冠中地产二零二三年年报

（於香港註冊成立之有限公司）股份代 號: 193年 報 2023 1目錄 冠中地產有限公司 二零二三年年報頁次公司資料2主席報告書3董事簡介12企業管治報告14環境、社會及管治報告21董事會報告書42獨立核數師報告書48綜合損益及其他全面收益表57綜合財務狀況表58綜合權益變動表60綜合現金流量表61綜合財務報表附註63財務概要127主要物業128目錄 公司資料 2冠中地產有限公司 二零二三年年報公司資料 董事會執行董事徐穎德（主席）朱年耀（行政總裁）非執行董事林耀祖獨立非執行董事楊志偉黃廣發陳樹仁公司秘書湛永揚授權代表朱年耀湛永揚審核委員會楊志偉（主席）黃廣發陳樹仁薪酬委員會陳樹仁（主席）黃廣發楊志偉朱年耀提名委員會黃廣發（主席）楊志偉陳樹仁朱年耀法律顧問德杰律師事務所核數師德勤•關黃陳方會計師行執業會計師註冊公眾利益實體核數師主要往來銀行中國工商銀行（亞洲）有限公司 香港上海滙豐銀行有限公司股份過戶登記及轉讓辦事處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712至1716室註冊辦事處香港上環文咸東街40號Bonham Majoris十三樓股份代號193 3主席報告書 冠中地產有限公司 二零二三年年報主席報告書 本人謹代表董事會（「董事會」），欣然提呈冠中地產有限公司（「本公司」）及其附屬公司（合稱「本集團」）截至二零二三年七月三十一日止年度的年報。業績回顧本集團於截至二零二三年七月三十一日止年度錄得所得款項總額約192,200,000港元（二零二二年：831,100,000港元），包括銷售物業所得款項總額1,100,000港元（二零二二年：55,700,000港元）、消費金融服務28,700,000港元（二零二二年：27,500,000港元）、酒店業務7,000,000港元（二零二二年：4,100,000港元）及出售證券和其他業務分部合共155,300,000港元（二零二二年：743,800,000港元）。截至二零二三年七月三十一日止年度，本公司擁有人應佔本年度虧損為30,000,000港元（二零二二年：98,300,000港元）。截至二零二三年七月三十一日止年度虧損減少乃主要歸因於本集團金融投資組合之公平值虧損減少37,800,000港元及應佔一間聯營公司虧損減少逾24,300,000港元。股息董事並不建議就截至二零二三年七月三十一日止年度派付任何股息。流動性及財務資源本集團繼續保持流動性。於二零二三年七月三十一日，本集團持有銀行結餘及現金191,900,000港元（二零二二年：336,800,000港元）（主要以港元及人民幣計值）及有價證券總值78,400,000港元（二零二二年：52,600,000港 元 ）。於二零二三年七月三十一日，概無尚未償還的銀行及其他借貸（列為「其他應付款項」的公司信用卡應付款項除外）（二零二二年：無）。於二零二三年七月三十一日，本集團的總負債資本比率（以本集團總負債相對於股東資金的百分比列示）為4.6%（二零二二年：18.8%）。匯率風險本集團數間主要附屬公司的資產和負債及交易主要以人民幣或港元掛鈎的貨幣計值，使本集團承受外匯風險，而該項風險並未進行對沖。本集團的政策是監察該項風險，並於有需要時採用合適對沖措施。 主席報告書 4冠中地產有限公司 二零二三年年報業務回顧截至二零二三年七月三十一日止年度，本集團的主要業務為物業開發、消費金融、酒店業務、金融投資及相關業務。物業投資及發展中華人民共和國（「中國」）佛山財神酒店側的住宅項目銷售活動持續進行中，而截至二零二三年七月三十一日止年度已確認物業銷售收益1,100,000港元（二零二二年：55,700,000港元）。於二零二三年七月三十一日，錄得待交付單位的按金約1,900,000港元（二零二二年：2,000,000港元），而此高層住宅發展項目約7.2%的尚未售出的可供出售樓面面積（主要涉及約170個停車位）預期短期內將會對本集團收益帶來更多貢獻。