保障性住房：步入新阶段

宏观研究 证券研究报告 每周经济观察2023年12月25日 【每周经济观察】 保障性住房：步入新阶段 华创证券研究所 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 证券分析师：陆银波 电话：010-66500831 邮箱：luyinbo@hcyjs.com执业编号：S0360519100003 相关研究报告 《【华创宏观】美联储银行定期融资计划（BTFP）用量激增——海外周报第27期》 2023-11-13 《【华创宏观】�问“平急两用”基础设施建设— —每周经济观察第44期》 2023-11-13 《【华创宏观】躁动或提前——每周经济观察第 43期》 2023-11-06 《【华创宏观】特别国债八大领域的投资体量估算——每周经济观察第42期》 2023-10-30 《【华创宏观】美债对欧资和日资吸引力不同— —海外周报第25期》 2023-10-30 主要观点 12月20日，住建部接受新华网采访时表示将“启动新一轮保障性住房规划建设”，保障性住房建设或进入新阶段。本文聚焦于新一轮保障性房建设的“新” 范畴、“新”群体、体量与当前筹建进度。 一、“新”范畴 保障房范畴由“三大支柱”->配租型和配售型两大类别:此前2021年，住建部在国新办发布会上称“国家的住房保障体系，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体”，而当下，参照12月20日新华社报道“现在则将保障性住房建设，分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房，按保本微利原则配售。” 配租型保障房仍大多在原有范畴之内（公租房、保障性租赁住房），配售型保障房为新范畴，在运营管理上，配售型保障房以家庭为单位购置、每个家庭限购一套、封闭运行不能上市交易。 考虑到公租房已基本满足对应群体需求，从当前规划看保障性租赁住房体量有限，后续关注点或主要在配售型保障房。详见正文。 二、“新”群体 “新”群体：新增科技人员、教师、医护人员等。此前保障房主要是针对低收入群体，本次住建部明确，新一轮保障性住房规划将面向两类群体，一是“重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体”，二是“城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等”。 “新”群体有多大规模？考虑到引进人员的主要为大城市，因此我们关注统计统计局口径下的36个主要城市，剔除数据缺失样本后为23城，以此作为观察样本： 1）教师，包括普通小学+中学+中职+高等学校专任教师，2021年23城合计 301万人，占当年常住人口1%。 2）医护人员，包括医生+护士，2021年23城合计234万人，占当年常住人口 0.8%。 3）科技人员，观察R&D人员数，2017年23城合计250万人，占当年常住人口1%。 4）若假设三类人员占常住人口比保持稳定，三者简单相加，则教师、医护人员、R&D人员合计占23城常住人口约2.8%。 三、体量、筹建进度如何？ 具体建设规模仍待明确。配售型保障性住房“将由城市政府‘以需定建’，科学合理确定供给规模。”从单个城市看，南宁市梳理出配售型保障房先导项目7个、共计7200套、总投资39亿元，其中2024年计划建设4000套。 进度方面，我们通过整理公开信息，福州、南宁、深圳在配售型保障房方面已有进展： 1）深圳：或已进入规划建设阶段。11月28日，深圳市公告调整某地块用途修改后将有1.8万平土地用于建设配售型保障房。 2）南宁：正在需求摸底、制定办法。南宁市已明确推进时间点，当前正在“对特定工薪收入群体开展保障性住房需求摸底调查”，同时“正在研究制定配售型保障性住房管理办法，明确保障范围、准入条件、审核流程、户型面积等实施细则。” 3）福州：单个项目近期即将开工。双龙新居项目计划筹建配售型保障房710 套，其中以45-75平的小户型为主，重点面向低收入群体，土地采用划拨方式， 按照保本微利原则配售。资金方面，国开行已授信2亿元。 每周经济观察： 景气向上：1）地产及土地成交面积明显回升，周度土地成交面积为2020年来新高，2008年以来第三高。2）“猪、油”价格回升，国际油价继续回升。 景气向下：1）华创宏观WEI指数下行。2）乘用车零售增速回落。3）多数行业开工率下行。4）土地溢价率仍在低位。 风险提示： 测算存在误差，概念理解偏差。 目录 一、保障性住房：步入新阶段4 （一）“新”范畴4 （二）“新”群体5 （三）体量、筹建进度如何？6 二、每周经济观察7 （一）华创宏观WEI指数下行7 （二）生产：发电耗煤增速回升，多数行业开工率下行7 （三）需求：地产及土地成交面积明显回升，溢价率仍在低位8 （四）物价：“猪、油”价格回升10 （🖂）贸易：量增速回落，价增速回升11 （六）利率债：增发国债前两批项目涉及金额超8000亿元12 （七）资金：R007明显偏高14 图表目录 图表1我国保障房演变历程5 图表223城教师、医护人员、R&D人员占常住人口比6 图表3当前配售型保障房信息梳理7 图表4华创宏观中国周度经济活动指数和中国季度实际GDP同比增长率7 图表5货运物流指数走势8 图表6发电耗煤增速有所回升8 图表712月14日-22日当周，部分行业开工情况8 图表8地铁出行：12月客运量略低于11月9 图表92023年民航旅客运输量恢复率月趋势9 图表10电影票房收入继续回升9 图表1167城地产成交面积走势9 图表12土地成交面积创2020年以来新高10 图表13汽车零售增速继续回落10 图表14本周肉蔬价格上涨11 图表15本周焦煤价格继续上涨11 图表16本周国际油价回升11 图表17本周纯碱价格续跌，玻璃价格反弹11 图表18本周BDI指数同比大幅回落至34.9%，RJ/CRB指数同比回升至-2.8%12 图表19本周我国出口集装箱运价指数环比+1.2%12 图表2012月上半月，越南出口环比+2.7%12 图表21韩国12月前20日出口同比升至13%12 图表22截至12月22日，年内新增专项债已发超4万亿13 图表23本轮特殊再融资债发行情况13 图表24本周与下周公开市场操作到期一览14 图表25R007持续偏高14 图表26利率持续下行14 一、保障性住房：步入新阶段 12月20日，住建部在接受新华网1采访时表示将“启动新一轮保障性住房规划建设”，保障性住房建设或进入新阶段。