酒店业复苏之路

大中华区北京, 上海, 三亚，香港仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部| 2020年8月 北京市酒店交易量约占中国内地酒店总交易量的37%人民币43 亿元2019年北京市酒店投资交易总额中国内地是2019年亚太地区第二活跃的酒店交易市场，交易额达到143亿元人民币，约占亚太地区酒店总交易量的15%。2019年的投资延续了前几年的趋势，即购买酒店资产并将其改造为其它用途，如京东于2019年投资27亿元人民币收购北京翠宫饭店，据报道，该项目将被改造为办公和创新研究设施。作为中国的首都，北京仍然是资本热衷的投资市场之一。2019年9月大兴国际机场的开放，以及2021年北京环球影城的开业和2022年冬奥会的开幕，也有望提升北京作为一个投资目的地的吸引力。由于疫情的影响，截至2020年6月，北京市酒店投资交易量同比下降超过80%，加之5月份两会举办前北京实行严格的旅行限制以及6月份北京局部地区疫情风险升级，应急响应等级上调，出行限制加强，阻碍了酒店市场的复苏。尽管如此，鉴于北京强劲的经济基本面，投资者的兴趣预计将保持强劲，交易活动预计在2021年初有所反弹。Price值得关注的投资交易年份项目名称成交价格单间价格每平米价格2020工体3号公寓(40%权益)*人民币7.07 亿未披露未披露2019北京翠宫饭店人民币27 亿人民币650万人民币3.9 万2019北京伯豪瑞廷酒店人民币16 亿人民币520 万人民币3.2 万数据来源：仲量联行大中华区| 2020年8月*工体3号为综合体项目，公寓部分定价明细未披露22019年北京酒店交易量在中国内地酒店交易总额中的占比3.50 -4.00%北京酒店投资交易收益率(新冠疫情发生前)在过去五年间(2014-2019年)，北京市高端酒店入住率和平均房价实现双向增长，每间可出租客房收入的五年复合增长率达到4.8%。这主要得益于新增供给的放缓和国内游客的逐年增长。过去五年，国内游客的年增长率约为4.4%，高档酒店的总供给量复合增长率为1.5%，与同期1.7%的总供应量增长率基本一致。尽管2019年高端酒店供给总量1同比增长1.8%，但受会议会展需求和国内差旅需求的稳定支撑，每间可出租客房收入仍然实现了1.0%的同比增长。由于北京市中心城区严格的地产开发限制，未来新增供给量预计仍将受限。预计2020年到2022年，新增高端酒店供给量占高端酒店总供给量的比重将维持在1.7%上下。173,466截至2019年的酒店客房总数值得关注的开业项目(2019年):北京王府井文华东方酒店; 北京世园凯悦酒店;北京新青海喜来登酒店2019世界旅游城市综合排名第5位世界旅游城市联合会发布的《2019世界旅游城市发展年度报告》3.22亿2019年北京市旅游总人次同比增长3.6% 同比增长1.8%值得关注的未来供给:北京大兴希尔顿酒店(2020); 北京通州希尔顿酒店(2020)国内游客占比98.8%北京市高端酒店平均房价*-71.4%-74.8%-11.8%入住率每间可出租客房收入*截至2020年6月(同比变化)自1月底进入第一次出行限制以来，北京高端酒店的每间可出租客房收入在2020年前6个月呈现下滑，降幅超过75%。5月份和6月初的同比下降速度有所放缓，然而6月北京部分地区疫情风险导致的防控措施升级抑制了6月下旬和7月上旬的酒店业绩恢复。但得益于北京迅速开展了大规模核酸检测，成功遏制了病毒的进一步传播，7月下旬以来，人们对国内旅游的信心逐渐恢复，利好高端酒店业绩复苏。*以本地货币计算数据来源: STR报告-100 %-80%-60%-40%-20%0%2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月国际游客国内游客北京主要旅游景点单月游客量（国际/国内）同比变化新冠疫情的影响数据来源：北京市文化和旅游局¹基于仲量联行统计的北京市高端及以上酒店数据来源:仲量联行北京31.1%中国内地其它城市68.9% -100%-80%-60%-40%-20%0%2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月上海市酒店交易量约占中国内地酒店总交易量的一半人民币68亿元2019年上海市酒店投资交易总额作为一个全球门户城市，上海仍然是投资者关注的焦点。