2023/11REITs观察：二级继续下行，消费基础REITs获批

YY团队2023/12/05 摘要： 近期研究： 2023/10 2023年10月REITs观察：解禁及流动性显现、消费基础设施REITs已受理 11月舆情跟踪：首批3单消费基础设施REITs正式获批，包括华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT及中金印力消费REIT；此外国泰君安城投宽庭保障租赁住房REITs正式获批，成为目前规模最大的保障性租赁住房。另外上海、福州和广东地区分别就园区开发、消费基础设施等底层资产提出支持用REITs等方式拓展融资渠道，盘活存量资产。 REITs量价回顾：11月各类资产成交量、成交金额整体上行，区间日均换手率上行为主，但除生态环保类产品外，其余资产区间日均换手率仍不足1%。二级市场仍情绪依然低迷。 热点关注：自10月以来REITs市场开启了第二轮下跌，中证REITs收盘指数破800点，达到历史新低。已上市的29只REITs中综合收益为正的共13只，占比44.8%，已有16只综合收益为负，主要集中在高速公路和产业园板块，环保（含新能源）、保租房和物流园基本保持正收益，板块区分度明显。 目录 2023/11 REITs观察：市场下行依旧，消费基础REITs获批..................................1摘要：............................................................................................................................11.2023年11月舆情跟踪..............................................................................................31.1行业层面...........................................................................................................31.2产品层面...........................................................................................................32. REITs成交量价回顾.................................................................................................42.1成交活跃度回顾...............................................................................................42.2价格回顾...........................................................................................................42.3估值表现...........................................................................................................63.热点关注：哪些REITs收益仍为正？....................................................................8瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明..........................................................11 表目录 图表1REITs行业舆情跟踪.........................................................................................3图表2REITs产品舆情跟踪.........................................................................................4图表3REITs成交活跃度回顾.....................................................................................4图表4产权型REITs价格走势....................................................................................5图表5经营权型REITs价格走势................................................................................6图表6产权型REITs估值表现....................................................................................7图表7经营权型REITs估值表现................................................................................8 1.2023年11月舆情跟踪 1.1行业层面 行业方面，国务院办公厅转发国家发展改革委、财政部《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》的通知，要支持符合条件的特许经营项目发行REITs；另外上海、福州和广东地区分别就园区开发、消费基础设施等底层资产提出支持用REITs等方式拓展融资渠道，盘活存量资产。 