公募REITs月度观察：REITs指数首现“九连阳”，多措并举支持REITs市场生态建设

2024年3月1日 REITs指数首现“九连阳”，多措并举支持REITs市场生态建设 核心观点： 分析师 吴京：010-80927767：wujing_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523080001 本 月 项 目 动 态 ：2单 消 费 基 础 设 施REITs获 交 易 所 反 馈 ， 分 别 是 华 夏 首 创 奥特 莱 斯REIT和 华 安 百 联 消 费REIT；建 信 建 融 家 园 租 赁 住 房REIT向 交 易 所 进行 申 报；另 有2单REITs发 布 询 价 公 告，分 别 是 易 方 达 深 高 速REIT和 嘉 实 中国 电 建 清 净 能 源REIT。 消 费 基 础 设 施REITs蓄 势 待 发。前 期 已 有4单 消 费 基 础 设 施REITs获 批，其中 ， 华 夏 金 茂 商 业REIT、 嘉 实 物 美 消 费REIT、 华 夏 华 润 商 业REIT已 完 成 询价 ， 中 金 印 力 消 费REIT进 展 相 对 落 后 ，4单REITs有 望 于 近 期 集 中 上 市 。 消费 基 础 设 施REITs项 目 的 提 速 表 明 消 费 领 域 在 资 本 市 场 中 的 地 位 逐 渐 得 到 认可 ， 这 一 新 型 底 层 资 产REITs项 目 的 涌 现 ， 有 助 于 促 进 我 国 消 费 领 域 的 升 级和 发 展 ， 推 动 我 国 资 本 市 场 更 好 地 服 务 实 体 经 济 。 中 证REITs指 数 本 月 首 现“九 连 阳”， 极 大 提 振 市 场 信 心 。与 上 个 月 的 跌幅 形 成 鲜 明 对 比，本 月REITs二 级 市 场 表 现 突 出，自2月6日 起，中 证REITs指 数 经 历9天 连 续 上 涨， 提 示 投 资 者 保 持 理 性 投 资 ， 建 议 长 期 投 资 人 重 点 关注REITs产 品 。 本 月REITs市 场 表 现 ：（1） 中 证REITs指 数 （ 收 盘 ）呈 现 上 涨 态 势， 表 现好 于 上 证 指 数 、 沪 深300指 数 。 （2）30只REITs均 表 现 为 上 涨 ，且有8只REITs涨 幅 超 过15%。（3）保 障 性 租 赁 住 房 板 块和能 源 基 础 设 施 板 块REITs指 数 收 益 率 较 上 市 以 来由 负 转 正，分 别为4.00%和3.09%。（4）REITs成 交 量和 成 交 额 双 降，区 间 换 手 率 有 所 提 升。本 月REITs市 场 共 成 交20.32亿 份，环比 上 月-23.31%；成 交 额 为72.65亿 元，环 比 上 月-13.86%；月 均 换 手 率1.20%，环 比 上 月+10.48%。 （5） 除 交 通 基 础 设 施 板 块 外 ， 其 他 五 大 板 块REITs活 跃度 均 有 所 下 降。交 通 基 础 设 施 板 块REITs月 成 交 额 环 比+14.96%，月 成 交 量 环比+10.64%； 仓 储 物 流 板 块REITs活 跃 度 降 幅 最 大 ， 月 成 交 额 环 比-33.99%，月 成 交 量 环 比-37.82%。 （6） 仍 有 过 半 数 的REITs估 值 相 对 净 值 折 溢 价 率 为负 。 风险提示 1.项目运营及行业下行风险2.政策支持力度不及预期风险 目录 （一）国家层面的重点政策.....................................................................................................................................................3（二）地方层面的重点政策.....................................................................................................................................................3 （一）消费基础设施REITs蓄势待发：本月2单消费基础设施REITs获上交所反馈，前期4单有望集中上市.........4（二）本年首单高速公路REIT项目启动询价......................................................................................................................5（三）首单水力发电REIT项目启动询价..............................................................................................................................5 三、本月REITs市场表现...................................................................................................................................................................5 （一）中证REITs指数本月首现“九连阳”，振奋人心.....................................................................................................5（二）REITs成交量和成交额双降，区间换手率有所提升..................................................................................................7（三）仍有过半数的REITs估值相对净值折溢价率为负.....................................................................................................9 一、REITs市场本月最新政策梳理 （一）国家层面的重点政策 证 监 会 公 开 发 文 明 确 公 募REITs权 益 属 性，投 融 两 端 均 将 受 益。