2019年，上海酒店总交易额达68亿元人民币，占中国内地酒店总交易额的近50%，居中国所有城市之首。我们特别注意到，外国基金正在与具有本地资源实力的集团合作，通过收购和物业改造，提升酒店资产的价值，其中包括美国私募股权投资巨头KKR。该公司在去年宣布与于上海基金管理公司翰同资本进行合资合作，在上海外滩收购了一处面积达17,000平方米的物业，并将其改造成一个包含精品酒店、办公和零售的综合开发项目。尽管新冠疫情短期内存在不确定性，但投资者仍对上海市场表现出信心。截至2020年6月，上海的酒店交易总额为41亿元人民币，同比增长近60%。值得注意的交易有长风公园附近的上海国丰酒店，其被出售给上海本地的大华集团，据仲量联行了解，该酒店将部分改建为企业总部。Price值得关注的投资交易年份项目名称成交价格单间价格每平米价格2020上海国丰酒店人民币14亿人民币320万人民币3.5万2020上海斯格威铂尔曼大酒店*人民币18亿*人民币550万人民币3.5万2020上海宏泉丽笙酒店人民币8.4亿人民币260 万人民币2.9万数据来源：仲量联行大中华区| 2020年8月*仲量联行对酒店部分资产的估计32019年上海酒店交易量在中国内地酒店交易总额中的占比3.50 -4.00%上海酒店投资交易收益率(新冠疫情发生前)在过去的5年间(2014-2019年)，由于入住率的增长，上海市高端酒店每间可出租客房收入的复合增长率达到2.2%。这主要得益于国内游客的增长——同一时期，国内游客的复合增长率为6.1%。2019年，受中美贸易和政治摩擦影响，商旅需求放缓，这导致高端酒店每间可出租客房收入同比小幅下跌0.4%。供给总量1在过去的五年间实现了5.0%的复合增长。未来新增供给量预计仍将保持活跃。在2020年到2022年期间，我们预计每年新增高端酒店供给量可实现3.7%的增长。104,081截至2019年的酒店客房¹总数值得关注的开业项目（2019年）上海鲁能JW万豪侯爵酒店; 上海卓越铂尔曼大酒店; 上海虹桥西郊庄园丽笙大酒店2019金融中心全球第4位亚洲第2位2020年3月27日全球金融中心索引3.70亿2019年上海市旅游总人次同比增长6.2% 同比增长2.6%值得关注的未来供给（2020年）:上海松江广富林希尔顿大酒店；上海松江凯悦酒店国内游客占比97.6%上海市高端酒店平均房价*-63.9%-69.1%-14.5%入住率每间可出租客房收入*截至2020年6月(同比变化)与北京类似，2020年上半年，上海高档酒店的每间可出租客房收入也在全球疫情的影响下呈下降趋势，同比降幅达两位数。自3月份开始，上海高档酒店每间可出租客房收入同比下降速度明显比北京放缓。截至7月29日，新发新冠疫情病例没有明显激增，我们预计未来几个月上海的酒店复苏将持续。*以本地货币计算数据来源: STR报告上海市接待国际游客月度变化情况新冠疫情的影响数据来源：上海市统计局¹基于仲量联行统计的上海市中高端及以上酒店和服务式公寓数据来源:仲量联行上海47.30%中国大陆其他城市52.70% Price大中华区| 2020年8月4高档酒店每间可出租客房收入在过去五年（2014-2019年）期间实现了显著的增长，年均复合增长率为8.3%，主要得益于平均房价6.1%的年均复合增长率。同期，旅客总数的年均复合增长率为12.1%，超过了新酒店供应量的增长。酒店总供给量1在过去五年的复合年增长率为10.0%，大部分新增供给集中于2016年（18.6%）和2018年（19.4%）。未来的供给量预计短期内会有所放缓，2020年到2022年预计平均每年增长4.9%。