1.2产品层面 产品预备方面，首批3只消费基础设施公募REITs正式获批，包括华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT及中金印力消费REIT；国泰君安城投宽庭保障性租赁住房获批，成为目前我国发行规模最大的保障性租赁住房REITs；此外深交所正式受理招商基金招商公路REITs申报、上交所官网显示易方达深高速REITs已申报。 2.REITs成交量价回顾 2.1成交活跃度回顾 11月各类资产成交量、成交金额整体回升，总成交量由10月底的10.08亿份上升至13.34亿份，成交总金额由42亿元上升至53.49亿元；区间日均换手率上升为主，仅园区基础设施类、保障性租赁住房类分别下降至0.714%及0.728%，其余资产换手率上升，其中生态环保类升至1.016%，其它资产目前换手率均不足1%。 2.2价格回顾 11月产权类REITs二级市场下行为主，仅红土安居保障房有所上涨，较上月上涨0.87%，其余三只保租房产品月跌幅在0.46%~5.81%之间；产业园类产品 整体下行，其中国泰君安临港产业园跌幅相对较小，为1.56%，跌幅前三的产品为建信中关村、华夏合肥产业园与华夏和达高科，分别下跌16.16%、15.87%与15.40%，其余产品跌幅分布在3.79%~14.50%；仓储物流板块，或受普洛斯中国资金问题影响，中金普洛斯跌幅达到16.71%，为产权类产品中最高，红土盐田港及嘉实京东跌幅分别为-3.77%以及-10.05%。 11月经营权型REITs也维持跌势，但产品整体跌幅均值小于产权类产品。生态环保类在成交量最高的同时跌幅同样较大，两单生态环保REITs本月价格分别下行10.47%、10.23%；高速公路REITs中，国金中铁小幅上涨0.42%，其余产品维持跌势，中金安徽交控REIT、华夏中交高速REIT以及华夏越秀高速跌幅前三，分别为9.64%、6.81%以及5.44%；清洁能源类产品跌幅相对较小，下跌幅度分布在0.85%~2.37%。 2.3估值表现 11月产权型REITs的中债IRR指数上涨为主。产业园REITs有所分化，中债IRR估值最高的是中金湖北科投产业园，为7.828%，华安张江10月末中债IRR为4.56%，为产权类产品中最低；保租房REITs中，厦门安居、华润有巢中债IRR均在5%以上，红土深圳保租房偏低，为4.147%；仓储物流中，嘉实京东、红土盐田港REITs中债IRR为5.8%左右，中金普洛斯为7.0134%。 11月经营权类REITs的中债IRR整体上行。高速公路REITs的中债IRR相对处于高位，均在8%以上，但分化仍存，其中平安广河和华夏中国交建均在10%以上，而其余几单在8%~10%左右；环保类和新能源REITs中，首钢生物质中债IRR为8.58%，而首创水务、鹏华深圳能源的中债IRR相对偏低，分布在5%~7%范围内。11月经营权类REITs的中债IRR整体上行，其中华泰江苏交控、中金安徽交控及富国首创水务上行最多，分别为204.44BPs、154.05BPs以及154.17BPs。 3.热点关注：哪些REITs收益仍为正？ 截至目前全市场上市29只REITs，首发和扩募（4单）合计发行规模超千亿，自10月以来REITs市场开启了第二轮下跌，中证REITs收盘指数破800点，达到历史新低。 那截至到2023年11月末，有哪些REITs综合收益（含分红）为负，又有哪些实现了正回报？ 从下表来看，已上市的29只REITs中综合收益为正的共13只，占比44.8%，已有16只综合收益为负，主要集中在高速公路和产业园板块，高速公路中，平安广河、安徽交控、中国交建收益率跌幅在20%以上；产业园中，和达高科、科投光谷和建信中关村跌幅也在20%以上。环保（含新能源）、保租房和物流园基本保持正收益，板块区分度明显。 另外从上市以来的累计分红情况来看，经营权类REITs的分红回报率普遍高于产权类，截至11月末，分红回本率最高的为首钢绿能，达22.8%；其次为首创水务，为19.8%；再次为浙商沪杭甬，为19.4%。均为经营权REITs。产权类中分红回报率前三的为普洛斯（9.3%）、红土盐田港（9.2%）、蛇口产园（8.7%）。 对于投资者来说，不仅要看分红现金流回本的速度，也要看本身资产的增 值属性。板块间的综合收益分化明显，产业园和高速公路受宏观环境的影响较大，综合收益多为负，而环保（含新能源）、保租房和物流园基本保持正收益；从分红回报率来看，产权类的公募REITs目前派息率在4%-5%，而特许经营权类都在8-13%，以此来看虽然REITs作为一个适合长期持有的投资品种，但也需要择时决策。 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明 本报告由瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司撰写，报告中所提供的信息仅供参考。报告所引用信息和数据均来源于公开资料，瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司力求报告内容和引用资料和数据的客观与公正，并尽可能保证可靠、准确和完整，但不对所引用资料和数据本身的准确性和完整性作出保证。报告中的任何观点与建议仅代表报告当日的判断和建议，仅供阅读者参考，不能作为投资研究决策的依据，不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证，无论是否已经明示或者暗示。瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司不保证对作出的任何建议不会发生任何变更。瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司将随时补充、更正和修订有关信息，但不保证及时发布。对于本报告所提供信息所导致的任何直接的或者间接的投资盈亏后果不承担任何责任。阅读者根据本报告作出投资所引致的任何后果，概与瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司无关。 本报告版权仅为瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用发布，需注明出处为瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司保留对任何侵权行为和有悖报告原意的引用行为进行追究的权利。