1savills.com.cn/research• 2023年第四季度共完成20笔大宗成交，合计成交金额达人民币217.6亿元，环比下降15%，同比下降25%。• 2023年第四季度大宗投资市场情绪平稳，主要由投资型交易主导。商铺、酒店、商务园区及综合体均录得成交额环比上升。• 随着消费支出及商旅的复苏，越来越多的投资者正在将注意力转向酒店和零售资产。该两类资产成交总额占上海总成交金额的一半以上。• 未来一年写字楼供应量较大，租赁市场需求疲软，投资者很难按计划退出投资。• 将零售业纳入房地产投资信托基金将加速一些拥有相当规模零售业投资组合的开发商向轻资产模式转型。与此同时，保险公司将继续选择优质零售资产。MARKETINMINUTESSavills Research投资上海 - 2024年1月酒店成交额录得近年最高四季度共录得5宗酒店资产大宗交易，占总成交额的1/3以上。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“在机构投资者观望之际，资金雄厚的企业正在抢购打折资产。” 简 可 ，第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯Louisa Luo主管中国区+8621 6391 6688louisa.luo@savills.com.cn投资及资本市场部市场研究部James Macdonald主管中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn 2savills.com.cn/research表1：各 物 业 子 市 场 回 报 率 和 资 本 价 值1，Q 4 / 2 0 2 3来源 第一太平戴维斯研究部1 回报率是指位于市区的、通达无阻、持有结构清晰、由业主100%持有的物业在假设满租情况下的毛回报率。资本价值基于地上建筑面积的每平方米价值 – 零售物业低楼层价值更高。2 考虑到税金、主营成本及其他费用等成本甲级写字楼产业园区核心购物中心核心街铺高端服务式公寓长租公寓五星级酒店物流资产毛回报率与净回报率折算比率2 70-80%75-85% 55-65%70-80%50-60%70-80%35-45%80-85%净回报率3.5-4.75%4.0-5.0% 3.5-4.75%3.0-3.5%3.5-4.25%4.0-5.25%2.5-3.5%4.75-5.25%资本价值估值（人民币每平方米）40-90,00020-40,000 50-95,00080–150,00055-75,00020-45,00040-60,0007-11,000市场概述2023年第四季度共完成20笔大宗成交，合计成交金额达人民币217.6亿元，环比下降15%，同比下降25%。2023年第四季度大宗投资市场情绪平稳，主要由投资型交易主导，投资型买家主要为险资、信托及一些资金实力雄厚、拥有实业背景的机构。商铺、酒店、商务园区及综合体均录得成交额环比上升。上海商业地产市场正在经历价格调整，一些优质资产的投资价值已经显现。尽管价格存在进一步下探的可能性，但对于长期投资者而言，提前布局并踩准市场复苏的趋势更为重要。随着消费支出及商旅的复苏，越来越多的投资者正在将注意力转向酒店和零售资产。该两类资产成交总额占上海总成交金额的一半以上。2023年4季度共录得5宗酒店资产大宗交易，买家多为拥有实业资产的企业，其中包括金峰控股（水泥公司）以人民币24.3亿元收购了宝格丽酒店；新加坡金鹰集团（林木种植及能源资源开发公司）以人民币17亿元收购了外滩万达瑞华酒店；某矿业公司收购了上海凯宾斯基大酒店49%的股权。写字楼市场 四季度，上海甲级写字楼市场迎来五个新项 目 入 市 ，共 计 4 2 . 4 万 平 方 米 供 应 。截 至2023年末，全市甲级写字楼总存量为1,836万平方米。四季度全市甲级写字楼市场录得5.7万平方米净吸纳量，全年净吸纳量共计64.3万平方米，与2020年水平相当 。四 季 度 ，全 市 甲 级 写 字 楼 租 金 环 比 下调2.1%，至每平方米每天人民币6.7元。全年跌幅为5.0%，中央商务区、次级商务区和非核心商务区跌幅分别为4.6%、5.2%和5.0%。受到新增供应影响，外加新项目去化仍需时间，迫使全市甲级写字楼平均空置率环比上升1.2个百分点，至20.3%，同比上升4.6个百分点。第四季度写字楼及商务园区共录得9笔交易，总成交额为63.1亿元人民币，同比下降70%，环比下降4%。5笔交易为企业买家收购办公资产作为自用办公空间，其中4家为科技/软件公司。第四季度写字楼及商务园区成交共占比29%，与52%的近五年平 均 水 平 相 比 大 幅 下 降 。上 海 写 字 楼 租 赁市场持续承压，空置率连续8个季度攀升，平均租金持续下跌。同时，未来5年上海写字楼的新增供应仍在高位，存量写字楼未来生存能力的不确定性也使得投资者很难计划一些退出策略，这导致机构投资者对写字楼资产的态度依旧谨慎。零售市场上海城区零售市场2023年第四季度上海零售市场城区内有两个购物中心开业，共25.0万平方米新增供应。全市购物中心空置率环比下降0.8个百分点至11.5%，较去年同期下降0.9个百分点。其中核心商圈环比下降0.9个百分点至9.3%，非核心商圈购物中心空置率下降0.7个百分点至12.1%。全市购物中心首层平均租金环比微降0.1%，为每平方米每天人民币25.8元，较去年同期下降0.4%；其中核心商圈首层租金 环 比 持 平 ，而 非 核 心 商 圈 存 量 及 新 项 目以更多租金优惠吸引租户入驻，环比下降0.1%。