房地产2024年度策略报告：增量的下半程，存量的新征程

2023年12月05日 房地产 增量的下半程，存量的新征程 --2024年度策略报告 核心观点： 分析师 ⚫展 望2024：政 策 有 望 持 续 宽 松，销 售 面 积 同 比 微 降。目 前 市 场 具 有 销 售 下 滑 、库 存 上 行 、开 工 下 滑 、竣 工 领 先 的 特 点。考 虑 到 居 民杠 杆 水 平 、城 镇 化 率 等 因素 ，我 们 认 为 销 售 总 体 规 模 的 支 撑 需 要1）以 时 间 换 空 间— —房 贷 利 率 处 于 下行 通 道 ，降 低 购 房 成 本 消 化 库 存 ；2）以 空 间 换 空 间— —核 心 区 域 强 者 恒 强 吸引 住 房 需 求 ；政 策 上 持 续 放 松 需 求 侧 、供 给 侧 给 予 房 企 相 应 的 支 持 。有 别 于 市场 的 悲 观 预 期 ，我 们 预 测2024年 销售 面 积 同 比 微 降0.18%，中 性 预 期 下投 资同 比 下 滑3.97%， 新 开 工 和 施 工 面 积 同 比 下 降4.24%、8.92%；2030年 前 我 国住 房 总 需 求 有 望 维 持 在10亿 方 左 右 。 2023-12-04 ⚫增 量 地 产 ：周 期 下 行 阶 段房 企 降 杠 杆 缩 表，拿 地审 慎 。目 前楼 市处 于 信 用 宽松 阶 段 即 需 求 侧 降 首 付 比 例 房 贷 利 率 下 行 、供 给 侧 降 融 资 门 槛 、降 融 资 利 率 的阶 段 ，居 民 消 费 尚 未 拐 头 、 行 业 投 资 意 愿 出 现 分 化。未 来，1）房 企头 部 效 应凸 显；2）按 照 拿 地 推 盘 节 奏 推 算 ， 行 业整 体结 算 毛 利 率 依 然 处 于 筑 底 阶 段，房 企 间 盈 利 能 力 或 将 分 化；3）强 运 营将 成 为 房 企 发 展 的 关 键 。商 品 房 开 发 之外 的 保 障 房 、 代 建 有 望 助 力 房 地 产 发 展 向 新 模 式 转 型 。 资料来源：中国银河证券研究院 ⚫存 量地 产：1）商 业 地 产：消 费复 苏尚 待中低 端 向 高 端 传 导 ，核 心 城 市 消 费 有望 表 现 韧 性 ，必 选 消 费或 将表 现 稳 定，布 局 核 心 城 市 的 线 下 体 验 式 业 态 零 售 物业 有 望 率 先 复 苏。2）在 宏 观 经 济 复 苏 的 前 提 下 ，REITs整 体有 望 实 现 良 好 的经 营 表 现。3）随 着 房 地 产 开 发 业 务 集 中 度 提 升 ，伴 随 着 竣 工 高 峰 ，物 管 公 司在 管 规 模 集 中 度 有 望 相 对 应 的 提 升。 相关研究 ⚫投 资 建 议：展 望2024年 ，房 开 业 务 端 房 贷 利 率 有 望 处 于 下 行 通 道 ，购 房 首 付比 例 维 持 低 位 ，核 心 区 域 强 者 恒 强。我 们 认 为 头 部 房 企 展 现 优 秀 的 运 营管 理能力具 有 资 金 优 势，市 占 率 有 望 进 一 步 抬 升 ，供 给 端 政 策 持 续 放 松 或 对 部 分 房 企产 生 较 大 边 际 影 响 。我 们 看 好 ：万 科A、招 商 蛇 口 、保 利 发 展 、滨 江 集 团 、龙湖 集 团 、金 地 集 团 ；建 议 关 注 ：1）优 质 开 发 ：绿 城 中 国 、华 润 置 地 、中 国 海外 发 展 ；2）优 质 物 管 ：华 润 万 象 生 活 、中 海 物 业 ；3）优 质 商 业 ：大 悦 城 、恒隆 地 产 ；4） 代 建 龙 头 ： 绿 城 管 理 控 股 ；5） 中 介 龙 头 ： 贝 壳-W。 ⚫风 险 提 示：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、 房价 大 幅 波 动 的 风 险 、 人 口 不 及 预 期的 风 险 、 政 策 实 施 不 及 预 期 的 风 险 、 房 屋 销 售 不 及 预 期 的 风 险等。 目录 （一）政策：陆续放松....................................................................................................................................................................3（二）市场：楼市土拍恢复欠佳...................................................................................................................................................5 （一）周期预期：政策有望维持宽松，房贷利率或将下行.....................................................................................................9（二）2024年销售预测：销售面积微降....................................................................................................................................12（三）2024年投资预测：投资同比下滑....................................................................................................................................15（四）需求中枢测算：2030年前维持10亿方.........................................................................................................................17 （一）商品房开发：头部效应彰显.............................................................................................................................................21（二）保障房：必经的新赛道.....................................................................................................................................................31（三）代建：新模式下的轻重分离.............................................................................................................................................33 （一）商业：核心区域体验式业态零售物业或率先复苏.......................................................................................................35（二）REITs：资产证券化空间广阔...........................................................................................................................................38（三）物管：竣工高峰下规模扩张.............................................................................................................................................41 五、投资建议..............................................................................................................................................................................43 （一）估值：在β中寻找α机会.................................................................................................................................................43（二）投资思路及重点公司.........................................................................................................................................................44（三）投资建议..............................................................................................................................................................................46 一、回顾：销售去化承压，竣工强于开工，拿地向核心集中 （一）政策：陆续放松 2022年 开 始 房 地 产 行 业 自 上 而 下 进 入 政 策 宽 松 期 ，需 求 侧逐 渐放 松 ，各 地 城 市 陆 续 推 出 需 求 端 政策 ，如 降 低 公 积 金 贷 款 门 槛 、降 首 付 比 例 、放 松 限 购 标 准 等 ；2022年11月“ 三 箭齐 发 ”，融 资 端 环 境改 善 。2023年 ， 上 半 年 小 步 快 跑 以 因 城 施 策 为 主 ，7月 开 始 中 央 至 地 方 政 策 密 集 出 台 ， 房 地 产 政 策 放松 支 持 力 度 进 一 步 加 大 。2023年7月 中 共 中 央 政 治 局 会 议 中 提 到“ 我 国 房 地 产 市 场 供 求 关 系 发 生 重 大变 化 ，适 时 调 整 优 化 房 地 产 政 策 ”，随 后 住 建 部 提 到“ 要 继 续 巩 固 房 地 产 市 场 企 稳 回 升 态 势 ，大 力 支 持刚 性 和 改 善 性 住 房 需 求 ， 进 一 步 落 实 好 降 低 购 买 首 套 住 房 首 付 比 例 和 贷 款 利 率 、 个 人 住 房 贷 款 认 房 不认 贷 ” 等 。 2023年Q3， 各 地 房 地 产 政 策 密 集 出 台 ， 一 线 城 市 购 房 政 策 “ 松 绑 ”， 二 线 城 市 陆 续 解 除 限 购 。 在政 治 局 会 议 、 住 建 部 发 声 后 ， 一 线 城 市 、 二 线 城 市 陆 续 出 台 相 应 楼 市 放 松 政 策 ， 包 括 广 州 、 深 圳 、 上海 、北 京 陆 续 出 台“ 认 房 不 认