公募REITs月报：公募REITs投资者结构优化，常态化发行格局逐渐形成

2023年12月31日 公募REITs投资者结构优化，常态化发行格局逐渐形成 核心观点： 分析师 吴京：010-80927767：wujing_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523080001 公 募REITs常 态 化 发 行 格 局 逐 渐 形 成。本 月3单REITs通 过 审 批，分 别 是 嘉实 物 美 消费REIT、嘉 实 中 国 电 建 清 洁 能源REIT、易 方 达 深 高 速 高 速 公路REIT；6单REITs交 易 所 层 面 已 受 理 ， 分 别 是 华 夏 深 国 际 仓 储 物 流REIT、 华 夏 深 国际 仓 储 物 流REIT、 中 航 易 商 仓 储 物 流REIT、 华 夏 特 变 电 工 新 能 源REIT、 华夏 首 创 奥 特 莱 斯REIT、 华 安 百 联 消 费REIT。 仓 储 物 流REITs项 目 上 新 速 度 提 升 ， 市 场 发 展 空 间 广 阔。中 航 易 商 仓 储 物流REIT、 华 泰 紫 金 宝 湾 物 流 仓 储REIT、 华 夏 深 国 际 仓 储 物 流REIT等3单 仓储 物 流REITs正 式 获 得 上 交 所 和 深 交 所 受 理 。 随 着 我 国 仓 储 物 流 行 业 进 入 高质 量 发 展 阶 段 ， 我 国 由 物 流 大 国 向 物 流 强 国 转 变 ， 仓 储 物 流 板 块REITs具 备一 定 投 资 潜 力 。 51只FOF将REITs纳 入 投 资 范 围 ， 利 好REITs二 级 市 场。近 期FOF又 一次 大 规 模 进 场 ， 短 期 来 看 ， 传 递 了 积 极 的 投 资 信 号 ； 中 长 期 来 看 ， 长 期 资 金活 水 的 引 入 有 利 于REITs市 场 恢 复 活 力 从 而 实 现 平 稳 健 康 的 发 展 。 首 单 民 企 消 费 基 础 设 施REIT获 批 ， 民 企 发 展 模 式 再 优 化 。嘉 实 物 美 消费REIT作 为 首 单 民 企 消 费 基 础 设 施REIT，以 及 首 单 具 有 商 超 零 售 业 态 的 社 区 型商 业REIT项 目 正 式 获批，有 利 于 民 营 企 业 盘 活 存 量 资 产，优 化 拓 宽了新 时 代民 营 企 业 发 展 模 式 。 30.50亿元国 泰 君 安 城 投 宽 庭 保 租 房REIT正 式 发 售，持 续 拉 动 保 租 房 新 增投 资。当 前 中 国 保 租 房 需 求 旺 盛 、 供 给 稀 缺 ， 现 实 消 费 需 求 为 保 租 房REITs项 目 稳 定 的 业 绩 表 现 提 供 了 有 力 支 撑 。 四 单REITs项 目 首 次 扩 募 份 额 均 于 本 月 解 除 限 售 ， 项 目 资 金 流 动 性 提 升。中 金 普 洛 斯 仓 储 物 流REIT、 博 时 蛇 口 产 园REIT、 红 土 创 新 盐 田 港REIT、 华安 张 江 产 业 园REIT等四 单REITs项 目 首 次 扩 募 份 额 陆 续 解 除 限 售，在 释 放 减持 压 力 的 同 时 ， 将 会 提 高REITs项 目 资 金 的 流 动 性 和 资 产 配 置 多 元 化水 平。 风险提示 1.项目运营及行业下行风险2.政策支持力度不及预期风险 本 月REITs市 场 表 现 ：（1） 本 月 中 证REITs指 数 （ 收 盘 ） 先 跌 后 涨 ， 最 低点723.94，创 历 史 新 低，表 现 好 于 上 证 指 数 和 重 要 成 分 股 指 数。（2）除 园 区基 础 设 施 板 块REITs指 数 收 跌，其 他 五 大 板 块REITs指 数 收 益 率 均 由 负 转 正。（3）REITs市 场 公 募 基 金 成 交21.29亿 份，环 比 上 月+59.59%；成 交 额 为74.32亿 元，环 比 上 月+38.95%；月 均 换 手 率0.98%，环 比 上 月+55.41%。（4）20只REITs净 值 处 于 被 低 估 状 态 ， 存 在 一 定 投 资 机 会 。 目录 （一）仓储物流REITs项目上新速度提升，市场发展空间广阔.........................................................................................4（二）51只FOF将REITs纳入投资范围，利好REITs二级市场......................................................................................4（三）首单民企消费基础设施REIT获批，民企发展模式再优化......................................................................................5（四）30.50亿元国泰君安城投宽庭保租房REIT正式发售，持续拉动保租房新增投资................................................5（五）四单REITs项目首次扩募份额均于本月解除限售，项目资金流动性提升.............................................................6 三、本月REITs市场表现...................................................................................................................................................................6 （一）中证REITs指数本月先跌后涨，表现略好于上证指数等重要指数.........................................................................6（二）REITs成交量和成交额均有所恢复，区间换手率显著提升......................................................................................8（三）20只REITs净值处于被低估状态，存在一定投资机会..........................................................................................10 四、风险提示......................................................................................................................................................................................11 一、REITs市场本月最新政策梳理 公 募REITs拟 纳 入 社 保 基 金 投 资 范 围 ，投 资 者 结 构 不 断 优 化 ， 助 力 我 国REITs市 场高 质 量 发 展。12月6日，财 政 部 发 布《全 国 社 会 保 障 基 金 境 内 投 资 管 理 办 法（征 求 意 见 稿）》（简 称《征 求 意 见 稿》），主 要 是 针 对 投 资 范 围 和 比 例 进 行 了 调 整。其 中，《征 求 意 见 稿》第 三 章 的 投 资 范 围 和 比 例 中 明 确 指 出，全 国 社 保 基 金 可 以 投 资 于 公 开 募 集 基 础 设 施 证 券 投 资 基 金 （REITs） ， 在 投 资 比 例 方 面 ， 按 成 本 计 算，股 票 、 股 票 型 证 券 投 资 基 金 、 混 合 型 证 券 投 资 基 金 、 股 票 型 养 老 金 产 品 、 混 合 型 养 老 金 产 品 、 公 开 募集 基 础 设 施 证 券 投 资 基 金 、 上 市 公 司 优 先 股 、 中 国 存 托 凭 证 ， 合 计 不 得 高 于40％ 。社 保 基 金“开 闸”投 资 公 募REITs，一 方 面 ，社 保 基 金以 保 值 增 值 作 为 主 要 投 资 理 念 ， 对 其 投 资 范 围 的 调 整 ，有 力 提振REITs市 场 信 心 和 投 资 热 情；另 一 方 面 ，REITs市 场 中 长 期 资 金 来 源 进 一 步 扩 大 ， 社 保 基 金有 望成为REITs市 场 的 稳 定 器 和“压 舱 石”，对 于REITs高 质 量 发 展 具 有 重 要 意 义 。 REITs可 助 力 做 好 绿 色 金 融 大 文 章 。在12月8日 ，中 国 证 监 会国 务 院 国 资 委发 布 《关 于 支 持 中央 企 业 发 行 绿 色 债 券 的 通 知》（证 监 发〔2023〕80号），支 持 央 企 开 展 绿 色 领 域 基 础 设 施REITs试 点。支 持 新 能 源 、 清 洁 能 源 、 生 态 环 保 等 领 域 基 础 设 施 项 目 发 行REITs， 拓 宽 增 量 资 金 来 源 ， 完 善 绿 色 融资 支 持 。中 央 金 融 工 作 会 议 提 出 做 好 绿 色 金 融 等5篇 大 文 章 ，开 展 绿 色 领 域 基 础 设 施REITs试 点与 落实 中 央 金 融 工 作 会 议 精 神 是 相 一 致 的 。 各 地 积 极 出 台 基 础 设 施REITs相 关 政 策 支 持，着 力 推 进REITs常 态 化 发 行。新 疆 维 吾 尔 自 治 区 发展 改 革 委 继 续 推 进 自 治 区 基 础 设 施 领 域REITs试 点 工 作 ， 聚 焦 基 础 设 施REITs重 点 支 持 领 域 ； 广 州 市地 方 金 融 监 督 管 理 局 等 四 部 门 联 合 印 发 《 广 州 市 金 融 支 持 私 营 经 济 发 展 办 法 》 ， 鼓 励 符 合 条 件 的 私 人投 资 项 目 发 行 基 础 设 施 房 地 产 投 资REITs； 绵 阳 市 人 民 政 府 发 布 《 绵 阳 市 财 政 金 融 互 动 支 持 实 体 经 济发 展 政 策 措 施 的 通 知 》 ， 市 财 政 补 助 非 金 融 企 业 资 产 证 券 化 及REITs融 资 ； 山 东 省 人 民 政 府 发 布 《 山东 省 人 民 政 府 办 公 厅 关 于 加 强 财 政 金 融 协 同 联 动 支 持 全 省 经 济 高 质 量 发 展 的 实 施 意 见 》 ， 推 动REITs省 内 落 地 实 践 。 二、REITs项目本月最新进度跟踪 公 募REITs常 态 化 发 行 格 局 逐 渐 形 成。本 月3单REITs通 过 审 批，分 别 是 嘉 实 物 美 消 费REIT、嘉实 中 国 电 建 清 洁 能 源REIT、易 方 达 深 高 速 高 速 公 路REIT；6单REITs交 易 所 层 面 已 受 理，分 别 是 华 夏深 国 际 仓 储 物流REIT、华 夏 深 国 际 仓 储 物流REIT、中 航 易 商 仓 储 物流REIT、华 夏 特 变 电 工 新 能源REIT、华 夏 首 创 奥 特 莱 斯REIT、 华 安 百 联 消 费REIT。 （一）仓储物流REITs项目上新速度提升，市场发展空间广阔 近 期 仓 储 物 流REITs上 新 增 速 明 显，公 募RE