将零售业纳入房地产投资信托基金将加速一些拥有相当规模零售业投资组合的开发商向轻资产模式转型。与此同时，保险公司也在继续收购优质零售资产。近年来，包括万达、凯德和绿地在内的开发商在专注于资产/商场管理的同时，也在出售部分零售资产。2023年，万达出售了九个万达广场，其中包括位于松江、周浦和金山的零售项目。售出后，万达依旧拥有购物中心的运营管理权。工业/物流市场季度内录得两个新增项目，分别位于宝山、奉贤子市场，共计约14.5万平方米，将全市图1：上海大宗投资市场, 2016-202302040608010012020162017201820192020202120222023Q1 Q2 Q3Q4来源 第一太平戴维斯研究部图2：土地成交面积和楼面单价，2014至202305,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0000510152025303540来源 CREIS; 第一太平戴维斯研究部投资 3savills.com.cn/research非保税高标仓存量推升至745.8万平方米。本季度，空置率结束了连续多个季度的上行，保持在16.3%，与上季度持平。租金表现方面，录得人民币每平方米每月49.4元，租金指数同比下降0.4个百分点。2015-2020年，3PL和电子商务公司的强劲租赁需求吸引了一大批投资者，由于缺乏合适的机会和收益压缩，许多投资者不得不考虑投资绿地开发项目。然而，2022-2023年的新增供应和疲软的基本面导致投资者变得更加保守。同时，经营利润的紧缩也促使一些租户考虑在邻近城市选择成本更低的项目。服务式公寓第四季度上海服务式公寓市场迎来三个新项目入市，共计648套新增供应。由于潜在买家观望情绪强烈，疲软的住宅销售市场支撑了租赁市场的需求。2023年第四季度，全市服务式公寓空置率环比上涨0.6个百分点至19.3%，同比下降4.1个百分点。尽管受新增供应出租率影响整体空置率有所上调，但众多板块存量项目的入驻率均有所改善。2023年第四季度服务式公寓租金环比上涨0.6%，达到平均每月每平方米人民币270.6元。2023年录得13个公寓项目成交，其中包括三季度满世集团以人民币41.42亿元向大悦城收购了中粮海景壹号的3栋楼，刷新了全国服务式公寓大宗交易的总价记录。收购后，新业主结束了辉盛集团长达15年的运营管理并在四季度引入“莺栩阁”品牌作为新的运营商。本年度的交易多为境 内 基 金 、险 资 及 服 务 式 公 寓 运 营 商 主 导 。但 其他例如博枫和铁狮门等境外基金仍在积极搭建他们的服务式公寓或长租公寓业务规模，意图在不断发展的住宅租赁市场上获益。本季度，铁狮门以3.6亿元人民币的对价收购了上海五角场智选假日酒店75%股权，并在未来将酒店改造为Modena by Fraser酒店式公寓。主要成交案例• 金峰控股以人民币24.30亿元向华侨城收购了宝格丽酒店，合计建筑面积约2.3万平方米，单价约为10.5万元。这并非该公司第一次收购酒店项目，三季度金峰控股以人民币16.34亿元拍得虹口三至喜来登酒店。• 上海国金投资以人民币19.11亿元向陆家嘴集团收购了前滩东方广场一期及267个地下产权车位，合计建筑面积约3.9万平方米，单价约为4.9万元。• 新加坡金鹰集团以人民币17亿元向万达集团收购了上海外滩万达瑞华酒店，该酒店毗邻BFC外滩金融中心，共拥有193间客房，单房均价约为人民币881万元。• 某银行以人民币14.9亿元的对价向绿地集团收购了绿地万豪酒店。该酒店开业于2011年，共28层，拥有291间客房，单房均价约为人民币512万元。土地市场2023年，上海土地市场交易总额为人民币2,362亿元，同比下降27%。商品住宅和商办综合用地成交分别占总额的60%和36%。销售性质住宅用地成交楼面均价达到人民币每平方米31,000元。商办综合用地成交楼面均价为人民币每平方米17,000元。季度内的第三、第四批次土地拍卖分别于10月及12月进行。第三批次共17幅涉宅用地拍卖，建筑面积约269.8万平方米，拍得总价675.7亿，平均楼板价为25,000元。关注度较高的包括建筑面积为67.32万平方米的徐汇龙华地块，最终以240.2亿的底价成交。第四批次土拍同样分为两个小批次进行。12幅涉宅用地最终以362亿元的总价成交，建筑面积157.7万平方米，平均成交楼板价22,960元。市场展望 虽然零售和酒店业市场并非基金投资者的传统关注点，但由于这些市场的折扣定价和需求从疫情期间的低点回升，零售和酒店业重新获得了关注。酒店也有可能改建成公寓，或让资金富裕的公司/个人将其作为标志性资产持有，而零售资产则有可能被纳入未来的房地产投资信托基金。表2：主要土地成交，Q4/2023地块编号区域用途建筑面积（平方米）成交总价（亿人民币）楼面价（人民币每平方米）买家徐 汇 区 龙 华 街 道 1 8 8 N - F - 0 4 、0 5 、0 1 、0 3 、0 2 、1 8 8 N - U - 0 4 、0 3 地 块 徐汇区综合 673,207 240.2 35,674 中海地产,上海西岸开发嘉定区南翔镇JDC2-0202单元29-01、 31-02、32-01、33-02地块 嘉定区 住宅 296,998 89.1 30,015 华润置地,华发股份浦东新区三林环外区域PDP0-0901单元0901-07-04、0901-08-03地块 浦东新区 住宅 1 87, 93 1 73.9 39,303 招商蛇口宝山区大场镇W12-1301单元07-01、 36-01、37-01、40-01地块 宝山区综合 369,