1savills.com.cn/research• 四季度，五个新项目入市，共计43.2万平方米供应，全年供应约187万平方米，截至2023年末，全市甲级写字楼总存量为1,836万平方米。• 受到新增供应影响，外加新项目仍需时间去化，迫使全市甲级写字楼平均空置率环比上升1.2个百分点，至20.3%。• 四季度全市甲级写字楼录得5.7万平方米净吸纳量，全年净吸纳量共计64.3万平方米，低于前两年水平。• 四季度，全市甲级写字楼租金环比下调2.1%，至每平方米每天人民币6.7元。中央商务区、次级商务区和非核心商务区环比跌幅分别为1.2%、2.8%和1.9%。• 四季度专业服务和金融类公司在办公租赁活动中表现较为活跃，预计来年传统经济行业将继续支撑办公需求。• 在2024年计划有190万平方米供应入市，以当前疲弱的租赁情绪和去化水平来看，出租率和租金端将继续施压。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼上海 - 2024年1月净吸纳水平与2020相当空置率20年来首次突破20%。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“ 节省运营成本是许多公司当下的优先项，涉及搬迁成本、税收考量 、留 住 员 工 、客 户 关 系 、企 业 名声以及运作效率等多方面考量 。” 简 可，第一太平戴 维 斯 研 究部定义核心中央商务区：南京西路，淮海中路，陆家嘴；核心次级商务区：老黄浦，南黄浦，虹桥，北站，北外滩，竹园，徐家汇；非核心商务区：除核心市场以外的商务区，包括东外滩，长风，大虹桥，徐汇滨江，莘庄，真 如，五角场，前世 博，前滩，后 滩，花 木 等。Cary Zheng高级董事华东区+8621 6391 6688cary.zheng@savills.com.cnPeter Sheng高级董事上海+8621 6391 6688peter.sheng@savills.com.cn商业楼宇部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnJoey Chio高级董事中国区+8621 6391 6688joey.chio@savills.com.cn交易及顾问部写字楼租户代表部 2savills.com.cn/research图1：全市甲 级写 字 楼 供 应、吸 纳 和 空 置率，2019至20230%4%8%12%16%20%24%0408012016020024020192020202120222023来源 第一太平戴维斯研究部图2：各子市场甲级写字楼租金指数，Q1/2019至Q4/2023110120130140150160170180190Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420192020202120222023Q2/1999=100来源 第一太平戴维斯研究部图3： 各子市场 甲级写字楼空置率，Q1/2019至Q4/20230%5%10%15%20%25%30%35%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420192020202120222023来源 第一太平戴维斯研究部表1：写字楼租赁交易精选，Q4/2023来源 第一太平戴维斯研究部市场概述较以往的3-6个月开始同楼内租户洽谈续租事宜，当前对于租户流失的担忧使得业主提前半年启动洽谈，商务条件方面也更显诚意。个别续租价格较三年前的旺季市场明显下降。尽管续租仍是优选方案，一些租户结合当下办公需求，选择迁至性价比更高且拥有产业 集 聚、商业 配 套 、交 通 便 利 、楼 龄更 新的项目，在节约成本的同时实现办公品质升级。供需表现四季度，五个新项目交付入市，为市场共计新增42.3万平方米供应面积。全年累计18个新项目，供应共计187万平方米，其中非核心市场全年供应量约为107万平方米，占到全部市场的近六成。季内新项目包括：位于北外滩板块的友邦金融中心，北站板块的汇能大悦中心，花木板块的保利浦开金融中心T1&T2，后滩板块的世博耀华商务中心，和淮海中路板块的太平洋人寿大厦（自用）。四季度上海甲级写字楼录得5.7万平方米净吸纳量，主要由北外滩、北站、淮海中路板块贡献。从全年来看，2023下半年去化水平高于上半年，企业陆续将办公方面决策落地 。若排 除自用因 素，全 年去 化情 况领先的板块是北外滩（142,000平方米）、真如（79,000平方米）、北站（77,000平方米）从四季度已知成交面积中看，专业服务和金融类企业新增需求占比最大，分别至37%与25%。一些律师事务所对市区的品质办公需求不减，例如国浩律所、知恒律所在近期达成了租赁交易。此前2023年初，中智咨询购入一栋约4万平方米的办公楼用于自用 。全 年来 看，市 场 还 达 成 数 宗 零 售贸易类成交。在整体新增需求有限的情况下，预计2024年传统行业仍会是支撑办公的主要来源。此外，全年内资需求占到65%，成交面积集中在2,000平方米以下，较2-3年前收缩。空置率及租金四季度，受到新供应影响，全市甲级写字楼平均空置率环比上升1.2个百分点，全年累计上升4.6个百分点，至20.3%，与先前预测的趋势一致。由于供应庞大、需求低迷、去化周期延长，不少子市场空置率出现不同程 度 走高，其中上升较为显著的是花 木（+25.6个百分点）和真如（+30.7个百分点），主要原因在于年内供应体量较大。四季度全市甲级写字楼租金未见放缓迹象，环比继续下调2.1%，至人民币每平方米每天6.7元。全年跌幅为5.0%，其中中央商务区、次级商务区、非核心商务区租金分别下跌4.6%、5.2%和5.0%。市场展望2024年计划将有22个项目合计约190万平方米新供应，如能按期交付，来年底全市甲级写字楼存量将突破2,000万平方米。以目前租赁情绪疲软、成交周期拉长的情况来看，2024年全市出租率和租金将继续承压。尽管2023年已经出台一些经济刺激举措，但对整体商务信心和活力的提振成效有限，如 明年能 够出台更 大 力度 和更 多 新兴产业特别是针对中小微企业的扶持政策，将带动企业信心、办公需求更 显著提振。2024办公市场仍会是具有挑战的一年，考虑到租户市场仍将延续未来一段时间，业主 应审时度 势，与租 户“双向奔 赴”，从而满足并激发租户的降本置换/扩租需求。同时在能力/成本可控范围提供增值服务和灵活的商务条款。租户行业项目商务区承租面积（平方米）国浩律所专业服务苏河湾中心北站10,000长江联合金融租赁金融SK大厦后滩5,000雷诺斯货运交通北外滩来福士北外滩3,500众引传播传媒娱乐鸿寿坊企业天地曹家渡3,500知恒律所专业服务陆家嘴时代金融中心陆家嘴2,300写字楼