1savills.com.cn/research• ­2­­ 023年第四季度，北京甲级写字楼市场迎来三个新项目入市，合计为市场带来19.2万平方米的新增供应。截至2023年底，全市甲级写字楼存量增加至1,521万平方米（含自用面 积 ）。• ­2023年全年，全市甲级写字楼市场新增供应量约为去年全年的2.8倍，去化压力持续增加。• ­四季度，市场录得约2.1万平方米的净吸纳量，较上季度下降83.2%。• ­尽管需求较上季度有所回落，2023年全市甲级写字楼净吸纳量较去年仍有明显提升。全市全年累计吸纳量约为12.7万平方米，较去年上升56.7%。• ­四季度，全市甲级写字楼空置率继续攀升，环比、同比分别上升0.9及4.1个百分点，至20.4%高位。• ­同期，北京甲级写字楼平均租金继续下调，至人民币每平方米每月303.2元，环比、同比分别下降2.3%、6.9%。• ­2023年，北京写字楼市场在供应端率先恢复，但考虑到当前宏观经济增速放缓以及各行业租赁需求普遍回调等因素的影响，中短期内写字楼业主方仍旧面临巨大的去化压力。­­MARKETINMINUTESSavills Research写字楼北京­-­­2024年1月北京写字楼市场进入深度调整周期市场复苏节奏放缓，空置上升加剧去化压力。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“2023年四季度，北京甲级写字楼市场并未延续上季度的良好态势，租赁需求有所回落。年内写字楼市场迎来了后疫情阶段的供应大潮，共计超过87万平方米的办公面积交付，在为租户提供了更多选择的同时，也直接加剧了市场竞争，业主方的去化压力有增无减。” 李 想，第一太平戴 维 斯 研 究部Gary Wen高级董事北京+8610 5925 2064gary.wen@savills.com.cnEric Wo董事长华北区+8610 5925 2002eric.wo@savills.com.cn交易与咨询服务业务中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnVincent Li董事北京+8610 5925 2044 vincentx.li@savills.com.cnJohnson Lin高级董事北京+8610 5925 2128johnson.lin@savills.com.cn写字楼租户代表部 2savills.com.cn/research图1：供 应，吸 纳量 和空置率，2019至20230%4%8%12%16%20%24%0.00.30.60.91.21.51.820192020202120222023来源­­第一太平戴维斯研究部图2：各商圈空置率，Q1/2019至Q4/20230%6%12%18%24%30%36%42%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420192020202120222023CBDCBD来源­­第一太平戴维斯研究部图3：各商圈租金指数，Q1/2019至Q4/2023100150200250300350400450500Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420192020202120222023Q1/2000=100CBDCBD来源­ 第一太平戴维斯研究部来源­ 第一太平戴维斯研究部供应与需求202 3年第四季度，北京甲级写字楼市场迎来三个新项目入市，分别为位于丽泽商务区的丽金中心，位于石景山区的翔鹰大厦以及位于西城区的城市更新项目北京金融科技中心，合计带来约19.2万平方米的新增办公面积。截至2023年末，全市甲级写字楼存量升至1,521万平方米（含自用面积 ）。2023年全年，全市甲级写字楼市场新增供应量累计至87.5万平方米，约为去年全年供应量的2.8倍，北京写字楼市场在供应端率先恢复。需求端方面，四季度并未延续上季度的良好态势，市场整体租赁需求有所回落，直接导致本季度净吸纳量环比大幅下降83.2%、至2.1万平方米。各商务区中，丽泽和亚奥商务区在四季度仍旧表现突出，净吸纳量录得正值，分别为1.3万和1.2万平方米。2023年全年，全市甲级写字楼市场净吸纳量约为12.7万平方米，同比上升56.7%。尽管上半年市场整体表现平平，吸纳量持续出 现 负值 ，但 在 部分 新 项目良 好 预 租 的 带动下，市场在下半年有所恢复，进而推动吸纳量由负转正。但整体而言，北京写字楼市场仍处于深度调整周期。租金与空置新项目持 续入市叠加租赁需求走弱，本季度 写字 楼 市 场 表 现 相 对平淡，全市甲级写字楼空置率继续攀升，环比、同比分别上升0.9及4.1个百分点，至20.4%的高位。各区域市场中，仅有亚奥和通州商务区在本季度的空置率有所下调，其中亚奥商务区空置率环比下降1.2个百分点至26%，通州商务区空置率环比下降1个百分点至62.2%。写字楼业主方“以价换量”策略贯穿全年，通过让渡租金价格或给予更多优惠条件以期锁定有限的租赁需求，因此无论是核心、次核心还是新兴商务区，绝大部分区域的平均租金较上季度均出现了不同程度的下滑。第四 季度，北 京甲级写字 楼 平均租金下降至人民币每平方米每月303.2元，环比、同比分别下降2.3%、6.9%。本季度，除东二环和丽泽商务区实现租金正增长外，其余商务区的平均租金均环比下滑，其中望京商务区降幅最大，环比下降5.1%。市场展望未来三年，北京甲级写字楼市场的年均供应量预计约为60万平方米。目前租户对于新租、扩租等越发谨慎，整合现有租赁资源、降 本 增效 成为租 户首要 考量的因素。可以预见，在中短期内写字楼市场在需求端难以出现强劲反弹或爆发式增长，反而面临进一步的调整与再平衡。对于业主方来说，在面临租户预算紧缩以及有增无减的去化压力下，需通过升级硬件设施、提升物业服务质量、并以更为灵活的租赁策略等应对方法来增强竞争力，以更好地适应当前市场环境，在市场曲折的复苏过程中寻求突围。表1：主要租赁成交案例，Q4/2023租户行业国籍项目商务区承租面积（平方米）国电通网络技术信息技术内资京印国际中心南二环19,000新氧 健康医疗内资保利广场望京9,500象帝先计算技术信息技术内资中建财富国际中心亚奥5,000快看漫画传媒及娱乐内资保利广场望京3,500震旦集团专业服务内资览海大厦东长安街1,500北京城建勘测设计研究院房地产内资万科时代中心·奥林亚奥1,400写字楼