债务重组进展加快，行业风险化解进入新阶段

债务重组进展加快，行业风险化解进入新阶段 自2021年下半年以来，伴随着市场下行且持续底部运行，房企密集出险，这不仅对购房者、债权人、供应商等利益相关方造成了损害，也对行业健康发展产生了不良影响。本文将从政策支持、重组进展等方面梳理出险房企债务重组概况。 坚持法治化、市场化原则，聚焦保交楼和防止溢出性风险 自2021年下半年以来，监管部门对房企风险化解政策总体坚持法治化、市场化、一司一策原则，经历了 以下几个阶段：大型房企出险伊始，相关部门和地方政府督促企业积极化解债务风险；2021年12月至2022年上半年以鼓励优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目为主；2022年三季度则重点发力保交楼工作；2022年四季度以来政策逐步转向改善行业融资环境，防止风险蔓延。具体来看， （1）2021年12月-2022年上半年以兼并收购为主 2021年12月，人民银行和银保监会联合发文，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目；鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务。2022年1月，市场消息称承债式并购贷款政策落地。针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标，这一政策不仅为房企打通了并购融资通道，同时也减轻了因出险企业项目收并购所带来的债务监管压力。2022年4月，监管机构鼓励AMC、银行参与出险房企项目收并购。监管定调以并购的方式市场化出清房地产行业风险，建设银行、招商银行、浦发银行、广发银行等多家银行明确表态支持房地产并购项目融资，并通过授信、发行和承销并购债券等方式为项目收购方提供资金保障；建发、招商、绿城等企业成功发行并购债券。 尽管市场多方响应，但行业并未发生大规模并购交易。主要原因一是并购融资多以银行授予的贷款额度为主，距离资金切实落地仍有一段距离。二是以合作项目的股权并购为主，即合作方收购出险方的股权，第三方收购较少。三是出险房企只是出售部分资产，如海外物业、房企持有的物业上市股份等，少有涉及房企自身股权的出让。可以看出，上半年各方的态度较为谨慎，首选债权清晰、交割容易的资产，相关资金也未能全部到位。 （2）2022年三季度纾困基金入场 7.28中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”，强调“稳定房地产市场”。随后多地政府牵头，联动地方AMC、地方国企等多种形式的国有资本成立纾困基金，通过项目收并购等方式对问题楼盘进行解困。8 月，央行通过政策性银行启动2000亿专项借款支持住宅项目建设交付。 纾困基金配合保交楼专项借款等政策的快速落地在部分省市起到了一定的化解项目风险、为出险房企注入流动性的作用。纾困基金资金落地快、效率高，不少纾困资金自提出到切实落地不到一个月，效率远高于上半年主流的收并购融资额度形式。纾困基金以少带多，为相应项目背书增信，达到撬动的社会资金的目的，有效放大资金杠杆，例如郑州的纾困基金中母基金的部分在项目最终的投资占比上限为12%，撬动了约八倍的市场资金。纾困基金对出险项目有选择性，投资的主要目标为有价值的、可产生收益的项目。如郑州明确基金投向为“未来销售收入能够覆盖投资的项目”。对于债务结构复杂、无盈利能力的项目，需要其他市场化手段解决。 （3）2022年四季度以来多项房企融资政策放开，防止溢出性风险 2022年四季度以来，监管部门频繁释放房地产行业融资利好政策，从信贷、债券、股权等方面为行业融 资提供全力支持，防止溢出性风险。年底，“金融16条”出台，强调保持房地产融资平稳有序，明确稳定房地产贷款投放，合理区分项目子公司风险与集团控股风险，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持，无法兑付的债券通过协商做出合理展期、置换等安排。到2023年，房企特别是民营房企融资情况仍不容乐观，民营和混合所有制企业出险事件仍偶有发生。2023年10月，中央定调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。监管部门强调对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，提出信贷端“三个不低于”政策，同时在债券、股权等渠道均继续支持房企融资，融资政策支持力度进一步加强。 对于已经受困的房地产企业，中央则坚持市场化、法治化原则，推动并购重组。“金融16条”强调，对于已经受困房地产企业，金融机构要做好房地产项目并购金融支持，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目，鼓励AMC与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式。对于部分已进入司法重整的项目，金融机构则要坚持一企一策协助推进项目复工交付。2023年11月，金融监管部门强调，继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。 表:近年房地产风险化解相关政策摘要 时间 机构 通知&会议 核心内容 2021.10.15 央行 2021年三季度金融数据统计发布会 目前，相关部门和地方政府正在按照法治化、市场化原则，依法依规开展风险处置化解工作，督促恒大集团加大资产处置力度，加快恢复项目建设，维护住房消费者合法权益。在此过程中，金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府，做好项目复工的金融支持。 2021.12.20 央行、银保监会 《关于做好重点房地产企业风险处置 鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务，重点支持优质的房地产企业兼并 项目并购金融服务的通知》 收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目；鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务。 