2024年商业地产行业展望：强基固本，向新而生

调整方向、强化基础，全球房地产行业向新而生 德勤金融服务业研究中心 33. . .尾注 主要观点 为化解技术债务，房地产公司应大力提升技术能力。61%的受访者坦言公司核心技术基础设施仍依赖传统系统，但近半数受访者亦表示正着力推进系统现代化改造。 许多房地产公司在环境、社会和公司治理（ESG）合规方面准备不足。近六成受访者称公司缺乏满足合规标准所需数据、流程和内部控制措施。 多数受访者将减少开支作为当务之急；营收预期降至2018年调研开始以来最低水平。员工和办公空间开支缩减是首要举措。 受访者指出，房地产基本面中最为疲弱的指标当属资本成本和资本可用性。约半数受访者预计资本成本（50%）和资本可用性（49%）将在2024年进一步恶化，2023调研持此观点的受访者占比分别为38%和40%。 多数受访者计划通过外包提升效率。主要目标在于借助外包获得技术能力以期优化流程并提升运营敏捷性和韧性。 重新稳固发展基础 各位同仁： 展望2024年，多重挑战和期望转变叠加的困局料将持续，但全球房地产行业有望通过稳固根基重获发展动力。新冠疫情后，人们工作方式和办公模式发生深刻变化，加之地缘政治局势难料、金融市场动荡等因素，2024年对于房地产企业的恢复和重振至关重要。市场对于房地产行业健康状况和发展前景看法不一，房地产行业领导者需要强化基础，同时重塑房地产所有权和投资模式，积极寻求新发展。 未来12至18个月非常重要。为重新定位，房地产公司需在厘清关键事项的同时重新调整战略，而这需要与以往截然不同的行动方针。 2024年的商业地产展望旨在帮助领导者强基固本，向新而生。 本文中，我们针对提升业务效率和可持续发展为领导者提供建议，包括：主动调整房地产投资组合结构和采取风险缓释措施，推进绿色行动和脱碳举措以及借助税收激励创造价值，推动运营和技术转型。 本报告基于德勤一年一度的《全球房地产行业展望调研》编写，探讨北美、欧洲和亚太地区房地产业主和投资者最关心的问题。调研结果得到德勤房地产行业客户和德勤中国行业专家和研究领导人的支持，他们结合亲身体验和洞察，给出切实可行的建议。 我们希望本报告能为您2024年的战略规划提供有益启发。欢迎随时与我们联系深入探讨。 罗远江房地产行业全国主管合伙人德勤中国 经济放缓隐忧进一步影响行业收入和支出 进入2024年，全球经济体仍将面临多重阻力：俄乌冲突持续、极端气候灾害频发、移民问题亟待解决、中国房地产行业持续低迷。1但针对2023年年初银行业动荡的积极政策回应、消费者需求稳健以及能源和食品价格企稳，似乎已经缓解了一些紧张情绪。全球范围，尽管预警信号已持续数月，不确定因素挥之不去，但在一些明朗条件支持下，各经济体尚能保持平稳运行。 2023年调研显示，营收预期连续第二年下降：六成受访者预计2023年营业收入将下降，而2022年这一比例为48%。这一情绪在欧洲（66%）、北美（60%）和亚太（53%）受访者中均十分明显（图1）。 有鉴于此，参与调研的首席财务官计划继续削减开支。两年以前，仅有6%的受访者有此打算，2023年，这一比例仍为6%，而今，多达四成受访者表示将在2024年进一步削减开支。用人（49%）和办公空间（46%）开支缩减是首要举措。 德勤《2024年全球房地产行业展望调研》表明，无论哪种经济预测最终变为现实，在2024年及更远的将来，对经济状况的担忧将是影响全球房地产领导者决策的主要因素。此次调研面向11个国家开展，共有来自大型房地产公司和投资公司的750位首席财务官及其直接下属接受调研（请参阅边栏“调研方法”）。 调研方法 勤金融服务业研究中心邀请全球大型房地产公司和投资公司共计750位首席财务官及其直接下属参与此次调研。 受访者分享对于2024年所在企业前景以及人才、运营和技术相关计划的看法，以及未来12至18个月的投资重点和结构调整规划。 