城中村改造计划变得更加清晰

股权研究 行业报告：房地产Sector詹春丽詹春立行业报告： 房地产行业(852)2509 城中村改造计划变得更加清晰 部门报告 城中村改造将加速，成为房地产行业的稳定器。作为“三大工程”的一部分，城中村改造是向房地产行业新发展模式过渡的关键一步。我们认为主要城市城中村改造将加速，成为板块的重要稳定器，2024年政策支持更多。在11月底2023年，广州市就城中村改造条例公开征求意见，使城中村改造规划更加清晰。考虑到各个城市城中村的不同情况,预计后续其他城市的行动将以“一城一策”,或“一区一策”的形式进行。 目前，城中村改造的难点依然存在。尽管中央政府为城中村改造定下了积极的基调，但市场对如何解决再开发困难的担忧仍然存在。我们认为，城中村改造过程中存在三个痛点 ：1）拆迁困难；2）资金短缺；3）城市综合体规划更加复杂。 我们可以从日本和香港的经验中学到什么。考虑到东京和香港较成熟的房地产市场，我们选择了成功的城市更新项目进行案例研究。有一些相似之处 两个城市之间：1）亚洲的超级大城市；2）都经历了 额定值:跑赢大盘 维护 评级：跑赢大市(维持) MSMPI和HSI性能 %的回报 40.0 20.0 0.0 (20.0) (40.0) (60.0) (80.0) Dec-222月23日4月23日6月23日8月23日10月23日12月23日 恒生指数MSMPI索引 完整的房地产市场周期，以及；3）大量旧建筑或地区的重建需求强烈。我们试图利用日本和香港的经验来解开未来城中村改造的潜在瓶颈。在研究的基础上，我们总结了四大思路作为解决方案。1）利用“权利交换”计划设计规范的补偿制度。2）灵活运用土地容积率，让民营企业获得更高的投资回报。3）政府与民营企业的合作可以提供更好的规划，缩短再开发周期。4）城市建成后通过商业管理振兴区域经济 村庄翻新。 房地产部门 我们预计2024年行业基本面将继续温和复苏。随着2024年“三大工程”的加速推进，尤其是城中村改造，我们预计地产板块将在2024年继续温和复苏。质量名称中，我们推荐招商蛇口（001979SZ）、保利发展（600048SH）和中国万科（02202HK）。此外 ，我们推荐项目管理公司绿城管理（09979HK），该公司应受益于城中村改造需求的扩大。 风险:1）重启前期融资，增加行业杠杆；2）购房需求恶化。 证券研究报告 来源：彭博社。 全国房地产销售业绩 十亿元人民币 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 商品房销售金额YTD（LHS）住宅销售金额YTD（ LHS）商品房销售金额YTD（RHS）住宅销售金额YoY年初至今（RHS） 资料来源：中国国家统计局。 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 股 票研 究 行 业报 告 证 券研究报 告 房地产行业 免责声明见最后一页第1页，共7页 房地产部门 城中村改造将是2024年的主题 2023年12月18日 城中村改造将加速，成为房地产行业的稳定器。作为“三大工程”的一部分，城中村改造是向房地产行业新发展模式过渡的关键一步。我们认为主要城市城中村改造将加速，成为板块的重要稳定器，2024年政策支持更多。正如我们所看到的，在过去的一年中，政策制定者从战略层面密集出台了城中村改造政策。在4月。2023年，中央政治局会议首次提到稳步推进大中城市城中村改造。在7月。2023年,中央进一步明确城中村改造有利于消除城市建设和治理中的短板,改善居民居住环境,扩大内需,优化房地产结构。与以往的拆迁改造方式不同,政府强调城中村改造应包括升级改造和综合改造。10月2023年，住房和城乡建设部（MOHURD）就土地征用和筹集资金提供了进一步的解释。我们认为城中村改造目前处于前期规划阶段，但无疑将在2024年加速。 “一城一策”或“一区一策”将成为城中村整治的常规做法。在11月底2023年，广州市对城中村整治条例公开征求意见。这是中国第一个有针对性地推出正式法规并使城中村改造计划更加明确的城市。考虑到各个城市城中村的不同情况,预计后续其他城市的行动将以“一城一策”,或“一区一策”的形式进行。 表1：城中村改造相关政策 部门/会议详细信息 4月28日2023政治局会议稳步推进大城市和特大城市城中村改造；推动 建设应急和平原使用的公共设施。 2023年7月5日MOHURD 《关于稳步推进城市更新工程的通知》 -建立城市物业检查制度，使城市物业检查成为城市更新的前提。 -政府应在整体城市更新规划中发挥协调作用。 -将城市设计作为城市更新的重要手段，提高不同类型物业的城市设计水平。 -发展可持续的城市更新模式。坚持政府主导，市场导向和公众参与。 房地产部门房地产行业 -明确城市更新的底线要求,以保留为主,改造要包括升级改造和综合改造,防止大拆大建。 7月21日2023年执行会议会议明确,城中村改造有利于消除城市建设和治理中的短板,改善居民居住环境,扩大内需,优化房地产结构。 国务院 -有必要解决一些存在多重隐患的城中村的迫切公共需求。 -政府应承担主要责任。多渠道筹集改造资金。在城市更新过程中，同时建设保障性住房。 -鼓励民间资本参与，利用市场资源。 2023年7月23日政治局会议要加大保障性住房建设和供应力度；积极推进 城中村改造和应急和平原设施的建设。 2023年7月28日视频会议 推进城中村改造 -当前，有必要从如何使用预算，如何利用资金，如何获取土地以及如何安置人员和工业等方面来解决城中村改造的困难。 部门报告 -采用不同的改造方法，如拆除和新建，升级和综合改造方式。 -全市协调城中村改造的资金和资源。 -清洁土地出售或转让用于重建。 -建设足够的公共基础设施，保护历史遗产。 有关免责声明，请参阅最后一页第2页共7页