2019年，高档酒店的每间可出租客房收入同比下降1.1%，这主要是由于2018年新国际品牌酒店供给的涌入导致。市场新增供给导致酒店对市场份额的竞争日渐加剧，从而一定程度导致了平均房价下行。尽管如此，三亚对于国内和国际旅客的吸引力预计将为需求提供充足支撑。作为中国境内唯一的热带和滨海旅游城市，三亚是国内旅游的首选目的地之一，过去五年（2014-2019年）国内游客人数年均增长11.9%。据携程统计，2020年五一节假日期间，三亚为最受欢迎的三大旅游目的地之一。过去5年，国际游客数量也有显著增长，年均复合增长率达到18.5%。虽然三亚旅游市场仍以国内游客为主，但与北京（1.2%）和上海（2.4%）等其它城市相比，三亚的国际游客比例较高，为3.8%。2019年旅游业发展继续提速，同年三亚成功举办了100多项国际赛事，如首次在三亚举办的E级方程式锦标赛（三亚ePrix）等。此外，免税的年度购物配额从3万元人民币增加到10万元人民币，叠加较低的年内机票价格，都促进了三亚游客数量的增长。15,071截至2019年的国际酒店客房总数值得关注的开业项目三亚海棠湾阳光壹酒店（2020）; 三亚海南富力湾英迪格酒店（2019）；三亚嘉佩乐（2019）；三亚亚特兰蒂斯（2018）中国奢华旅游目的地连续9年第1位胡润研究所2020年《中国奢华旅游白皮书》2400万2019年三亚市旅游总人次同比增长14.1% 同比增长0.8%值得关注的未来供给三亚土福湾喜来登度假村酒店（2020）；海棠湾华尔道夫酒店（2021）；三亚天涯海角凯悦酒店（2021）国内游客占比96.2%三亚市高端酒店平均房价*-43.6%-46.1%-4.5%入住率每间可出租客房收入*截至2020年6月(同比变化)新冠疫情对三亚高端酒店每间可出租客房收入的影响远低于北京和上海，同时也受到季节性因素影响。北京和上海1月份的每间可出租客房收入同比已呈现下行，而作为传统旺季，三亚高端酒店的每间可出租客房收入同比增长12.8%。三亚高端酒店业绩同比降幅在2月份达到顶峰，3月份有所回落，对比其它城市同期情况要好。在全球疫情流行期间，出于安全考虑和出境限制，多数国内游客将三亚作为旅游的首选目的地。截至7月29日，当地新冠疫情控制良好，无新增病例出现，预计三亚的市场恢复情况将继续领跑整个大中华区市场。*以本地货币计算数据来源: STR报告三亚单月游客量（国际/国内）同比变化新冠疫情的影响数据来源：海南省统计局¹基于仲量联行统计的三亚市高端及以上酒店，包括国际品牌酒店、国内品牌酒店和单体酒店三亚主要湾区的酒店供给¹亚龙湾海棠湾三亚湾30%24%23%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月国际旅客国内旅客 复苏之路人民币60亿元约合8亿5千万美元2020年中国内地酒店投资交易量预测尽管我们看到市场上出现不良资产投资机会，但由于过去房地产估值过高、资本结构复杂、债务水平较高等原因，这些资产在短期内完成交易的可能性较小。不良资产投资机会有限尽管国内企业将继续主导酒店交易市场，但我们也看到越来越多的外国基金与国内企业合作收购酒店资产。这样的合作模式有利于境外资本进一步参与内地市场资产的投资。我们预计境外投资者将持续关注老旧或表现不佳的酒店物业增值机会，通过收购、翻新或改造提升资产价值。外国资本的投资兴趣持续增长酒店入住率在疫情期间受到严重影响，长租公寓和服务式公寓则得益于长期住客的需求，成为住宿行业中更具弹性的资产类别，能够提供相对稳定的回报和增长优势。我们预计，投资者对这些细分市场的兴趣将不断增长。在当前全球经济不确定的情况下，能够带来稳定或快速回报的资产，如长租公寓、服务式公寓或具有回租或散售潜力的物业，可能更易受到投资者的青睐。投资者优先考虑长租公寓、售后回租和可散售的投资机会5大中华区| 2020年8月香港–上海全球最繁忙的国际航线排名第五OAG发布的2020最繁忙航线国内旅行限制取消后，各省市根据国家健