2022.7.28 中共中央政治局会议 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 2022.8.19 住建部、财政部、央行等 完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。 2022.12.16 中央经济工作会议 要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险。 2023.8.3 央行 金融支持民营企业发展座谈会 推进民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展。要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。 2023.10.31 中央金融工作会议 促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。 2023.11.17 央行、金融监管总局、证监会 金融机构座谈会 坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。 2023.11.28 央行 香港金融管理局—国际清算银行高级别会议 在长期来看，房地产市场的调整对于中国经济增长和可持续发展是有益的，但短期内也应当防止溢出性风险。 2023.12.12 中央经济工作会议 积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。 数据来源：中指研究院综合整理 近期出险房企债务重组有所加快，融创等企业成功重组境内外债 尽管有诸多融资支持性政策，但受限于市场持续下探，出险企业数量众多，房企融资环境较为严峻，多数出险房企债务重组工作长期没有有效进展，到2023年三季度，房企债务重组工作进展有所加快，特别是境外债重组，多家房企均披露境外债重组方案初步框架或取得部分债权人支持。截至目前，据不完全统计，富力、融创、奥园等少数房企基本完成境内外债券重组或展期。另外，龙光、花样年、时代、碧桂园等房企基本完成境内债券展期，华夏幸福、当代、绿地等房企基本完成境外债券展期或重组。 表:部分房企境内外债重组进展情况 企业 境内债 境外债 富力 2022年11月，富力发出公告，已发行的全部境内债券共8笔获得展期，加权平均到期期限从4个月左右延长至3年以上，总额为135亿元。 2022年7月，富力已经完成10笔美元债的整体展期，合计49.43亿美元（约合人民币332.37亿元），还款期限全部延长3-4年。 融创 2023年1月，融创中国表示，集团总计160亿元的境内债券整体展期方案已通过。共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。 2023年9月18日，融创中国发布公告，境外重组方案获得债权人会议高票通过。重组方案的实施，将削减其境外公开市场债务45%左右的规模，为公司提供2-3年的前期偿债缓冲期。 奥园 2023年9月，奥园目前存续的12只境内标准化公开债务产品，全部顺利通过整体展期，期限三年。 2023年11月，中国奥园公告称，公司取得足够境外债权人支持批准债务重组计划。 龙光 2022年12月，资本市场消息显示，龙光境内债整体 2023年11月1日，市场消息称，龙光向债券持有人 展期事项已获得债券投资人表决通过，已展期债券及ABS展期期限为36个月，未展期债券及ABS展期期限为48个月。 发出了一份拟定的境外债重组方案，包括本金折价支付、债转股及发行最长8年新票据等。 花样年 2023年9月，境内债券重组基本完成，金额约64亿元。 花样年控股境外债重组协议最后截止日期延至2023年12月31日 时代中国 2023年5月，时代境内债展期计划涉及的14只债券及ABS的展期议案投票全部通过。 碧桂园 2023年9月，碧桂园9笔债券展期事项均获得通过，9笔境内债到期时间整体延展3年。 2023年10月，宣布将对境外债进行重组 华夏幸福 2023年1月，华夏幸福发布公告称，49.6亿美元债券协议安排正式生效。截至10月31日，《华夏幸福债务重组计划》中金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为1875.65亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券及境外间接全资子公司发行的境外美元债券重组）；华夏幸福以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿金融及经营债务合计金额约为127.14亿元；11月，华夏幸福拟设立总体规模约为255亿元的自益型信托计划，并拟以设立后的信托受益权份额抵偿相关金融债务。 当代 2022年12月，公司各项重组生效日期条件均已达成，约15亿高息美元债获得展期。 绿地 2023年9月，绿地控股发布公告称，公司全资子公司绿地全球投资有限公司对其发行的9只境外债券(共计31.6亿美元)展期征求获通过，拟展期期限为四年。 世茂 3月，上海世茂完成45.5亿元的境内长期债券展期，到期日延长至2026年。6月，世茂建设完成143.5亿元的境内长期债券展期，到期日延长至2028年。 2023年12月，世茂集团公布境外债务初步重组框架，包括本金总额约为117亿美元以美元计值的优先票据及若干无抵押境外信贷融资。 佳兆业 2023年10月，佳兆业公布境外债务重组方案，本金总额123亿美元，重组方案的内容包括债转股、发行新票据。 禹洲 2023年7月，禹洲对2笔信用债未兑付本息展期。 2023年12月，禹洲集团公告称即将与债权人小组及其顾问就重组方案主要商业条款达成协议。 正荣 2023年9月，正荣对一笔信用债进行展期42个月。 2023年11月，正荣地产公告显示，本金总额27.1%的债权人特别小组成员订立重组条款书。 中梁 2023年12月，中梁控股公告称持有