国金证券行业评级报告

2024年1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见（下简称《意见》），其中提出支持住房租赁供给侧结构性改革。同日深圳市规划和自然资源局、住房和建设局联合起草《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，明确城中村改造的对象，是以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域，分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。 金融支持住房租赁“十七条”意见出台，支持住房租赁供给侧结构性改革。①《意见》共包含17条，包括基本原则和要求、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道和加强和完善住房租赁金融管理等四个方面。②而在2023年2月，央行和原银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求 意见稿）》，《意见》较征求意见稿主要在基本原则和住房租赁产品创新等方面完善，更具有操作性，如支持范围从改建扩展至改建和运营长期租赁住房；金融支持要按市场化原则自主决策等。③早在2023年1月，监管便提出设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给，至今已有试点城市落地，如2023年末天津市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款12.88亿元落地，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试 点18.5亿元贷款落地，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套。 深圳起草城中村改造实施意见，明确实施模式和城改体量。①从模式上看，分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。具备条件的城中村实施拆除新建，不具备条件的城中村实施整治提升，介于两者之间的实施拆整结合。②从指 标上看，拆除用地面积之和原则上不超过拆整结合类城中村改造项目总用地面积的30%，较2021年住建部63号文中提出城市更新项目拆除建面不应大于现状总建面20%的要求有所突破。③从规模上看，据中国(深圳)综合开发研究院，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，总建筑面积约2.2亿m²，占全市建筑总量比重超过40%。④从投资拉动看，如果2.2亿方城中村全部改造，假设深圳城中村项目拆除比例30%，新建比2，预计单方拆除成本为100元、单方新建成本为5000元、单方改造成本为3000元（详见外发报告《新发展模式专题一：城中村 改造是明确支撑》），则深圳2.2亿方的城中村全部完成改造带来的总开发投资约1.12万亿元。 政策性贷款PSL单月落地3500亿元，推进新发展模式“三大工程”建设。①央行公告显示，2023年12月政策性银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元，期末总余额为32522亿元，此次重启PSL投放或主要投向“三大工程”。 ②三大工程规模测算，我们在外发报告《继往开来新模式，赓续前行新征程》中预计35个大城市年均新增保障房规 模约300万套，21个超大特大城市城中村改造预计每年拉动房地产开发投资4941亿元。③三大工程规划和落地情况。 2023年12月福州双龙新居700套配售型保障房项目，国内首笔配售型保障房开发贷款落地（授信2.02亿）；深圳市 首批13个配售型保障性住房项目集中开工，建设面积75.7万平方米，房源合计1万余套（投资额约125亿元）。 多项政策齐出彰显我国推进新发展模式的决心，“三大工程”建设在规划指引、金融支持、实施方案等方面持续完善，同时房地产本身宽松支持政策也持续落地，促进行业平稳健康发展。首推已布局城中村改造、主打改善产品双 重加持的央国企，如越秀地产、招商蛇口等；推荐受益于行业K型分化的改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。 图表1：金融支持住房租赁市场发展意见“十七条” 17条 备注 原则和要求 （一）支持住房租赁供给侧结构性改革 支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住 房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性 租赁住房供应 （二）重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展 重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业 （三）建立健全住房租赁金融支持体系 以市场配置为主，按市场化原则自主决策。要求金融机构分工合理，金融产品创新规范，信贷和资本市场配置优化 加强住房租赁信贷产品和服务模式创新 （四）加大住房租赁开发建设信贷支持力度 住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年 （五）满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求 住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%；贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定 （六）支持发放住房租赁经营性贷款 自有产权，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。非自有产权，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不 超过贷款期限内应收租金总额的70%。