冠中地产二零二二年年报

（於香港註冊成立之有限公司）股份代 號: 193年報 2022 1目錄 冠中地產有限公司 二零二二年年報頁次公司資料2主席報告書3董事簡介11企業管治報告13環境、社會及管治報告20董事會報告書28獨立核數師報告書34綜合損益及其他全面收益表40綜合財務狀況表41綜合權益變動表43綜合現金流量表44綜合財務報表附註46財務概要113主要物業114目錄 公司資料 2冠中地產有限公司 二零二二年年報公司資料 董事會執行董事徐穎德（主席） （於二零二二年二月十五日獲委任）朱年耀（行政總裁）蕭德雄（於二零二一年十二月二十九日辭任）朱年為（於二零二二年二月十五日辭任）劉志芹（於二零二二年二月十五日辭任）非執行董事林耀祖（於二零二二年二月十五日獲委任）獨立非執行董事楊志偉（於二零二二年四月一日獲委任）黃廣發陳樹仁（於二零二二年六月十五日獲委任）李思權（於二零二二年四月一日辭任）梁錦輝（於二零二二年六月十五日辭任）公司秘書湛永揚授權代表朱年耀湛永揚審核委員會楊志偉（主席） （於二零二二年四月一日獲委任）黃廣發陳樹仁（於二零二二年六月十五日獲委任）李思權（於二零二二年四月一日辭任）梁錦輝（於二零二二年六月十五日辭任）薪酬委員會陳樹仁（主席） （於二零二二年六月十五日獲委任）黃廣發楊志偉（於二零二二年四月一日獲委任）朱年耀梁錦輝（於二零二二年六月十五日辭任）李思權（於二零二二年四月一日辭任）提名委員會黃廣發（主席）楊志偉（於二零二二年四月一日獲委任）陳樹仁（於二零二二年六月十五日獲委任）朱年耀李思權（於二零二二年四月一日辭任）梁錦輝（於二零二二年六月十五日辭任）法律顧問德杰律師事務所核數師德勤•關黃陳方會計師行執業會計師註冊公眾利益實體核數師主要往來銀行香港上海滙豐銀行有限公司 中國工商銀行（亞洲）有限公司股份過戶登記及轉讓辦事處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712至1716室註冊辦事處香港上環文咸東街40號Bonham Circus十三樓股份代號193 3主席報告書 冠中地產有限公司 二零二二年年報主席報告書 本人謹代表董事會（「董事會」），欣然提呈冠中地產有限公司（「本公司」）及其附屬公司（合稱「本集團」）截至二零二二年七月三十一日止年度的年報。業績回顧本集團於截至二零二二年七月三十一日止年度錄得所得款項總額約831,100,000港元（二零二一年：727,900,000港元），包括銷售物業所得款項總額55,700,000港元（二零二一年：109,900,000港元）、消費金融服務27,500,000港元（二零二一年：15,900,000港元）、酒店業務4,100,000港元（二零二一年：6,300,000港元）及出售證券和其他業務分部合共743,800,000港元（二零二一年：595,800,000港元）。截至二零二二年七月三十一日止年度，本公司擁有人應佔的年度虧損為98,300,000港元（二零二一年：34,100,000港元）。截至二零二二年七月三十一日止年度虧損增加乃主要歸因於(i)銷售物業所得收益減少49%以上；(ii)本集團金融投資組合之公平值虧損45,600,000港元（二零二一年：31,900,000港元）及有關投資利息收入減少16,800,000港元至4,300,000港元（二零二一年：21,100,000港元）；及(iii)於收到有關截至二零二一年十月三十一日的物業銷售的完稅單後，確認22,600,000港元的土地增值稅。股息董事並不建議就截至二零二二年七月三十一日止年度派付任何股息。流動性及財務資源本集團繼續保持流動性。於二零二二年七月三十一日，本集團持有銀行結餘及現金336,800,000港元（二零二一年：222,400,000港元）（主要以港元及人民幣計值）及有價證券總值52,600,000港元（二零二一年：265,200,000港元）。於二零二二年七月三十一日，概無尚未償還的銀行及其他借貸（列為「其他應付款項」的公司信用卡應付款項除外）（二零二一年：無）。