权益销售金额排名第一，稳中求进

买入 2023年12月15日 权益销售金额排名第一，稳中求进 罗凡环852-25321962Simon.luo@firstshanghai.com.hk 权益销售金额排名上升至第一位：2023年上半年公司实现合同销售额约1801.8亿元，同比增长30.1%，行业排名第三，权益口径销售金额排名上升至第一位。合同销售面积约804万平，同比增长28.3%。整体市占率提高0.76%至2.86%。公司依然聚焦主流城市主流地段布局，一二线城市合约销售金额1078亿元，占比达60%，在33个城市市占率位居当地前三，其中北京合约销售359亿元，保持市占率第一。上半年销售回款率保持在93.7%的高位，其中境内回款率达109.9%，同比增长14.8%。公司宣派中期股息每股35港仙。 行业房地产股价13.08港元目标价21.8港元（+66.4%）股票代码688已发行股本109.45亿股市值1431.6亿港元52周高/低22.45/12.5港元净资产33.25元/每股主要股东中国建筑（56.00%） 土地投资规模行业领先，战略布局合理：虽然市场波动下行，公司保持投资定力，聚焦高能级城市的优质资产精准投资，2023年上半年新增总购地金额414.3亿元，对应货值717亿元，其中北上广深一线城市的新增货值占比44.7%。截至2023年6月末，公司总土储约6096万方（其中中海宏洋土储为2179万方），对应总货值1.09万亿元。公司（不含中海宏洋）在一线及强二线土储占比为70.5%，按货值计算占比为81%。集团旗下系列公司已售未结转金额为2264亿元（不含中海宏洋为678亿元），较22年底增长31%，为后续的业绩稳中有升提供充足保障。 利润率维持行业领先，融资成本优势明显：期内公司整体毛利率为22.6%，同比下降0.9个ppt；归属股东的核心净利润率为15.5%（扣除税后投资物业公允价值及汇兑损益），处于行业领先地位。公司资产负债率约58.3%，净负债率约37.7%，平均融资成本约3.54%。公司在手现金约1142亿元，现金短债比约1.67倍，资本储备充足，使公司得以在行业企稳回升的过程中把握市场机遇，获取优质项目。 投资业务坚定轻重并举，增长动能强劲：期内公司商业物业收入实现较快增长，收入同比增长11.3%（剔除减租影响，同比增长18.7%）至29.5亿元，主要得益于公司10个运营项目投入运营，新项目持续入市支撑商业收入增长。同时公司加速轻资产业务拓展，管理规模达115万方，占整体管理规模的13.6%。写字楼出租率持续提升至89.5%，年内新签约面积同比增长11%至54万平米；购物中心出租率97.8%，整体销售额及客流分别同比增长59%/53%，增长动能强劲。2023年公司计划入市项目20个，下半年10个，2024年及以后持续有新项目入市，期内外拓轻资产合作签约22万平米，合作意向52万平米，持续为商业收入增长添加动能。 目标价21.8港元，买入评级：公司土储高度聚焦高能级城市，并拥有稳健的运营能力和财务结构，盈利能力行业领先，市占率不断提升。公司2023年1至11月累计销售额同比增长11.8%至2870.3亿元，我们预计公司全年销售额有望领跑行业。同时，融资能力和成本上的优势，将使公司获得更多的优质及低成本土储，支持公司持续提升盈利及长远发展。预计公司2023年至2025年的归母核心净利润分别250亿元、268亿元及302亿元，给予2024年8倍市盈率，目标价21.8港元，买入评级。 附录1：主要财务报表 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中71号永安集团大厦19楼电话:(852) 2522-2101传真:(852) 2810-6789 本报告由第一上海证券有限公司(“第一上海”)编制，仅供机构投资者一般审阅。未经第一上海事先明确书面许可，就本报告之任何材料、内容或印本，不得以任何方式复制、摘录、引用、更改、转移、传输或分发给任何其他人。本报告所载的资料、工具及材料只提供给阁下作参考之用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据，或就其作出要约或要约邀请，也不构成投资建议。阁下不可依赖本报告中的任何内容作出任何投资决策。本报告及任何资料、材料及内容并未有考虑到个别的投资者的特定投资目标、财务情况、风险承受能力或任何特别需要。阁下应综合考虑到本身的投资目标、风险评估、财务及税务状况等因素，自行作出本身独立的投资决策。 本报告所载资料及意见来自第一上海认为可靠的来源取得或衍生，但对于本报告所载预测、意见和预期的公平性、准确性、完整性或正确性，并不作任何明示或暗示的陈述或保证。第一上海或其各自的董事、主管人员、职员、雇员或代理均不对因使用本报告或其内容或与此相关的任何损失而承担任何责任。对于本报告所载信息的准确性、公平性、完整性或正确性，不可作出依赖。 第一上海或其一家或多家关联公司可能或已经，就本报告所载信息、评论或投资策略，发布不一致或得出不同结论的其他报告或观点。信息、意见和估计均按“现况”提供，不提供任何形式的保证，并可随时更改，恕不另行通知。 第一上海并不是美国一九三四年修订的证券法(「一九三四年证券法」)或其他有关的美国州政府法例下的注册经纪-交易商。此外，第一上海亦不是美国一九四零年修订的投资顾问法(下简称为「投资顾问法」，「投资顾问法」及「一九三四年证券法」一起简称为「有关法例」)或其他有关的美国州政府法例下的注册投资顾问。在没有获得有关法例特别豁免的情况下，任何由第一上海提供的经纪及投资顾问服务，包括(但不限于)在此档内陈述的内容，皆没有意图提供给美国人。此档及其复印本均不可传送或被带往美国、在美国分发或提供给美国人。 在若干国家或司法管辖区，分发、发行或使用本报告可能会抵触当地法律、规定或其他注册/发牌的规例。本报告不是旨在向该等国家或司法管辖区的任何人或单位分发或由其使用。 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放©2023第一上海证券有限公司版权所有。保留一切权利。