国际建造成本指数2023：新视野

凯谛思国际建造成本指数2023 前言 我们的《国际建造成本指数2023》“新视野”，回顾了全球建筑市场极具颠覆性的一年。我们在2021年首次报告建筑价格的高通胀，在2022年全球经济的大部分领域爆发。在通胀率达到两位数时，在强劲的需求、供应链中断、劳动力市场紧张和能源成本飙升的共同作用下，建筑价格上涨的速度进一步加快。 即使市场在2023年趋于稳定，但挑战不会消失。价格 仍 将 保 持 在 较 高水平。技 能 和 资源仍 将 短缺。了解自己的优先事项和市场反应能力、并照其行事的客户，将做出符合市场预期的、非常成功的投资计划。本报告提供了预测市场情况所需的见解和资产优化的最新思路，帮助客户在市场无论如何变化的情况下，投资的新资产和现有资产都能成功交付。 建筑市场在这纷扰的一年中喜忧参半，经历了走走停停的发展。美国和加拿大的总工程量减少了5%，澳大利亚和中国得益于疫情后的反弹。在欧洲，各国差异更是明显，法国、比利时和英国继续增长，而之前一路向好的德国和爱尔兰则失去了动力。 “走走停停”是一个重要的特征，因为它体现了影响市场的广泛的反向趋势。2022年，随着世界各地上调利率以应对通货膨胀，低利率时代可能结束。这一举措将对私营部门的建筑需求产生深远影响，去年房地产投资的暴跌 反映了这一点。与此同时，资本正大量涌入庞大的能源转型和基础设施项目，吸收可用资源，并在专业行业制造新的瓶颈。即使是极高的通货膨胀也无法阻止这些政府支持的项目，这意味着其他客户正在被挤出市场——无法根据市场信号及时进行投资。 及时投资至关重要，其中一个领域是在面对低碳表现和气候变化韧性的双重挑战时，现有建筑存量的寿命将如何发生变化。获得认证的低碳建筑的溢价将会越来越大。业主别无选择，只能进行投资以保护资产价值。高昂的建筑价格和不断上升的利率是采取行动的一大阻碍，但在监管、投资标准和客户期望都不断上升的情况下，“什么都不做”是行不通的。这些阻碍需要正面解决，今年的报告中，我们选择将重点放在客户可以在任何市场都能采取的务实措施上，以投资于建筑组合的长期寿命。我们的五点计划提出了一种全面的方法来重新定位现有资产，以实现长期业绩。 Kathleen Abbott凯谛思场所事业部全球销售总监 凯谛思国际建造成本指数2023 回顾2022年 尽管欧洲和北美的V型复苏逐渐消失，通胀高峰在2022年一整年仍普遍存在。随着供应链在高需求的压力下继续疲软，加上利率飙升，事实证明，可持续性复苏的前景是短暂的。2021年，客户面临的挑战是交付能力，即组建团队和供应链以交付项目。在2022年，挑战扩大到保证“活下去”，特别是当融资成本增加400个基点或更多的情况下。 到2022年第四季度，国际建造成本报告的大多数市场的GDP年化增长缓慢。只有美国、澳大利亚、丹麦和荷兰表现出活力，而欧元区的年化增长率为-0.1%。2023年的前景并不确定。预测者希望欧洲和北美实现软着陆，但这可能很难实现。尽管如此，国际货币基金组织（IMF）预计2023年全球经济将增长2.8%，其中中国、印度、东南亚将增长超5%，这将弥补北美和欧元区的疲软前景。 各国央行能否在年底前找到一条低通胀之路，这一点尚不确定。尽管与能源成本相关的结构性通胀将会消失，但事实证明，通胀的核心根源要深得多。未来更长时间的高利率将继续压制商业和住宅领域的投资。 国际建造成本指数2023 班加罗尔吉隆坡德里孟买胡志明约翰内斯堡成都内罗毕曼谷武汉雅加达广州深圳拉各斯布宜诺斯艾利斯上海北京波哥大雅典马尼拉伊斯坦布尔马德里墨西哥城克拉科夫马拉加华沙波尔图巴塞罗那贝尔格莱德布加勒斯特布达佩斯索非亚里斯本里加扎格拉布里约热内卢圣保罗阿德莱德阿姆斯特丹圣地亚哥布拉迪斯拉发迪拜首尔珀斯米兰罗马利雅得阿布扎比布拉格休斯顿达拉斯墨尔本蒙特利尔卢森堡布里斯班迈阿密里昂卡尔加里布鲁塞尔菲尼克斯赫尔辛基巴黎贝尔法斯特法兰克福悉尼尼斯多伦多底特律奥克兰丹佛斯德哥尔摩新加坡维也纳柏林克赖斯特彻奇格拉斯哥华盛顿特区芝加哥加的夫爱丁堡拉斯维加斯东京洛杉矶伯明翰都柏林曼彻斯特西雅图布里斯托尔奥斯陆澳门费城波士顿香港哥本哈根苏黎世慕尼黑旧金山纽约伦敦日内瓦 国际建造成本指数2023：指数更新 2023年，我们国际建造成本指数扩大了覆盖范围至东欧及西非。