於二零二二年七月三十一日，本集團的總負債資本比率（以本集團總負債相對於股東資金的百分比列示）為18.8%（二零二一年：20.0%）。匯率風險本集團數間主要附屬公司的資產和負債及交易主要以人民幣或港元掛鈎的貨幣計值，使本集團承受外匯風險，而該項風險並未進行對沖。本集團的政策是監察該項風險，並於有需要時採用合適對沖措施。 主席報告書 4冠中地產有限公司 二零二二年年報業務回顧截至二零二二年七月三十一日止年度，本集團的主要業務為物業開發、消費金融、酒店業務、金融投資及相關業務。物業投資及發展中華人民共和國（「中國」）佛山財神酒店側的住宅項目銷售活動持續進行中，而截至二零二二年七月三十一日止年度已確認物業銷售收益55,700,000港元（二零二一年：109,900,000港元）。於二零二二年七月三十一日，錄得待交付單位的按金約2,000,000港元（二零二一年：32,900,000港元），而此高層住宅發展項目約7.3%的尚未售出的可供出售樓面面積（主要涉及約170個停車位）預期短期內將會對本集團收益帶來更多貢獻。消費金融本集團於二零一八年以本集團持有的放債人牌照開展了放債服務。在目前的經濟環境下，該業務的收益數年來持續增長，有可能成為本集團的重要收入來源。因此，本公司執行董事改變經營策略，在本年度更加注重發展消費金融業務，並將該收入視為本集團年內收益的一部分。該服務包括通過自主研發具有人工智能的線上消費者貸款軟件在香港提供無抵押的消費者貸款。以持續擴張為願景，客戶群穩步增長，於二零二二年七月三十一日，約有3,400名用戶（二零二一年：約3,500名用戶）。於二零二二年七月三十一日，該服務的貸款組合淨額為67,200,000港元（二零二一年：54,900,000港元），向個人用戶的貸款介於2,000港元至120,000港元（二零二一年：2,000港元至100,000港元）。年內，該等貸款錄得利息收入27,500,000港元（二零二一年：15,900,000港元），而應收款項於預期信貸損失模式下的减值虧損為15,200,000港元（二零二一年：12,000,000港元）。雖然消費金融服務尚未達到收支平衡，但管理層致力於發展該服務作為本集團新的收益來源。酒店業務本集團擁有佛山財神酒店的75%有效權益。該酒店位於中國佛山市順德區樂從鎮，設有超過400間客房。截至二零二二年七月三十一日止年度，該酒店入住率跌至約6.6%（二零二一年：11.1%），及錄得營業額約4,100,000港元，而截至二零二一年七月三十一日止年度的營業額則為約6,300,000港元。本集團亦透過本集團的聯營公司天福集團有限公司持有澳門財神酒店的32.5%權益。在疫情影響下，年內該酒店錄得入住率約55.4%（二零二一年：72.4%）及營業額約89,500,000港元，而於二零二一年的營業額為約132,600,000港元。 5主席報告書 冠中地產有限公司 二零二二年年報金融投資本集團在一般及正常業務過程中繼續進行證券投資，作為主營業務之一。其策略為維持有價證券投資的多元組合，進行有效財務及風險管理。本集團將繼續運用其盈餘資金投資具吸引回報及滿意評級的有價證券，包括債務證券及衍生工具。管理層密切監視下的投資組合預期將產生穩定收入，且可於需要時迅速變現以支持本集團的營運及現金需求。於二零二二年七月三十一日，本集團經損益按公平值計算的金融資產投資組合包括上市股本證券52,600,000港元（二零二一年：117,700,000港元）及無賬面值債務證券（二零二一年：147,500,000港元）。上市股本證券52,600,000港元（二零二一年：117,700,000港元），佔投資組合的約100.0%（二零二一年：44.4%）， 包 括3隻（二零二一年：6隻股本證券）於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）上市的股本證券。