消費金融本集團按放債人條例（香港法例第163章）持有放債人牌照，並利用其內部資源為消費金融服務提供資金。年內，該等貸款錄得利息收入28,700,000港元（二零二二年：27,500,000港元）。雖然消費金融服務尚未達到收支平衡，但管理層致力於發展該服務作為本集團新的收益來源。(I) 業務模式、信貸批核及風險評估政策該服務包括通過自主研發的線上消費者貸款軟件向香港永久居民提供無抵押的消費者貸款。本集團主要通過互聯網推廣該服務，個人用戶可通過公開可得的移動應用程序申請該服務。審批狀態、到期日提醒及其他通知將通過移動應用程序發送給用戶，同時用戶亦可通過應用程序提交還款及查詢貸款狀態。由於放債服務面向眾多人群，且貸款為無抵押，因此預計違約風險會造成一定程度的虧損。該違約風險反映於為彌補違約潛在虧損而收取的利率中。本集團政策為潛在借款人於審批及發放貸款前須接受背景調查及信用評級程序。背景調查包括根據提供的文件及信息核實潛在借款人的身份、家庭及辦公室地址以及收入證明。本集團設有特定團隊以檢查及核實潛在借款人提供的信息。經核實後，相關信息將由本集團自主研發的信用風險模型進行處理，以釐定是否發放貸款。自主研發的信用風險模型將根據借款人提供的信息，包括收入、就業狀態及住所類型，對各潛在借款人進行評分。對於經常性借款人，彼等的歷史還款記錄亦將考慮在內，綜合信用評分將予以釐定，對於合資格申請人，將根據信用評分生成貸款金額、賒賬期及適用利率。倘可接納的貸款及賒賬期與申請相匹配，我們的高級貸款操作專員將審查該等結果，並與潛在借款人聯繫以進行進一步程序。借款人未作出任何還款或有任何逾期分期付款記錄的，概無資格申請任何再貸款。對於已償還一定比例本金並有良好及時還款記錄的借款人，應用程序將提供再貸款選項。該用戶可申請再貸款以清償原貸款的未償還本金，再貸款的剩餘結餘將轉入借款人的銀行賬戶。所有再貸款申請須與原貸款分開進行單獨審批程序。 5主席報告書 冠中地產有限公司 二零二三年年報我們的高級貸款操作專員將通過自主研發的線上消費者貸款軟件，每天持續監控借款人的還款狀態。對於未能按時還款的客戶，自主研發的線上消費者貸款軟件將於還款到期日的翌日通過應用程序及短訊服務自動向其發送通知。我們的高級貸款操作專員亦將於同日向該等客戶發送電子郵件通知並撥打跟進電話。倘客戶對上述措施仍無回應，我們會於到期日後的第二天以郵寄方式將正式書面還款通知單寄予客戶的註冊郵寄地址。於到期日後第六天，將向客戶的註冊電子郵箱發送最終提醒。倘客戶仍未還款或無任何反饋，將於到期日後的第七天以郵寄方式發出另一份書面通知，未償還款項將轉交予外部催收代理。(II) 貸款規模及組合於二零二三年七月三十一日，消費金融服務約有3,500名用戶（二零二二年：約3,400名用戶），於二零二三年七月三十一日，貸款組合淨額為77,800,000港元（二零二二年：67,200,000港元），向個人用戶的貸款介於2,000港元至120,000港元（二零二二年：2,000港元至120,000港元），賒賬期最長為36個月（二零二二年：36個月）。應收款項為無抵押且按根據個別客戶的貸款期限、本金額及信貸記錄等因素釐定的固定利率介乎26%至48%（二零二二年：26%至48%）計息。向約74%（二零二二年：83%）的客戶發放的貸款本金額為40,000港元或以下，約82%（二零二二年：86%）的賒賬期為18個月或以下。下表列示按本金額、賒賬期及利率劃分的客戶百分比：用戶百分比二零二三年二零二二年本金額：20,000港元以下35.2%44.4%40,000港元以下但超過20,000港元38.7%38.3%80,000港元以下但超過40,000港元24.9%16.9%120,000港元以下但超過80,000港元1.2%0.4%100.0%100.0%賒賬期：6個月或以下5.9%4.5%12個月或以下但超過6個月40.2%46.4%18個月或以下但超過12個月35.6%34.7%24個月或以下但超過18個月11.1%10.7%36個月或以下但超過24個月7.2%3.7%100.0%100.0%利率：35%以下4.4%10.0%40%以下但超過35%55.2%58.3%45%以下但超過40%39.0%20.8%50%以下但超過45%1.4%10.9%100.0%100.0% 主席報告書 6冠中地產有限公司 二零二三年年報本集團並無應收消費金融客戶款項集中風險。