本报告针对加拿大的评论也包括了来自Arcadis IBI同事的见解。 日内瓦在今年的国际建造成本指数中位居首位，伦敦紧随其后。排名前10位的城市基本没有变化，欧洲建造成本热点城市——哥本哈根和苏黎世，在排名中比较靠前。慕尼黑的排名上升到第5位，这不仅突显了德国惩罚性涨价进入第二年的影响，而且也显示了该城市建造成本的巨大溢价，比如，其成本比在柏林高25%。包括香港，前10名中有五个城市是以美元计价或与美元挂钩的货币。波士顿和费城是新上榜的城市。它们入选主要是由于当地通货膨胀，尽管美元在2022年的升值也有一定帮助。根据货币比较模型“经济学人巨无霸指数”，欧元和美元的交易基本持平，所以本报告很好的反映了当前的成本差异。 2023年的国际建造成本指数中，一个显著的变化是我们的基准位置，阿姆斯特丹。正如我们在国家和城市评论中所强调的那样，荷兰建筑业在2023年面临多重阻力，包括经济放缓和许可延迟。我们在阿姆斯特丹的数据显示，尽管投入成本在上升，承包商仍在低价投标以确保有工作。总体而言，价格只上涨了1%-2%，因此阿姆斯特丹的排名下降了11位，从第51到第62。这是我们在展望2023年时要注意的重要一点，因为我们预计，随着需求减弱，许多市场都会出现类似的成本吸收。 通货膨胀的驱动因素：全球趋势和俄乌冲突的影响 纵观国际建造成本指数，高通胀水平连续第二年影响了调查中的大多数城市。通货膨胀率为0或负数的城市只有不到10个，全部位于东南亚和东亚。澳大利亚和新西兰的城市此前受到长期封控的影响，随着它们经历了V型复苏，价格也在上升。相比之下，中国的长期封控意味着许多欧洲市场的价格反弹可能要在2023年才会出现。 欧洲各地的同事都强调了客户及其团队为确保符合预算和继续推进项目而采取的措施。2022年的经验教训可以在高通胀时期有效地运用在其它市场，比如在爱尔兰，在公共工程中增加了新的通胀合作框架。记录的采取的缓解措施包括： •提前购买材料•项目范围的变更•重新商议价格•在合同中加入价格修订条款，包括基于公式的计算•将基于主要成本的采购集中用于面临高通胀的部分•使用临时款项推迟采购后续材料 我们在2021年强调的特定行业的通货膨胀，被证明是对去年出现的更广泛的价格压力的早期预警。随着许多市场的消费者价格出现两位数的通胀率，建筑业的客户将不可避免地面临价格进一步上涨的风险。一些价格压力确实有所缓解，金属商品的价格在2022年1月至10月间下降了25%，木材市场也恢复了正常。 除了全球能源成本上涨之外，俄乌冲突不可避免地对欧洲市场的成本产生了具体影响。我们的评估是当地制造 业和特定 地区能源市场的中断，使欧洲市场的通货膨胀率在这一年增加了5%-6%。由于制造钢铁、水泥、玻璃、砖和砌块等是个能源密集的过程，建筑业尤其容易受到欧洲能源危机的影响。2022年8月，能源危机达到顶峰时，凯谛思对制造业投入成本的建模表明，能源占水泥和玻璃制造成本的50%。 净零碳的溢价成本 在本报告中，我们对于通货膨胀的评论主要集中在影响项目的背景价格上涨，而不考虑设计和规格。国际建造成本指数排名中的成本数据说明了规格的变化。随着与净零碳建筑相关的建筑规范和规格标准的进一步变化，低碳设计的成本影响有所显现。 有趣的是，尽管斯堪的纳维亚半岛的项目在本报告中历来与一些最高成本有关，但我们并没有看到与低碳设计有关的成本溢价。这些市场的规格标准已非常高，因此实现净零建筑的最后步骤几乎不会产生额外的成本。 2020年以来，近零能耗建筑（NZEB）标准已适用于欧盟市场，要求改进热性能和一些低碳能源。最近，在2022年，英国推出了一项过渡措施，以实现住宅和非住宅建筑的完全净零规范。