房地产服务行业深度：并购让位外拓，增值业务地位提升

房地产服务 并购让位外拓，增值业务地位提升 2023年12月12日评级领 先 大 市评级变动：首次 投资要点： 我国现代物业管理是20世纪80年代从香港传入内地，1981年全国第一家物业管理公司—深圳市物业管理公司诞生。物业行业在我国的发展经历了多个阶段：2003年以前，大多数物业公司基本上依靠房地产母公司输血;2003-2013年，随着存量规模的逐渐扩大，物业公司重新迈向市场化，走上独立自主发展道路。2014年以后，物管行业逐渐受到资本市场的青睐，吸引到高端人才加入，行业发展步入更良性循环。物业管理的发展完善了传统房屋管理简单低效等问题,促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合。通过有效的利用社会资源，改善了人居环境和工作环境,也为社会提供了就业机会，促进了城市服务业的发展。 周 策分 析师执业证书编号:S0530519020001zhouce67@hnchasing.com 物管企业收入来源主要是物管费以及增值服务，扩大在管面积是行业成长期重要的方向。规模的扩大一方面有助于输出经营管理机制，形成规模效应，另一方面有助于企业提升影响力。2021年之前，政策、资本等多方资源向物业行业倾斜，板块整体保持较高发展速度。但在经历了地产下行带来的负面影响后，通过收购扩张的副作用逐渐体现出来。2022年多家物管企业出现大面积无形资产减值，企业开始重新审视收购的资产，加强收购后的整合管理。在房地产行业面临资金链压力，投资规模骤降的背景下，物企可转换的合约面积减少，第三方外拓成为物企保持市场竞争力关键。 相关报告 2021年中国物业管理面积达365.26亿平方米，较2017年319.84亿平的管理面积，增长45.42亿平方米，年均增速约为3.3%。未来我国居民住房需求仍将持续扩大，一方面我国城镇化率仍有提升空间，将稳定为物业管理提供主要增量面积，另一方面未来新型城市改造升级将成为另一个增值来源。 旧物业行业着重于管理，服务内容局限于传统的“四保”服务，对象绝大多数为住宅类房屋。如今的“新物业”更着重于服务，在原来的基础物业管理上，升级服务内容，包括增值服务、城市服务和智慧物业等，商业模式和业务布局发生大幅转变。2021年，五百强物企增值服务收入突破五百万，同比增长40.9%。社区养老服务有望成为物管增值的重要发展方向，未来五年市场规模有望达到3670-4060亿元/年。 投资建议。随着城市化进程的不断推进和居民生活水平的提高，物业 管理行业的需求将会持续增长。国内物业行业普遍以长期合约的方式绑定了指定物业企业，增强了客户对物业服务的粘性，同时也使得物业企业有相对稳定的收入规模和现金流水平。全国性物业公司有望凭借资金实力、管理能力和服务质量等方面的优势立足市场，享受行业城镇红利。我们推荐关注A股物业龙头企业：招商积余(001914.SZ)、南都物业(603506.SH)。 风险提示：关联地产经营风险外溢；增值服务拓展不及预期；第三方外拓市场竞争加剧的风险。 内容目录 1物管行业历史与发展................................................................................................41.1物业管理具有外部性，利于生活水平提高....................................................................................51.2老龄化社会加速，物业承接社区养老市场....................................................................................52物管需求仍将持续增长.............................................................................................72.1新增城镇住房需求仍是主要来源......................................................................................................72.2新型城市化改造工程拉动住房需求.................................................................................................83并购潮放缓，第三方拓展接力..................................................................................93.1收购额下降，行业进入资产整顿期.................................................................................................93.2增长重心转向第三方外拓.................................................................................................................114增值服务打开行业成长上限....................................................................................124.1增值业务多样化发展..........................................................................................................................124.2承接社区养老市场，业务拓展大有可为......................................................................................145投资建议................................................................................................................166风险提示................................................................................................................16 图表目录 图1：2014年以来物业公司上市情况...........................................................................5图2：2021年末我国各年龄人口阶段占比....................................................................6图3：1996-2022年中国城镇化率数据..........................................................................7图4：2016-2021年常住和户籍城镇化率.......................................................................8图5：中国城市人均住宅建筑面积（平方米）..............................................................8图6：2014-2020年棚户区改造住房（万套）................................................................9图7：2018-2022物企披露收并购金额及交易数量.......................................................10图8：TOP500企业在管面积及市场份额.....................................................................10图9：TOP100企业在管面积及市场份额.....................................................................10图10：2018-2023年我国房地产销售和开发投资增速..................................................11图11：物管企业应收账款持续增加.............................................................................11图12：2021-2022年头部物业公司第三方外拓增长迅速..............................................12图13：2018-2021年五百强物企增值服务收入及增速.................................................13图14：2020-2021年五百强物企增值服务各业务收入占比..........................................13图15：2022年百强物企增值服务各类业务占比情况...................................................14图16：2011-2022年我国60岁以上人口及占比..........................................................15图17：1949-2022年全国人口出生率数据...................................................................15图18：预计我国社区养老市场规模和人数.................................................................16 表1：2021-2022年大额计提无形资产减值的物业公司.................................................11 1物管行业历史与发展 物业行业起源于19世纪英国，在城市化过程中，为保障租客和业主的合理权益逐渐演化出来一套行之有效的物业管理办法，此后物业管理逐渐得到业主和政府有关部门的重视，被推广到世界各地。 我国现代物业管理是20世纪80年代从香港传入内地，1981年全国第一家物业管理公司—深圳市物业管理公司诞生。随着全国住宅小区兴建，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。 1994年，建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理办法》这为我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定基础。2003年，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法治、规范的高速发展新时期。 物业行业在我国的发展经历了多个阶段。2003年以前，大多数物业公司基本上依靠房地产母公司输血，是以成本附加不超过10%的酬金的形式作为收入的确定模式，向房地产企业或业主确定收入的额度，这样的模式下物业利润低，由于毛利率不超过10%，毛利到纯利就所剩无几了。这个阶段大部分的物业管理企业只是房地产企业的一个部门，企业本身或者地产集团对企业