对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目，住房租赁经营性贷款可用于置换项目前期的住房租赁开发建设贷款 （七）完善住房租赁相关企业综合金融服务 —— 拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道 （八）增强金融机构住房租赁贷款投放能力 筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款的投放 （九）拓宽住房租赁企业债券融资渠道 —— （十）支持发行住房租赁担保债券 —— （十一）稳步发展房地产投资信托基金（REITs） 优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点 （十二）引导各类社会资金有序投资住房租赁领域 —— 加强和完善住房租赁金融管理 （十三）严格住房租赁金融业务边界 —— （十四）加强住房租赁信贷资金管理 —— （十五）规范住房租赁直接融资产品创新 —— （十六）防范住房租赁金融风险 —— （十七）加强住房租赁金融监测评估 —— 来源：政府官网，国金证券研究所注：加粗斜体部分为2024年1月版《意见》较2023年2月版征求意见稿差异部分 图表2：重点城市城中村改造规划 能级 城市 2023年公布及预估项目(个) 2023年公布及预估涉及户数(万户) 各城市城中村改造计划情况 预计2023-2025年共涉及的户数(万户) 超大城市 上海 10 0.5 30个(2023-2025年) 1.5 广州 127 7.62 272个(2023-2025年) 16.3 深圳 56 4.9 167个(2023-2035年) 6.5 天津 2 0.12 /0.4 成都 31 0.2 /0.6 武汉 33 0.2 /0.6 特大城市 青岛 85 4.6 三年127个 6.9 济南 18 0.85 /2.6 昆明 44 2.18 250个(2023-2025年) 12.4 东莞 15 0.74 242个(2018-2035年) 2.1 西安 88 3.9 /11.7 佛山 36 7.3 110个(2021-2035年) 10.5 苏州 57 2.8 172个(2023-2025年) 8.4 其他城市 厦门 25 0.38 /1.1 合肥 34 0.9 104个(2023-2025年) 2.8 宁波 197 1 326个(2023-2025年) 3 来源：政府官网，克而瑞，国金证券研究所 图表3：2014年以来PSL月度新增量及期末余额走势 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 2014-12 2015-04 2015-08 2015-12 2016-04 2016-08 2016-12 2017-04 2017-08 2017-12 2018-04 2018-08 2018-12 2019-04 2019-08 2019-12 2020-04 2020-08 2020-12 2021-04 2021-08 2021-12 2022-04 2022-08 2022-12 2023-04 2023-08 2023-12 0 抵押补充贷款(PSL)当月新增（亿元）抵押补充贷款(PSL)期末余额（亿元，右） 来源：中国人民银行，国金证券研究所 行业点评 86 4 2 0 20 2024/1/12024/1/1 AVG-STDV 2023/7/11 2023/1/11 2022/7/11 AVG+STDV 2022/1/11 2021/7/11 2021/1/11 2020/7/11 AVG 2020/1/11 2019/7/11 2019/1/11 图表4：A股地产PE-TTM PE-TTM 2018/7/11 扫码获取更多服务 2018/1/11 2017/7/11 2017/1/11 25 20 15 10 5 0 2016/7/11 2023/7/1 AVG-STDV 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 AVG+STDV 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 AVG 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 图表5：港股地产PE-TTM PE-TTM 2018/7/1 来源：wind，国金证券研究所 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 20 18 16 14 12 10 2016/7/1 2023/7/1 AVG-STDV 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 AVG+STDV 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 AVG 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 图表6：港股物业股PE-TTM PE-TTM 2018/7/1 来源：wind，国金证券研究所 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 120 100 80 60 40 0 2016/7/1 来源：wind，国金证券研究所 4 敬请参阅最后一页特别声明 图表7：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科A 增持 1,107 4.9 5.4 5.1 226.2 203.4 218.1 0% -10% 7% 600048.SH 保利发展 买入 1,098 6.0 5.6 4.5 183.5 197.0 243.5 -33% 7% 24% 001979.SZ 招商蛇口 买入 786 18.4 11.9 7.3 42.6 66.3 107.3 -59% 55% 62% 600153.SH 建发股份 买入 297 4.7 1.9 4.0 62.8 158.6 75.1 3% 152% -53% 002244.SZ 滨江集团 买入 214 5.7 4.5 3.5 37.4 47.2 61.4 24% 26% 30% 600325.SH 华发股份 买入 192 7.4 6.8 6.1 25.8 28.1 31.2 -19% 9% 11% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,308 5.6 5.0 4.3 232.6 260.0 307.3 -42% 12% 18% 3900.HK 绿城中国 买入 183 6.6 3.6 3.0 27.6 50.8 61.2 -38% 84% 21% 1908.HK 建发国际集团 买入 268 5.4 4.3 3.1 49.3 62.3 85.1 40% 26% 37% 0123.HK 越秀地产 买入 211 5.3 5.1 4.5 39.5 41.0 47.1 10% 4% 15% 9979.HK 绿城