARUPSERVICES结构、机械、电气和公共卫生工程;岩土工程;立面工程;材料咨询;声学;消防工程;可持续性;数字和ICT服务 AWARDS2012年MIPIM未来项目奖-表彰高度赞扬- 2016年世界建筑节 65 Davies Street是一栋六层高规格的商业办公楼，位于威斯敏斯特伦敦自治市镇。大约97, 000ft2的开发项目将在新的Bond Street West Crossrail站顶部建造。 在Crossrail - spea中，该开发被称为车站开发（OSD）。OSD的设计引入了一些独特的挑战，车站占用了大部分底层和地下室，特别是围绕复杂的技术接口和公用事业连接。OSD结构的稳定性取决于与Crossrail混凝土隧道通风井的连接。Arp与Crossrail进行了出色的合作，就车站设计的技术接口参数达成了一致，从而可以进行施工。 Arup解决不寻常的复杂技术问题的能力脱颖而出，为充分减轻从电台到OSD的噪声传输所需的声学分离提供了高度专业的解决方案。Arup SoundLab中的声学可听化为客户提供了不同的噪声场景，从而能够在声学隔离。Arup已向开发人员证明了降低设计风险并成功协助准备开发协议的能力。 Arup设计了一个经济的钢框架，具有优化的结构地板深度，以最大限度地提高可用地板高度的价值。建筑服务策略提供了足够和足够的工厂空间，通过建筑物的良好连通性，以满足波动的服务要求，并实现了有效的设计，当OSD在2020年投放市场时，符合预计的商业标准。 CLIENTGrosvenor伦敦 ARCHITECTSPLP体系结构 结构，机械，电气和公共卫生工程;声学;消防工程; BREEAM咨询;垂直运输;可持续性;专业照明;数字和ICT;安全服务; WELL评估 场地制作和再生 场地制作和再生 地方经济学。Joanna Rowelle和Malcolm Smith解释了为什么地方建设可以成就或破坏城市复兴项目。 场地制作 场所建设是对公共空间的规划，设计和管理的多方面方法，以确保城市再生项目的更广泛的成功。如今，人们更加关注如何使场所在经济上发挥作用以吸引人们和企业，同时人们越来越认识到我们需要 了解长期的社会收益，可以通过强大的场所建设和再生项目交付。 再生— —社会和经济繁荣良好的场所建设和再生计划应结合通过跨经济学，治理和领导力，建筑环境，筹资机制的联合方法来应对问题的能力 和社区参与。最终的目标应该是通过创造就业机会和促进福祉来创造经济和社会运作的地方。了解基础设施和再生带来的更广泛的经济效益变得至关重要。Arp为客户提供的再生和场所制作计划的工作经常探索一个更广泛的区域，而不仅仅是在红线边界内，而是寻求了解这个地方的历史和未来背景，并为人们和地方提出项目，这些项目将带来短期、中期和长期的利益。 阿姆斯特丹 增量步骤 杰出的新总部和新的公共广场。最近开放的第二阶段包括NOMA广场，这是历史悠久的合作社建筑后面的改造庭院。 此外，无论是由公共部门还是私营部门提供的新发展和再生，都越来越多地认识到他们的第一次造地行动-无论是同时使用还是永久使用-将成为一系列事件的催化剂，这些事件将实现价值和长期提升。在建筑环境中，这意味着开发具有良好公共空间的商业和住宅环境的强大集群。随着世界各地的城市寻求竞争优势，并寻求应对向竞争力和全球化的巨大转变，发展希望在一个地方提供非常高度集中的活动，这些活动有能力吸引人们和企业，并应对人们在大城市生活和工作方式的变化。 We previously advised the district of Zuidas in Amsterdam as asas it develop a new growth corror out of the city. One of the whileus