組合內最大單一股本證券的市值佔本集團總資產的約3.5%（二零二一年：4.5%），三大（二零二一年：五大）股本證券的市值佔約5.4%（二零二一年：10.4%）。該等股本證券的約90.0%（二零二一年：64.7%）為恒生指數成份股。於二零二一年七月三十一日，本集團所持股本證券的約24.2%為交銀國際控股有限公司（股份代號：3329）的股份。有關於交銀國際控股有限公司投資的詳情載於本公司日期為二零一七年五月五日及二零一七年五月十八日的公告。年內，股本組合產生公平值虧損淨額16,100,000港元（二零二一年：公平值收益3,000,000港元）及股息收入7,200,000港元（二零二一年：5,500,000港元）。於二零二二年七月三十一日，本集團並無上市（二零二一年：14隻）及擁有1隻未上市（二零二一年：1隻）債務證券，佔投資組合的約0.0%（二零二一年：55.6%）。於二零二二年七月三十一日所持有的債務證券已違約且並無賬面值。於二零二一年七月三十一日，組合內最大單一債務證券的市值佔本集團總資產的約2.3%，五大債務證券的市值佔本集團總資產的約7.7%。於二零二一年七月三十一日持有的剩餘10隻債務證券佔本集團總資產的5.3%，各介乎0.3%至0.9%。全部該等債務證券與中國房地產公司有關。年內，債務組合產生公平值虧損淨額23,500,000港元（二零二一年：34,900,000港元）及利息收入4,300,000港 元（ 二零二一年：21,100,000港元）。年內，本集團亦就本集團持有的上市股本證券訂立若干衍生品合同。於二零二二年七月三十一日，本集團的衍生品負債為1,000,000港元，並於年內錄得1,000,000港元的公平值虧損。 主席報告書 6冠中地產有限公司 二零二二年年報保留意見之詳情本集團截至二零二二年七月三十一日止年度之綜合財務報表已被本公司獨立核數師德勤•關黃陳方會計師行按本年報中獨立核數師報告內「保留意見基準」一段所載基準而作出保留意見。於審核過程中，本公司獨立核數師認為其未能獲得其認為必須的充足適當審核憑證，以評估(i)天福集團有限公司（「天福」）截至二零二二年七月三十一日止年度的綜合財務報表中，於二零二二年七月三十一日本集團擁有32.5%權益的聯營公司天福向蕭德雄先生（「蕭先生」）提供貸款的預期信貸虧損（「預期信貸虧損」），以及於二零二二年年七月三十一日就天福及其附屬公司（統稱「天福集團」的酒店業務作出的物業、機器及設備的減值，(ii)於二零二二年七月三十一日一間聯營公司權益的减值，及(iii)於二零二二年七月三十一日就應收一聯營公司款項及應收一間聯營公司股息的預期信貸虧損。本公司獨立核數師亦認為，並無其可採納的其他令人信納審核程序，以使其信納(i)天福集團截至二零二二年七月三十一日止年度的綜合財務報表中入賬的於二零二二年七月三十一日向蕭先生提供的貸款、於二零二二年七月三十一日有關天福集團酒店業務的物業、機器及設備以及天福集團截至二零二二年七月三十一日止年度的虧損；及因此於本集團的綜合財務報表入賬的於二零二二年七月三十一日的聯營公司權益及截至二零二二年七月三十一日止年度的應佔一間聯營公司虧損，(ii)於本集團的綜合財務報表中就一間聯營公司權益的減值評估，及(iii)於本集團的綜合財務報表入賬的於二零二二年七月三十一日應收一間聯營公司款項及應收一間聯營公司股息均不存在重大錯誤陳述（「保留意見」）。管理層就保留意見之看法就保留意見而言，本公司管理層（「管理層」）認為：於一間聯營公司之權益(1)(a) 有關天福向蕭先生提供之貸款根據天福集團管理層（「天福管理層」）目前可得的資料，天福管理層認為，針對蕭先生的刑事指控不會對蕭先生的個人財務狀况產生任何重大不利影響，亦不會影響天福集團的經營。此外，鑒於貸款已約務更替予一間由蕭先生的家族擁有大部分資產的實體及有關貸款的償還日期已延長至二零二三年九月，天福管理層認為，貸款的信貸風險不會大幅上升，因此並無確認預期信貸虧損撥備。根據彼等目前可得的資料，管理層認同天福管理層的上述看法及理由。然而，管理層承認並