本文聚焦于新一轮保障性房建设的“新”范畴、“新”群体、体量与当前筹建进度。 （一）“新”范畴 保障房范畴由“三大支柱”->配租型和配售型两大类别，此前2021年，住建部在国新办发布会2称“国家的住房保障体系，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体”，而当下，参照12月20日新华社报道“现在则将保障性住房建设，分为配租型和配售型 两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房，按保本微利原则配售。” 其中，配租型保障房仍大多在原有范畴之内（公租房、保障性租赁住房），配售型保障房为新范畴，据住建部介绍“新一轮保障性住房建设一个突出的特点，就是拓展了配售型 保障性住房新路子。”在运营管理上，配售型保障房以家庭为单位购置、每个家庭限购一套、封闭运行不能上市交易。 后续关注重点或在配售型保障房：1）公租房：参照住建部2021年在国新办发布会上的表态“公租房主要是为了解决城镇住房和收入双困家庭。目前，城镇户籍的低保、低收入住房困难家庭，已经做到了应保尽保，基本上解决了这个问题。”2）保障性租赁住房，据住建部2021年表态3，“‘十四🖂’时期，全国初步计划投资建设筹集保障性租赁住房近 900万套（间），预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难，预计可完成投资3万亿元左右。”其中，2021-2022年全国共建设筹集330万套（间），2023年计划筹建204万套（间），剩余体量为900-330-204=366万套，均摊至2024、2025年，则年均筹建183万套，体量或有限。3）考虑到公租房已基本满足对应群体需求，从当前规划看保障性租赁 住房体量有限，后续关注点或主要在配售型住房。 1https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/gzdt/202312/20231221_775906.html 2https://www.gov.cn/xinwen/2021-07/07/content_5623185.htm 3https://www.gov.cn/yaowen/liebiao/202306/content_6885846.htm 图表1我国保障房演变历程 资料来源：中国政府网，华创证券 （二）“新”群体 “新”群体：新增科技人员、教师、医护人员等。此前保障房主要是针对低收入群体，例如经济适用房面向城镇中低收入家庭、公租房面向城镇住房收入双困难家庭，本次住建部明确，新一轮保障性住房规划将面向两类群体，一是“重点针对住房有困难且收入 不高的工薪收入群体”，二是“城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等”。 “新”群体有多大规模？考虑到引进人员的主要为大城市，因此我们关注统计统计局口径下的36个主要城市，剔除数据缺失样本后为23城，以此作为观察样本： 1）教师，包括普通小学+中学+中职+高等学校专任教师，2021年23城合计301万人，占当年常住人口1%。 2）医护人员，包括医生+护士，2021年23城合计234万人，占当年常住人口0.8%。 3）科技人员，观察R&D人员数，2017年23城合计250万人，占当年常住人口1%。 4）若假设三类人员占常住人口比保持稳定，三者简单相加，则教师、医护人员、R&D人员合计占23城常住人口约2.8%。 图表223城教师、医护人员、R&D人员占常住人口比 资料来源：wind，华创证券 注：R&D人员占比为2017年R&D人员占当年常住人口比 （三）体量、筹建进度如何？ 具体建设规模仍待明确。据住建部“目前大部分城市已按要求报送了明年的建设计划和建设项目，住房城乡建设部正在会同有关部门督促地方将建设项目落实到具体建设地块，同时做好后续项目储备。”配售型保障性住房的体量方面，“将由城市政府‘以需定建’，科学合理确定供给规模。”从单个城市看，南宁市梳理出配售型保障房先导项目7个、共 计7200套、总投资39亿元，其中2024年计划建设4000套。 进度方面，据住建部“上海、济南、青岛、福州、长沙等不少城市已经开工了一批项目。”我们通过整理公开信息，福州、南宁、深圳在配售型保障房方面已有进展，但体量尚小。 1）深圳：或已进入规划建设阶段。11月28日，深圳市规划和自然资源局宝安管理局公告调整使用某地块规划，修改后将有1.8万平用于建设配售型保障房。 2）南宁：正在对需求群体进行摸底。南宁市已明确保障性住房推进部门与时间点，当前正在“对特定工薪收入群体开展保障性住房需求摸底调查”。同时“正在研究制定配售型保障性住房管理办法，明确保障范围、准入条件、审核流程、户型面积等实施细则。” 3）福州：近期即将开工。双龙新居项目计划筹建配售型保障房710套，其中以45-75平的小户型为主，重点面向低收入群体，土地采用划拨方式，按照保本微利原则配售。资金方面，国开行已授信2亿元。 时间城市进度体量详情 图表3当前配售型保障房信息梳理 11月28日 深圳 用地规划公示 用地面积为1.8万平方米 06-11-01地块用地面积为17620平方米，规划用地性质为“二类居住用地（R2）”，容积率为“3.7”...备注“规划，建设配售型保障性住房”； 12月5日 南宁 明确了保障性住房推进工作责任部门、责任人、时间节点，正在对特定工薪收入群体开展保障性住房需求摸底调查 已梳理先导项目7个、住房7200套，总投资约39亿元，其中2024年计划建设住房4000套。 按以需定建的原则...已汇总梳理