房地产行业周报：城市更新有望提速，元旦新房销售平淡

4 本周A股地产下跌，港股地产、物业板块上涨。本周（12.30-1.5）申万A股房地产板块涨跌幅为-2.9%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为-4.5%，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 -4.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.8%，沪深300指数涨跌幅为-3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的 相对收益分别为-1.7%和-1.5%。 本周北京开年首拍均由央国企竞得，土地市场整体延续低迷趋势。本周（12.30-1.5）全国300城宅地成交建面 473万㎡，单周环比-82%，单周同比-87%，平均溢价率6%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面473万㎡，累计同比-87%；年初至今，中建五局、京能置业、北京城建集团、中建三局、柳州城建的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比下降，主要由于2022年末翘尾及2023年末集中备案的高基数。本周（12.30-1.5）35个城 市商品房成交合计296万平米，周环比-50%，周同比-37%。其中：一线城市周环比-54%，周同比-42%；二线城市周环比-49%，周同比-39%；三四线城市周环比-43%，周同比+49%。 本周二手房成交同比上升，环比下降，延续持续复苏态势。本周（12.30-1.5）15个城市二手房成交合计133万平米，周环比-26%，周同比+16%。其中：一线城市周环比-26%，周同比+3%；二线城市周环比-27%，周同比+20%；三四线城市周环比+10%，周同比+9%。 今年元旦新房成交整体平淡，各地表现分化。根据中指研究院数据，整体来看，各地推盘力度一般，2024年元 旦期间40城新房的日均成交面积94万方，较2023年元旦假期下降26%。分能级来看，一线城市韧性更强，同比降幅 小于二三四线城市，一线城市中北京12月的政策效果延续且有新盘入市，楼市表现好于广深，二线城市分化较为严重，福州、长沙、宁波表现更佳。当前新房市场尚未企稳，短期筑底压力犹存，预计后续政策将在供需两端持续发力，需求端一线及强二线仍有放松空间，房贷利率有望下行，供给端支持房企合理融资需求，金融端支持有望逐步落地。 相应配套规划落地，一线城市更新提速。年度转换之际，一线城市先后出台城市更新相关的配套政策及规划，北 京继《北京市城市更新条例》发布后的出台涉及用地的首批配套政策；上海举行城市更新推进大会，要把城市更新放在实现城市总规的大目标下思考；深圳明确了城中村的体量规模、改造对象、改造方式；广州发出首张房票，明确了通过房票机制来解决安置问题。结合2023年12月政策性银行PSL净新增3500亿元及开年一线城市的积极响应， 我们认为2024年各地配套政策将持续落地，城中村改造对象及规模、资金来源、工作进度、补偿、安置等核心问题将进一步得到明确，城中村改造等“三大工程”建设有望提速，对于托底房地产投资、释放部分购房需求具有一定的积极意义。 2024年元旦期间，各地推盘力度一般，楼市成交较为平淡，市场仍处于调整阶段。今年城中村改造等“三大工程”建设有望提速，有望托底投资，助力去化库存，释放部分需求，部分房企将因此受益。推荐已布局城中村改造、且主 打改善产品双重加持的央国企，如越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于行业K型分化的改善型房企，如建发国际集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 元旦新房成交较为平淡4 城市更新有望提速5 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态13 物管行业政策和新闻15 非开发公司动态15 行业估值16 风险提示17 图表目录 图表1：2024年元旦假期（2023.12.30-2024.1.1）40城新建商品住宅成交情况4 图表2：近期一线城市城市更新动态5 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比8 图表12：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表13：40城新房成交面积及同比增速9 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表16：35城新房成交明细（万平方米）9 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表20：15城二手房成交明细（万平方米）11 图表21：12城商品房的库存和去化周期11 图表22：12城各城市能级的库存去化周期11 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期12 图表24：地产行业政策新闻汇总12 图表25：地产公司动态13 图表26：物管行业资讯15 图表27：非开发公司动态15 图表28：A股地产PE-TTM16 图表29：港股地产PE-TTM16 图表30：港股物业股PE-TTM17 图表31：覆盖公司估值情况17 今年元旦新房成交整体平淡，各地表现分化。根据中指研究院数据，整体来看，各地推盘力度一般，2024年元旦期间40城新房的日均成交面积94万方，较2023年元旦假期下降26%。分能级来看，一线城市韧性更强，同比降幅小 于二三四线城市，一线城市中北京12月的政策效果延续且有新盘入市，楼市表现好于广深，二线城市分化较为严重，福州、长沙、宁波表现更佳。当前新房市场尚未企稳，短期筑底压力犹存，预计后续政策将在供需两端持续发力，需求端一线及强二线仍有放松空间，房贷利率有望下行，供给端支持房企合理融资需求，金融端支持有望逐步落地。 