公募REITs月度观察：理性看待REITs市场近期波动

2024年2月2日 理性看待REITs市场近期波动 核心观点： 分析师 吴京：010-80927767：wujing_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523080001 本 月 项 目 动 态：国 泰 君 安 城 投 宽 庭 保 障 房REIT上 市，上 市 首 日 发 布 原 始 权 益人 增 持 公 告，提 振 信 心；3单REITs启 动 认 购，分 别 是 华 夏 金 茂 购 物 中 心REIT（ 发 行 价 格2.670元/份）、嘉 实 物 美 消 费REIT（发 行 价 格2.383元/份）、华夏 华 润 商 业 资 产REIT（ 发 行 价 格6.902元/份 ） ；4单REITs的 审 核 状 态 有 所更 新，分 别 是 华 泰 紫 金 宝 湾 物 流 仓 储REIT、华 夏 深 国 际 仓 储 物 流REIT、中 航易 商 仓 储 物 流REIT、 华 夏 特 变 电 工 新 能 源REIT。 首 批 消 费 基 础 设 施REITs有 望 近 期 上 市，为 我 国 商 业 不 动 产 发 展 提 供 了 新机 遇 。首 批 获 得 中 国 证 监 会 准 予 注 册 的 批 复 的4单 消 费 基 础 设 施REITs目 前已 有3单 启 动 认 购 。 此 外 ， 华 夏 首 创 奥 特 莱 斯REIT、 华 安 百 联 消 费REIT也已 申 报 ， 消 费 基 础 设 施REITs发 展 进 程 大 幅 加 快 。 消 费 基 础 设 施REITs通 过资 产 证 券 化 的 方 式 将 流 动 性 较 差 的 底 层 资 产 转 换 为 流 动 性 较 强 的 金 融 产 品 ，将 商 业 不 动 产 未 来 的 现 金 流 提 前 变 现 ， 增 强 原 始 权 益 人 投 资 能 力 的 同 时 ， 为投 资 者 提 供 了 更 为 多 样 和 灵 活 的 投 资 工 具 。 REITs市 场 经 历 全 面 破 发 ， 投 资 人 需 理 性 对 待 市 场 波 动 。30只 上 市REITs均 经 历 破 发 ， 部 分 产 业 园 区 项 目 的 出 租 率 下 降 、 仓 储 物 流 项 目 未 来 租 金 未 达市 场 预 期 等 问 题 引 发 市 场 对REITs整 体 情 况 的 担 忧 ， 直 接 反 映 为 二 级 市 场 价格 下 降，呈 现 整 体“估 值 下 调”的 局 面。尽 管 面 临 短 期 挑 战，REITs市 场 仍 具有 一 定 的 长 期 投 资 价 值 。 建 议 投 资 者 多 关 注REITs底 层 资 产 的 质 量 、 长 期 价值 和 发 展 潜 力 ， 理 性 对 待 市 场 近 期 的 波 动 。 政 策 层 面 不 断 发 挥 积 极 作 用 ， 引导 诸 如FOF、 社 保 等 增 量 资 金 入 市 。 未 来 ， 可 进 一 步 加 强 对 估 值 合 理 性 和 审慎 性 的 考 察，以 及 出 台 税 收 和 会 计 核 算 等 方 面 的 优 化 举 措。每 一 个 冬 天 之 后，都 是 春 暖 花 开 。 风险提示 本 月REITs市 场 表 现 ：（1） 本 月 中 证REITs指 数 （ 收 盘 ） 波 动 下 跌 ， 最 低点698.60，再 创 历 史 新 低，但 整 体 表 现略好 于 中 证500指 数。（2）产 权 类 和特 许 经 营 权 类REITs指 数 均 下 跌 。 分 资 产 类 型 来 看 ， 六 大 板 块 指 数 收 益 率 均为 负 值。（3）REITs市 场 共 成 交26.50亿 份，环 比 上 月+24.45%；成 交 额 为84.34亿 元 ， 环 比 上 月+13.48%； 月 均 换 手 率1.09%， 环 比 有 所 增 加。（4） 本 月25只REITs估 值 相 对 净 值 折 溢 价 率 为 负 。 1.项目运营及行业下行风险2.政策支持力度不及预期风险 目录 （一）国家层面的重点政策.....................................................................................................................................................3（二）地方层面的重点政策.....................................................................................................................................................3 （一）国泰君安城投宽庭保租房REIT上市，上市首日发布原始权益人增持公告..........................................................4（二）首批消费基础设施REITs有望近期上市，为我国商业不动产发展提供了新机遇.................................................5（三）本月REITs市场经历全面破发，投资人需理性对待市场波动.................................................................................5 三、本月REITs市场表现...................................................................................................................................................................6 （一）中证REITs指数本月波动下跌，表现略好于中证500指数.....................................................................................6（二）REITs成交量和成交额均有所恢复，区间换手率显著提升......................................................................................8（三）25只REITs估值相对净值折溢价率为负..................................................................................................................10 一、REITs市场本月最新政策梳理 （一）国家层面的重点政策 支 持 数 字 基 础 设 施 领 域 探 索 发 行REITs。2023年12月25日，国 家 发 展 改 革 委 等 部 门 联 合 印 发《关于 深 入 实 施“东 数 西 算”工 程加 快 构 建 全 国 一 体 化 算 力 网 的 实 施 意 见》（发 改 数 据〔2023〕1779号），支 持 产 权 清 晰 、 运 营 状 况 良 好 的 绿 色 数 据 中 心 集 群 、 传 输 网 络 、 城 市 算 力 网 、 算 电 协 同 等 项 目 探 索 发行 基 础 设 施 领 域 不 动 产 投 资 信 托 基 金 （REITs） ， 强 化 政 策 性 金 融 支 持 。 支 持 住 房 租 赁 市 场 发 行REITs拓 宽 多 元 化 融 资 渠 道，需 以 把 控 风 险 为 前 提。2024年1月5日，中国 人 民 银 行和国 家 金 融 监 督 管 理 总 局联 合 发 布《关 于 金 融 支 持 住 房 租 赁 市 场 发 展 的 意 见》（银 发〔2024〕2号），强 调拓 宽 住 房 租 赁 市 场 多 元 化 投 融 资 渠 道，稳 步 发 展 房 地 产 投 资 信 托 基 金（REITs）。稳 步 推进 房 地 产 投 资 信 托 基 金 试 点 工 作 ， 在 把 控 风 险 前 提 下 ， 募 集 资 金 用 于 住 房 租 赁 企 业 持 有 运 营 长 期 租 赁住 房 。 支 持 房 地 产 投 资 信 托 基 金 份 额 交 易 流 通 ， 促 进 住 房 租 赁 企 业 长 期 稳 定 经 营 ， 防 范 短 期 炒 作 。 优先 支 持 雄 安 新 区 、 海 南 自 由 贸 易 港 、 深 圳 中 国 特 色 社 会 主 义 先 行 示 范 区 等 国 家 政 策 重 点 支 持 区 域 以 及人 口 净 流 入 的 大 城 市 开 展 房 地 产 投 资 信 托 基 金 试 点 ， 为 利 用 各 类 建 设 用 地 （ 含 集 体 建 设 用 地 、 企 事 业单 位 自 有 空 闲 土 地 等 ） 依 法 依 规 建 设 和 持 有 运 营 长 期 租 赁 住 房 的 企 业 提 供 资 金 支 持 。 （二）地方层面的重点政策 多 地 出 台 基 础 设 施REITs相 关 政 策，涉 及 恢 复 和 扩 大 消 费、文 旅 产 业、民 营 企 业 等 领 域。内 蒙 古自 治 区 发 展 和 改 革 委 发 布 《 关 于 恢 复 和 扩 大 消 费 若 干 措 施 的 通 知 》 ， 强 调 完 善 消 费 基 础 设 施 建 设 支 持政 策，及 时 遴 选 推 荐 符 合 条 件 的 消 费 基 础 设 施 发 行 不 动 产 投 资 信 托 基 金（REITs）。陕 西 省 人 民 政 府 办公 厅 发 布 《 关 于 加 快 文 旅 产 业 发 展 若 干 措 施 》 ， 积 极 引 导 文 旅 企 业 用 好 陕 西 中 小 企 业 融 资 服 务 平 台 ，争 取 文 旅 领 域 基 础 设 施 不 动 产 投 资 信 托 基 金 （REITs） 项 目 。 中 共 广 东 省 委广 东 省 人 民 政 府 发 布 《 关于 促 进 民 营 经 济 发 展 壮 大进 一 步 推 动 民 营 经 济 高 质 量 发 展 的 实 施 意 见》，支 持 更 多 符 合 条 件 的 民 间 投资 项 目 发 行 基 础 设 施 领 域 不 动 产 投 资 信 托 基 金 （REITs） 。 二、REITs项目本月市场动态 本 月国 泰 君 安 城 投 宽 庭 保 障 房REIT上 市，上 市 首 日 开 盘 价3.05元/份，收 盘 价3.048元/份，盘 中最 高 价3.061元/份，最 低 价2.706元/份；3单REITs启 动 认 购，分 别 是华 夏 金 茂 购 物 中 心REIT（发 行价 格2.670元/份 ）、 嘉 实 物 美 消 费REIT（ 发 行 价 格2.383元/份 ） 、华 夏 华 润 商 业 资 产REIT（ 发 行 价格6.902元/份 ）。此 外 ， 据 沪 深 交 易 所 网 站 显 示 ， 有4单REITs的 审 核 状 态 有 所 更 新 ， 分 别 是华 泰 紫金 宝 湾 物 流 仓 储REIT、 华 夏 深 国 际 仓 储 物 流REIT、 中 航 易 商 仓 储 物 流REIT、 华 夏 特 变 电 工 新 能源REIT。 （一）国泰君安城投宽庭保租房REIT上市，上市首日发布原始权益人增持公告 国 泰 君 安 城 投 宽 庭 保 租 房REIT上 市 首 日，基 金 管 理 人 公 开 披 露 该REIT原 始 权 益 人 控 股 股 东 的 增持 计 划 ， 此 举 在 一 定 程 度 上 有 助 于 稳 定