修订后的成本可以与以前的标准进行同类比较，从而能尽早了解将会被广泛使用的低碳设计标准的成本影响。 例如，今年在英国，为进行规格升级，包括学校和医院在内的公共部门建筑的预算增加了%10。与英国未来住房标准的临时版本相关的成本提升较低，通常在%7-%5的范围内。商业建筑，现在也指定了一个升级的标准，成本增加了%10-%7。英国的增长与引入NZEB后欧盟项目成本的变化大致一致。 Kayleigh Owen全球成本及商务管理负责人 深入研究： 新的世界秩序——融资成本上升的影响 然而艰难中总有机遇。我们预计，城市中心现有存量的市场萧条景象将会促使人们思考如何重新构想受益于优越地理位置的现有资产，而增值基金和机会基金将会引领这一潮流。这对现有投资者来说是一个巨大的挑战，需要新的想法和新的投资来重新定位那些可能陷入困境的资产。正如我们在下一个部分“着眼长远”中强调的那样，业主有许多机会和杠杆来提高其财产的韧性。然而，如果不采取积极措施，资产价值进一步恶化的风险将会增加。 一些行业的韧性则要强得多。例如，在许多市场，多户租赁住房的开发继续受益于高需求量和供应短缺。其他一些行业，即使面临更高的融资成本，其发展势头也不会放缓，比如受益于结构性增长的行业（数据中心和最后一英里物流）或能源转型（包括超级工厂）。 2023年3月硅谷银行(SVB)倒闭的现实，无情地提醒人们，融资成本上升的影响可能远远超出借贷成本上升的直接影响。硅谷银行因其长期债券投资账面价值不断下降，导致负债错配，引发存款挤兑后倒闭。硅谷银行的客户在一天内提取了480亿美元，突显出数字化系统如何能够放大危机蔓延效应。 现有商业地产面临双重风险。不仅融资成本增加了400个基点或更多，而且收入流水和资产价值也因更高的贴现率而减少，例如，减少了节能低碳投资可能带来的受益的当前价值。较低的资产价值可能会引发与贷款价值比契约和资金缺口相关的进一步风险。据彭博社报道，全球房地产不良债务存量接近1500亿美元。据报道，曼哈顿中城写字楼的业主正在将钥匙“还给”贷款机构，而不是等待资产价值恢复。 2023年2月，美国和英国的基准利率升至15年以来的高点。尽管利率可能接近峰值，但利率跌至低谷的日子已经过去。市场正在回归正常化，据CCLA和彭博社报道，预计到2026年底，英国利率仍将高于3%。 长期资产的投资者必须有长远的眼光。对融资成本上升的必要调整是痛苦的，但其影响最终会消退，最终业主和投资者将再次受益于与其资产组合的质量和寿命相匹配的投资价值的提高。 抵押贷款利率上升将引发负债能力相关问题，因此住房需求将不可避免地受到严重打击。影响可能会进一步扩大。利率周期产生更广泛影响的证据显而易见。2022年，房地产相关股票大幅下跌，正如我们在2023年3月所写道，英国富时350房地产指数和道琼斯美国房地产指数均比2021年12月水平低30%。鉴于资产价值的大幅折让，一些开发商选择用销售收入偿还昂贵的债务，而不是推进新的发展项目。 凯谛思国际建造成本2023 着眼长 远：为房地产保值 投 资，实现净零未来 对于投资房地产的开发商和业主来说，2022年是极具挑战性的一年。这是我们从国际建造成本指数2023的调查中获得的压倒性信息之一。投资者和业主面临来自各个方面的挑战，不仅仅是本报告关注的建造成本升高，还有融资成本增加，交易数量减少，最严峻的是资产价值下降。虽然黄金地段新A级资产的租金一直坚挺，但是一些较老物业的回报前景已有恶化。 投资者和业主需要应对这些挑战。然而，房地产是一个周期性的行业，传统意义上，在困难时期，什么都不做是成本最低、风险最低的选择。另一种选择，或许只适合哪些更加投机、更喜欢冒险的开发商，是在市场复苏的预期中投资。回顾2008年至2012年的大金融危机，一些最好的回报来自于早期进入市场开发的房地产，这些市场一直缺乏新的空间需求和全新资产。这些开发还得益于从私募股权、主权财富、和其它来源获得的