於二零二三年七月三十一日及二零二二年七月三十一日，來自最大借款人及五大借款人的應收款項總額低於貸款組合淨額的1%。(III) 貸款減值評估的基準及分析年內，應收款項於預期信貸損失模式下錄得減值虧損為13,800,000港元（二零二二年：15,200,000港 元 ）。根據本集團的放貸業務貸款減值政策，客戶拖欠還款逾21天被視為信貸減值，並就未償還款項計提全額撥備。由於未發生信貸減值的客戶具有共同的風險特徵，其代表了客戶根據合約條款支付所有到期款項的能力，因此對該等客戶的應收款項進行集體評估。適用於應收該等客戶款項的撥備率乃基於應收款項預期年期內本集團的歷史違約率及毋須付出不必要的成本或努力可獲得的合理且有理據支持的前瞻性資料而釐定。減值虧損減少乃由於整體經濟緩慢復甦及信貸控制改善。酒店業務本集團擁有佛山財神酒店的75%有效權益。該酒店位於中國佛山市順德區樂從鎮，設有超過400間客房。截至二零二三年七月三十一日止年度，該酒店入住率增長至約12.4%（二零二二年：6.6%），及錄得營業額約7,000,000港元，而截至二零二二年七月三十一日止年度的營業額則為約4,100,000港元。本集團亦透過本集團的聯營公司天福集團有限公司持有澳門財神酒店的32.5%權益。從疫情影響恢復過來後，年內該酒店錄得入住率約72.8%（二零二二年：55.4%）及營業額約134,300,000港元，而於二零二二年的營業額為約89,500,000港元。金融投資本集團在一般及正常業務過程中繼續進行證券投資，作為主營業務之一。其策略為維持有價證券投資的多元組合，進行有效財務及風險管理。本集團將繼續運用其盈餘資金投資具吸引回報及滿意評級的有價證券，包括債務證券及衍生工具。管理層密切監視下的投資組合預期將產生穩定收入，且可於需要時迅速變現以支持本集團的營運及現金需求。於二零二三年七月三十一日，本集團經損益按公平值計算的金融資產投資組合包括債務證券78,400,000港 元（ 二零二二年：上市股本證券52,600,000港元及無賬面值債務證券）。於二零二三年七月三十一日，本集團擁有6隻上市（二零二二年：無）及1隻未上市（二零二二年：1隻）債務證券，佔投資組合的約100.0%（二零二二年：0.0%）。於二零二三年七月三十一日，組合內最大單一債務證券的市值佔本集團總資產的約2.8%，所持有的五大債務證券的市值佔本集團總資產的約9.4%。於二零二三年七月三十一日持有的剩餘2隻債務證券佔本集團總資產的0.4%，各介乎0.0%至0.4%。該等債務證券中約71.1%與中國房地產公司有關。於二零二二年七月三十一日所持有的債務證券已違約且並無賬面值。 7主席報告書 冠中地產有限公司 二零二三年年報年內，債務組合產生公平值虧損淨額8,800,000港元（二零二二年：23,500,000港元）及利息收入4,000,000港 元（ 二零二二年：4,300,000港元）。於二零二三年七月三十一日，本集團並無上市股本證券。於二零二二年七月三十一日，持有上市股本證券52,600,000港元，佔投資組合的約100.0%，包括3隻於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）上市的股本證券。組合內最大單一股本證券的市值佔本集團總資產的約3.5%，所持有的三大股本證券的市值佔約5.4%。該等股本證券的約90.0%為恒生指數成份股。年內，股本組合產生公平值虧損淨額100,000港元（二零二二年：公平值虧損16,100,000港元）及股息收入2,600,000港元（二零二二年：7,200,00