2024年2月8日，中 国 证 券 监 督管 理 委 员 会 印 发 《 监 管 规 则 适 用 指 引— —会 计 类 第4号 》 ， 明 确REITs的 权 益 属 性 。 一 方 面 ， 有 利 于提 升 原 始 权 益 人 发 行REITs和 扩 募 的 积 极 性 ； 另 一 方 面 ， 对 机 构 投 资 人 持 有REITs的 会 计 处 理 方 式 给予 更 大 的 灵 活 性 ， 有 助 于 降 低 因REITs二 级 市 场 价 格 大 幅 波 动 而 对 机 构 投 资 人 利 润 表 造 成 的 影 响 ， 有利 于 投 资 端 生 态 环 境 的 优 化 。 国 家 发 展 改 革 委 积 极 推 动 民 间 投 资 项 目 发 行 基 础 设 施REITs， 释 放 积 极 信 号 。2024年2月5日 ，国 家 发 展 改 革 委 法 规 司 司 长 孟 玮 女 士 在 国 务 院 政 策 例 行 吹 风 会 上 表 示 ， 鼓 励 民 间 投 资 项 目 发 行 基 础 设施 领 域REITs。截 至2024年1月 末，发 改 委 已 向 证 监 会 推 荐 民 间 投 资 项 目6个，已 受 理 民 间 投 资 项目8个 ， 正 在 前 期 辅 导 的 民 间 投 资 项 目4个 ， 涉 及 清 洁 能 源 、 消 费 基 础 设 施 、 数 据 中 心 、 仓 储 物 流 、 产业 园 区 等 领 域 。 发 改 委 将 继 续 支 持 更 多 领 域 符 合 条 件 的 民 间 投 资 项 目 发 行 基 础 设 施REITs。 上 交 所 专 门 就 基 础 设 施REITs年 度 报 告 信 息 披 露 的 有 效 性 发 文 指 导 ， 保 护 投 资 者 合 法 权 益 。2024年2月8日 ， 上 海 证 券 交 易 所 发 布 《 关 于 做 好 公 开 募 集 基 础 设 施 证 券 投 资 基 金 （REITs）2023年 年 度报 告 披 露 工 作 有 关 事 项 的 通 知 》 ， 强 调 基 础 设 施REITs年 度 报 告 应 当 充 分 披 露 对 投 资 者 作 出 价 值 判 断和 投 资 决 策 有 重 大 影 响 的 信 息 ， 真 实 、 准 确 、 完 整 地 反 映 基 础 设 施REITs的 实 际 情 况 ， 突 出 底 层 资 产运 行 状 况 ， 以 简 明 清 晰 、 通 俗 易 懂 的 方 式 披 露 信 息 ， 切 实 提 升 信 息 披 露 的 有 效 性 ， 保 护 投 资 者 合 法 权益 。 进 一 步 细 化 和 完 善 了 公 募REITs的 信 披 要 点 。 消 费 基 础 设 施REITs发 行 有 望 进 一 步 提 速，有 利 于 发 挥 提 振 消 费 的 积 极 作 用。2月23日，中 国 证监 会 公 布 了2023年 全 国 人 大 代 表 建 议 和 全 国 政 协 委 员 提 案 办 理 工 作 情 况，在 对《关 于 将 消 费 类 基 础 设施 入 池 公 募REITs的 提 案 》 的 答 复 函 中 ， 证 监 会 表 示 ， 将 会 同 国 家 发 展 改 革 委 积 极 推 进 符 合 条 件 的 消费 基 础 设施REITs项 目 落 地，推 动 盘 活 存 量 资 产、扩 大 有 效 投 资 和 提 振 消 费。春 节 前 华 夏 华 润 商业REIT、华 夏 金 茂 商 业REIT、 嘉 实 物 美 消 费REIT已 完 成 募 集 ， 另 有 多 单 消 费 消 费 基 础 设 施REITs排 队 待 批 ，获 将 等 待 合 适 时 机 集 中 上 市 。 （二）地方层面的重点政策 2024年2月18日，浙 江 省 发 展 和 改 革 委 员 会 发 布《关 于 印 发2024年 浙 江 省 扩 大 有 效 投 资 政 策 的通 知 》 ， 鼓 励 盘 活 存 量 资 产 ， 探 索 资 产 盘 活 创 新 政 策 ， 并 支 持 特 定 基 础 设 施 项 目 开 展REITs试 点 ， 同时 鼓 励 民 营 企 业 参 与 并 为 合 格 项 目 提 供 财 税 金 融 政 策 支 持 。 2024年2月21日 ， 上 海 市 发 展 和 改 革 委 员 会 副 主 任 陈 国 忠 在 上 海 市 政 府 新 闻 发 布 会 上 表 示 ， 今年 上 海 在 促 进 有 效 投 资 工 作 重 点 方 面 ， 将 用 好 用 足 政 策 工 具 。 用 好 用 足 中 央 预 算 内 投 资 、 增 发 国 债 、地 方 政 府 专 项 债 券 、 基 础 设 施REITs等 各 类 投 融 资 政 策 和 工 具 ， 服 务 支 撑 项 目 建 设 。 二、REITs项目本月市场动态 本月2单 消 费 基 础 设施REITs获 交 易 所 反 馈，分 别 是华 夏 首 创 奥 特 莱斯REIT和华 安 百 联 消费REIT；建 信 建 融 家 园 租 赁 住 房REIT向 交 易 所 进 行 申 报 ； 另 有2单REITs发 布 询 价