受访者来自三个地区：北美（美国和加拿大）、欧洲（英国、法国、德国、荷兰和西班牙）以及亚太（澳大利亚、日本、中国大陆和新加坡）。 本次调研涵盖资产管理规模不低于5,000万美元的房地产企业，调研于2023年6月开展。 图1 各地区大部分受访者均预计2023年营业收入将降低 与2023年同期相比，您对2023年最终确认的营业收入有何预期？ 全球来看，利率上升和资本成本增加是受访者最关心的问题，二者在影响公司未来12至18个月财务业绩的宏观经济因素中位居前列。在所有选项中，利润上调排位上升最快，在上年基础上跃升10位，2024年位居第三（见图2）。在2024年调研新入围选项中，资本成本在全球排名第五，在三个地区中的两个都位列前三。新增的大量赎回/短期流动性问题在亚太地区最受瞩目，名列第一。 全球受访者都对网络风险越发担忧，认为它最有可能影响财务表现，尤其是在欧洲，近半数受访者选择此选项（见图2）。这也不难理解，随着建筑中越来越多采用智能技术，房地产行业现在面临资产层面的脆弱性。2 图2 宏观经济因素和网络风险是2024年的首要关注点 下列哪项因素对所在公司未来12至18个月的财务业绩构成最大威胁？ 市场预期发生结构性变化 年下调营收预期、采取更多开支削减措施和加强业务运营之外，绝大多数受访者表示未来12至18个月内，空置率、租赁活动和租金增长等租赁基本面也将恶化（见图3A）。一些受访者认为房地产资本市场接近触底，预计房地产价格和交易活动继续下行的受访者比例与2023调研持平。2024年调研结果表明，大多数受访者（达到2018年调研开始以来最高比例）预期房地产行业基本面将会恶化。除连续第二 经济增长放缓预期之下，贷款机构也趋于审慎。美联储2023年4月调查显示，正在收紧商业按揭贷款放贷标准的银行比例高达67%，作为对照，在2021年年底计划放松标准的银行比例仅有9%。4一些贷款机构甚至完全撤出房地产贷款市场，到2023年，房地产各细分市场贷款机构已大量减少。5 面对贷款标准收紧、贷款机构减少以及借贷成本上涨，商业地产买家在2024年或更难以获得购房资金。截至2023年报告编制期间，全球房地产销量下降59%，其中美国下降63%、欧洲下降62%，亚太下降50%。6美国有近9,000亿美元的贷款将在未来两年内到期，7鉴于当前借贷成本普遍高涨且贷款机构厌恶风险，这类按揭贷款到期后或面临续贷难题。单看2023年到期的贷款，商业抵押担保证券（CMBS）和贷款抵押债券就占一半以上。82023年6月，CMBS债务拖欠率大幅上升28个基点，达到3.9%。9 2024年，基本面预期变化最大的当属资本可用性和资本成本（见图3B）。预计资本成本状况恶化的受访者比例从2023调研的38%升至2024调研的50%，预计资本可用性恶化的受访者比例则从2023调研的40%升至2024调研的49%。各大央行为降通胀频频加息，贷款机构亦纷纷收紧信贷标准，上述预期或许是对此的侧面反映。全球利率上涨带来融资成本增加。截至2023年第二季度，美国商业按揭贷款平均利率超过6.6%，比之2022年年初时的3.8%接近翻番。3 图3A 更多受访者预计房地产行业基本面将达调研开始以来最差水平 未来12至18个月，房地产行业基本面变化预期 图3B 更多受访者预计房地产行业基本面将达调研开始以来最差水平 与2023调研相比最值得注意的变化 图4 受访者更看好数字地产和独户租赁/建房出租类地产 对房地产业主和投资者而言，未来12至18个月以下哪类资产的风险调整投资机会最具吸引力？ 在2024调研中，不属于“四大核心”（写字楼、零售地产、工业地产和多户住宅）的替代型资产机会有所增加；其中有三类现已成为受访者的五大首选目标。独户租赁（SFR）和建造租赁（BTR）类住宅上升五位，排名第二，紧随其后的是养老地产（第三）和生命科学地产（第五）。从北美排名来看，自助仓储地产的排名同比增幅最大，从第14位跃升六位，位居第八。 