房地产行业：五年期LPR调降继续刺激房市

EquityResearch SectorReport:PropertySector中文版ChunliZhan詹春立行业报告：房地产行业Chineseversion(852)25097745james.zhan@gtjas.com.hk 21February2024 五年期LPR调降继续刺激房市 SectorReport 中国人民银行下调五年期贷款市场报价利率（LPR）的幅度超预期。据中国人民银行，商业银行作为调整房贷利率基准的五年期LPR于2024年2月20日由4.20%下调至3.95%。尽管市场对此次下调LPR已有充分预期，但我们认为此 次下调幅度超出了市场预期。这是有史以来LPR的最大降幅（-25个基点），也是自去年6月以来的首次调降。春节过后，政府加大了刺激信贷需求的力度，释放了积极的信号。我们认为，2月份的LPR下调，叠加一线城市近期的政策放松，应有助于刺激房市。展望2024年3月的房地产销售，我们认为有望出现“小阳春”，或将超出市场的预期。 Rating:Outperform Maintained 评级：跑赢大市(维持) 恒生内地地产指数和恒生指数 下调也有助于稳定房价。当前，房贷利率与租金回报率之间的较大差距，是抑制购房需求的一个重要因素，这也是导致去年“提前还贷潮”的原因之一。我们认为，无风险利率的下调将降低对物业租金回报率的要求，从而有助于稳定房价。 EquityResearchReport 我们认为，虽然房价仍有下跌的趋势，但在无风险利率下行、租金回报率提高的情况下，市场有望逐步达到新平衡点。在现阶段，下调LPR有助于市场扭转悲观预期。总体而言，我们认为今年的政策目标在于看到房市企稳，而非刺激市场在短期内出现反转。 春节期间的房地产销售仍不太乐观。正如预期的那样，由于居民返乡置业需求减 20.0 0.0 (20.0) (40.0) (60.0) (80.0) %ofreturn 弱，春节期间房地产销售回暖缺乏动力。根据中指研究院的数据，在春节假期期 Feb-23Apr-23Jun-23Aug-23Oct-23Dec-23Feb-24 间（2月10日至2月17日），25个代表城市新房日均成交面积较上年春节假 HSIIndexMSMPIIndex 期下降约27%。另一方面，我们也观察到一线城市出现了一些积极的变化。根据 中指研究院的数据，上海、深圳在春节假期期间的日均成交面积分别较去年春节假期增长了126%和125%。我们预计，春节假期后一线城市的销售势头将继续改善。 我们预计，债务重组成功的浪潮或将带来机遇。从困境反转的可能性出发，我们认为旭辉控股集团（00884HK）和融创中国（01918HK）有可能是受益者。就 行业基本面而言，考虑到2024年“三大工程”的加速推进，尤其是城中村改造， 我们预计2024年房地产行业将继续温和复苏。在优质公司中，我们推荐招商蛇口（001979SZ）、保利发展（600048SH）和万科企业-H（02202HK）。同时，我们推荐拥有产业园业务的中新集团（601512SH），在有利的产业政策作用下，其增长前景较好。 PropertySector 风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。 资料来源：Bloomberg。 全国房地产市场销售情况 20,000RMBbn 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 AmountSoldofCommodityHousesYTD(LHS) AmountSoldofResidentialHousesYTD(LHS) AmountSoldofCommodityHousesYTDYoY(RHS) AmountSoldofResidentialHousesYTDYoY(RHS) 资料来源：中国国家统计局。 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 股 票研 究 行 业 报告 证 券研究报 告 房 地产行 业 PropertySector 个股评级标准 评级相对表现 参考基准:香港恒生指数评级区间:6至18个月 21February2024 相对表现超过15% 买入 或公司、行业基本面展望良好 相对表现5%至15% 收集 或公司、行业基本面展望良好 相对表现-5%至5% 中性 或公司、行业基本面展望中性 相对表现-5%至-15% 减持 或公司、行业基本面展望不理想 相对表现小于-15% 卖出 或公司、行业基本面展望不理想 行业评级标准 评级相对表现 参考基准:香港恒生指数评级区间:6至18个月 跑赢大市中性 跑输大市 相对表现超过5% 或行业基本面展望良好相对表现-5%至5%或行业基本面展望中性相对表现小于-5% 或行业基本面展望不理想 利益披露事项 (1)分析员或其有联系者并未担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。 PropertySector房地产行业 (2)分析员或其有联系者并未持有本研究报告所评论的发行人的任何财务权益。 (3)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司并未持有本研究报告所评论的发行人的市场资本值的1%或以上。 (4)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司在过去12个月内没有与本研究报告所评论的发行人存在投资银行业务的关系。 (5)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司没有为本研究报告所评论的发行人进行庄家活动。 (6)没有任何受聘于国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司的个人担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。没有任何国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司有联系的个人为本研究报告所评论的发行人的高级人员。 免责声明 本研究报告并不构成国泰君安证券(香港)有限公司(“国泰君安”)对购入、购买或认购证券的邀请或要约。国泰君安与其集团公司有可能会与本报告涉及的公司进行投资银行业务或投资服务等其他业务(例如:配售代理、牵头经办人、保荐人、承销商或自营投资)。 国泰君安的销售人员，交易员和其他专业人员可能会口头或书面提供与本研究报告中的观点不一致或截然相反的观点或投资策略。国泰君安的资产管理和投资银行业务团队亦可能会做出与本报告的观点不一致或截然相反的投资决策。 本研究报告中的资料力求准确可靠，但国泰君安不会对该等资料的准确性和完整性做出任何承诺。本研究报告中可能存在一些基于对未来政治和经济状况的某些主观假定和判断而做出的前瞻性估计和预测，而政治和经济状况具有不可预测性和可变性，因此可能具有不确定性。投资者应明白及理解投资之目的和当中的风险，如有需要，投资者在决定投资前务必向其个人财务顾问咨询并谨慎抉择。 本研究报告并非针对且无意向任何隶属于或位于某些司法辖区内之人士或实体发布或供其使用，如果此等发布、公布、可用性或使用会违反该司法辖区内适用的法律或规例、或者会令国泰君安或其集团公司因而必须在此等司法辖区范围内遵守相关注册或牌照规定。 SectorReport ©2024国泰君安证券(香港)有限公司版权所有，不得翻印香港中环皇后大道中181号新纪元广场低座27楼 电话(852)2509-9118传真(852)2509-7793 网址:www.gtjai.com