图表1：2024年元旦假期（2023.12.30-2024.1.1）40城新建商品住宅成交情况 等级 城市 2024年元旦假期成交面积（万方） 较2023年元旦假期日均成交面积变化 较2023年同期日均成交面积变化 一线 北京 2.9 26% -56% 广州 4.9 -12% -46% 深圳 1.9 -12% -25% 上海 7.7 / / 一线城市合计 17.4 -3% -47% 二线 福州 2.2 284% 402% 长沙 10.2 148% 61% 宁波 2 17% -83% 南京 1.1 -23% -74% 武汉 20.7 -23% -56% 济南 3.2 -27% -56% 杭州 6.5 -29% -38% 青岛 5.9 -36% -51% 温州 0.9 -43% -67% 沈阳 1.4 -47% -78% 贵阳 1.5 -47% -61% 长春 0.7 -52% -72% 合肥 1.4 -62% -27% 西宁 0.2 -79% -78% 南昌 0.4 -90% -95% 二线城市合计 58.1 -17% -51% 三四线 茂名 0.7 71% -17% 济宁 0.5 51% -91% 徐州 3.4 49% -35% 桂林 0.3 34% -26% 韶关 0.5 31% -27% 遵义 0.3 26% -26% 莆田 0.4 21% -27% 湛江 0.9 20% -35% 东莞 0.9 8% -52% 德阳 0.5 -2% -44% 衡阳 0.7 -14% -26% 汕头 1.2 -18% -29% 淄博 1.6 -34% -57% 咸宁 0.6 -45% -39% 清远 0.4 -47% -66% 平顶山 0.9 -53% -74% 新乡 1.8 -60% -64% 肇庆 0.9 -68% -70% 泰安 0.3 -76% -88% 佛山 1.4 -83% -89% 江阴 0.4 -89% -85% 三四线城市合计 18.5 -50% -68% 40城合计 94 -26% -56% 来源：中指研究院，国金证券研究所 相应配套规划落地，一线城市更新提速。年度转换之际，一线城市先后出台城市更新相关的配套政策及规划，北京继《北京市城市更新条例》发布后的出台涉及用地的首批配套政策；上海举行城市更新推进大会，要把城市更新放在实现城市总规的大目标下思考；深圳明确了城中村的体量规模、改造对象、改造方式；广州发出首张房票，明确了通过房票机制来解决安置问题。结合2023年12月政策性银行PSL净新增3500亿元及开年一线城市积极响应，我们 认为2024年各地配套政策将持续落地，城中村改造对象及规模、资金来源、工作进度、补偿、安置等核心问题将进一步得到明确，城中村改造等“三大工程”建设有望提速，对于托底房地产投资、释放部分购房需求具有一定的积极意义。 图表2：近期一线城市城市更新动态 时间 城市 政策/事件 主要内容 2023/12/29 北京 《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》 提出全类型统筹用地功能，支持地块使用性质兼容，鼓励存量建筑依法合规转换用途，增强城市发展活力；提出要优先保障安全和公共利益，鼓励合法存量建筑转换为市政交通基础设施、公共服务、公共安全等三大设施；优先保障民生、产业发展需求，分情形合理确定用途转换比例。 2024/1/2 上海 上海市举行全市城市更新推进大会 坚持规划引领、分类施策，抓紧制定城市更新行动计划，明确更新目标、更新项目、实施方式、实施时序，尽快推出一批显示度高、示范性强的更新案例，加快推进“两旧一村”改造，大力推进“工业上楼”打造“智造空间”。要压实各区、各部门责任，鼓励各类经营主体积极参与，引导公众和社会力量共同参与。 2024/1/4 广州 《广州市房票安置实施方案》 广州市政府常务会议审议通过《广州市房票安置实施方案》。 2024/1/5 广州 广州开出首张房票 广州市荔湾区在石围塘旧城改造项目试点率先推进房票安置新模式，在征拆现场开出了广州首张房票。房票凭证载明房票类型、购房地址、票面金额、政策性奖励金额、使用/兑付期限等信息，可由本人或其直系亲属购买“定点入库”的新建商品房源。目前，荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司已纳入“定点入库”名录。 2024/1/5 深圳 《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》(征求意见稿) 城中村改造的对象，是以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域。分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。截至2022年底，深圳全市城中村总建筑面积约2.2亿平方米，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。 2024/1/6 上海 2023年超额完成“两旧一村”改造 2023年“两旧一村”改造提前1个月完成年度目标任务，全年上海市零星旧改完成12.3万平方米、4084户，旧住房成套改造完成29.6万平方米，城中村改造启动10个项目。 来源：各政府官网，央广网，新华社，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.9%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为-4.5%，在各板块中位列第17。本周地产涨跌幅前5名为国瑞健康、德信中国、亚太实业、云南城投、津投城开，涨跌幅分别为+43.8%、 +20.2%、+16.4%、+13.6%、+9.8%；末5名为绿景中国地产、金地商置、中国海外宏洋集团、中梁控股、龙湖集团， 涨跌幅分别为-17.9%、-13.2%、-11.7%、-10.6%、-10.6%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序