随着房地产业主和投资者认真考量经济增长乏力态势以及房地产基本面预期变化，最受青睐的房地产类型正在改变。针对未来12至18个月内哪类资产的风险调整投资机会最具吸引力，数字地产（即数据中心和基站）在三个地区都名列榜首（见图4）。自2023年起，郊区和市区写字楼排名均大幅下降，这反映出企业持续努力应对混合办公趋势。从全球排名来看，市区写字楼从2023调研的第一跌至2024调研的第十。郊区写字楼也下降五位，位居第七。 以下是未来一年各类地产市场预期的具体变化： 写 字 楼 写字楼市场面临重新调整，这与区域购物中心数年前的情况类似。19据房地产服务公司戴德梁行（Cushman & Wakefield）估测，美国存量写字楼中有近60%需要重新投资或升级，另外20%则需要大修才能投入使用。20当前阶段，写字楼业主和投资者应切实考虑如何处理表现不佳的资产，可对其进行适应性再利用、改建以满足高品质办公需求或达到可持续建筑标准；或者，如果改建不具成本效益，直接拆除。正如我们在德勤2023金融服务业预测中所谈到的，如果写字楼市场基本面进一步恶化，加之多户住宅市场持续稳定，到2027年，写字楼改建为住宅不失为一个广泛可行的选择。21 现状 远程办公在各行业蔚然成风，对写字楼需求造成冲击。尽管自2020年以来仅美国就新增200多万室内办公岗位，但写字楼市场仍减少近两亿平方英尺的办公空间，10且资产价值同比均降近10%。11到2023年年初，受经济不确定性增加影响，商业空间租赁人签订新租约态度谨慎。这导致全球写字楼空置率超过15.6%，其中北美（上升53个基点）和亚太（上升42个基点）的季度升幅最为显著，欧洲（上升10个基点）次之。12由此引发全球写字楼总市值下降4.5%，其中北美降幅最大（5.9%），其次是亚太（3.4%）和欧洲（2.0%）。13 在香港，通关及疫情之后营商环境好转，但由于全球经济低迷和融资成本较高，跨国公司对扩张计划成本开支持审慎态度，因此企业成本控制及不断上升的空置率造成写字楼租金收入持续承压。2024年，随着海外及中国内地需求增长，租户重返市场，有望扭转租金下行压力。 然而，凡事皆有例外。随着人们日益重视办公空间品质，楼龄新的优质办公楼资产表现继续大幅领先。14据估计，设计用于承载混合办公空间的新建项目已吸纳超过1亿平方英尺的闲置空间。尽管由于投资活动减少，多地市场在价格发现方面仍举步维艰，但优质资产和劣质资产之间的价值差距已明显扩大。15 零售地产 展望 现状 在2023年年初我们对全球各地的写字楼利用率已有较为实际的初步预判。平均而言，美国写字楼利用率稳定在疫情前水平的50%以下，欧洲为70%-90%，亚太为80%-110%。16全球地区差异与居住习惯、通勤时间和劳动力市场的不同有关。17 在2023年年初消费者信心回落接近历史低位后，近期零售地产市场呈现上行趋势。在美国，随着抑制通货膨胀举措显现成效，七月消费者信心指数连续第二个月上升。22德勤消费者状态追踪系列调研显示，全球消费者财务状况持续改善。截至2023年6月底，只有35%的受访者认为自身财务状况在过去一年有所恶化，较2月（41%）减少。23 写字楼业主和投资者都应认识到，混合办公将长期存在，并正在改变写字楼的使用和价值，因而估值策略也应相应调整。新冠疫情使写字楼租户有近三年的时间充分审视办公空间需求，如今他们更加明白多大的空间可满足自身所需。 尽管经济指标反映出的市场健康状况存在一定差异，但在近年行业转型和优质地段大型零售商整合推动下，零售租户需求得以保持增长势头。市场调研机构Coresight Research数据显示，2022年美国新开门店比关闭门店多出1,500家，截至2023年报告编制期间，这一数字接近1,000家。24北美、欧洲和亚太的租赁活动总体保持积极态势。25 世邦魏理仕（CBRE）最近的写字楼租户调研显示，六成美国受访者认为其办公空间利用率已达稳定状态，而在2022年预计达到稳定状态的受