2023中国房地产科技白皮书-拥抱变化释放价值

joneslanglasalle.com.cn 拥抱变化，释放价值 2023中国房地产科技发展白皮书 前言 仲量联行一直深耕于房地产科技领域，并致力于建设开放、透明、协作的房地产科技生态体系，联动各方力量，促进行业实现创新变革。在这个过程中，仲量联行积累了700余家国内房地产科技企业及其项目数据，并建立了一套针对房地产特定应用场景的专业数据分类标准。这套数据库不仅能帮助企业筛选和匹配合适的房地产科技解决方案，也为我们研究中国房地产科技产业的发展提供了宝贵的资源。此外，今年，仲量联行还在全球10个国家对1000余家企业租户、投资机构以及开发商展开了关于房地产科技的调研，其中包括了82家中国企业。这些调研结果将有助于我们更好地了解企业对于房地产科技不同阶段的投资需求、战略决策以及所遇到的挑战。 2020年，仲量联行首次发布中国房地产科技研究报告《构建开放生态，重塑行业价值》。此后，我们经历了一系列“黑天鹅”事件，经济和社会环境都充斥诸多不确定性，房地产行业发展面临巨大的压力。与此同时，在房地产调控政策以及“双碳”目标的共同推动下，高质量、绿色低碳发展已成为房地产行业的共同目标。在有限的资源条件下，越来越多的企业开始借助技术、资本等杠杆的作用，力求实现价值可持续。令人振奋的是，科技创新的力量一直在延续并推动着房地产行业的发展，包括人工智能、物联网、机器人等一系列新兴技术的持续投入已经开始带来显著的成果。这些技术创新的规模和影响力比三年前更大，推动着房地产科技解决方案的广泛应用和落地。 经过多年的发展，中国已经成为全球最重要的房地产科技市场之一。中国企业对房地产科技一直保持着高度关注和热情，即使在如今经济下行压力下，绝大部分企业投资房地产科技的决心并未动摇。相比三年前，更多的企业意识到了房地产科技在提升企业竞争力和实现可持续发展方面的价值，而这也成为了企业选择和评估房地产科技解决方案的重要标准。 本报告总结了后疫情时代房地产科技的发展趋势，并根据仲量联行在房地产科技领域的多年实践经验，为企业实施房地产科技战略提供了具体的建议。希望这份报告能帮助行业中的企业在充满不确定性的大环境中更灵活、更高效地调动资源以实现科技战略目标，进而推动整个行业实现可持续发展。 目录 01 中国房地产科技发展的四大现状4 02 投资与需求12ESG：企业普遍关注的房地产科技投资方向 03 技术与产品20泛人工智能和可持续相关技术备受市场瞩目 04 战略与挑战29企业积极推进科技转型战略但缺乏行动规划 05 房地产科技战略实施的三个建议33 附录：研究数据和方法37 中国房地产科技发展四大现状01 经济承压大环境下，企业对房地产科技投入仍保持增长 92%企业租户 在未来三年将进一步增加在房地产科技方面的预算 87%投资者和开发商 在全球经济形势日趋严峻的背景下，企业的经营和发展面临着诸多挑战，科技创新也因此成为了越来越多企业应对经济下行的重要手段。在企业房地产战略方面，科技的重要性也在不断提高，这一点已经从企业房地产科技预算增幅中得到了印证。调研结果显示，分别有92%的企业租户和87%的投资者以及开发商表示企业在未来三年将进一步增加在房地产科技方面的预算，并且增幅高于其他类型的不动产预算（包括人员经费、开发面积、非技术类运营等）。其中，投资者和开发商房地产科技预算显著增加的比例达到了60%，反映了这部分企业科技化转型的决心。 预算增加的背后也体现了房地产科技的价值正得到越来越多企业的认可。不仅仅是投资者和开发商，88%的企业租户同样认为房地产科技将有助于提升企业竞争力。尤其是在疫情过后，企业房地产管理者亟需解决降本增效、风险控制、员工福祉等核心问题，房地产科技的价值已经由最初的差异化需求转变为真正赋能企业实现可持续发展的引擎。此外，调研结果显示，92%的企业租户表示愿意为配备先进技术的建筑支付“科技溢价”。因此，对于开发商而言，通过加强科技投入，打造智能化建筑以满足租户日益增长的科技需求，将成为吸引租户和提高租金收益的重要手段。 科技应用成效有待加强，用户满意度和降本增效是关键 “房地产科技的效果究竟如何？”一直以来都是企业最为关心的问题。根据调研，超过半数的企业都将用户满意度和降本增效作为衡量房地产科技应用成效最常用的指标。尤其在市场 竞争日益激烈和运营成本不断上升的情况下，企业更加重视科技产品在成本控制、提升效率和竞争力方面发挥的作用。 从评价结果来看，80%的中国受访企业认为他们目前部署的房地产科技解决方案是“成功”的，即已经实现了大部分目标，但其中认为“非常成功”的企业仅有20%，远低于全球的平均值35%。究其原因，66%的中国企业表示当前市场上仍然缺乏足够成熟的房地产科技解决方案以满足企业的需求。由此可见，中国的房地产科技解决方案仍然有很大的提升空间。 从具体指标来看，企业租户普遍认可房地产科技在提升客户或员工参与度、满意度以及生产力等方面的表现，“成功”比例超过70%；其次，在降本增效方面，“成功”比例也达到了68%左右，但“非常成功”的占比明显有所减少。对于投资者和开发商而言，科技产品的投资回报率（ROI）表现普遍较好，“成功”比例达到了81%，在数据收集和分析以及提升空间利用效率、缩短开发时间等方面，“成功”比例也接近70%。但与企业租户 相比，在客户或租户满意度方面，投资者和开发商认为的比例相对较少。此外，科技产品在筹资渠道以及投资估值等方面的表现也不尽如人意。值得注意的是，无论是企业租户还是投资者或开发商，普遍认为当前房地产科技在实现能效监测与优化方面尚显不足，而这恰恰是实现低碳运营的关键所在，需要加强技术研发与投入。 过去 12 个月中，贵组织在实现以下领域的技术项目目标方面有多成功？ 房地产科技生态创新力强，新场景新赛道不断涌现 在过去十几年里，随着各类新兴科技的跨界融合不断深入，专攻于房地产领域科技创新的企业数量和类型也出现了爆发式增长。根据仲量联行房地产科技数据库的统计结果，中国房地产科技企业的数量在2010年之后开始明显增多，近十年内成立的房地产科技企业数量占到了数据库的75%。其中，逾八成的企业位于长三角、大湾区以及京津冀这三个城市群，并以北京、上海、深圳等房地产市场发达且科技实力雄厚的一、二线城市为首聚集。 75% 的 房 地 产 科 技 企 业 在近10年内成立 数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库 数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库 风险投资基金一直以来都是推动房地产科技企业发展的重要力量。从企业的融资记录来看，中国房地产科技企业正在逐渐由风险投资早期阶段向风险投资晚期阶段演进，处于这两个阶段的企业分别占到有融资记录企业总量的40%和27%。 随着新鲜血液的不断加入，房地产科技领域的竞争日益加剧，赛道也变得更加丰富，不断涌现出新的应用场景和商业模式。从城市、建筑到空间，从设计施工、物业管理、资产运营到租赁营销，房地产科技已经渗透到了房地产项目的各个尺度和生命周期的各个阶段。与三年前相比，无论是房地产科技覆盖的广度还是深度都有了明显的提升。 资本市场趋于理性，融资轮次由早期向中后期转移 10年交易金额超过585亿美元 2012年之后，投资市场对于房地产科技的热度不断上升，近10年累计发生了超过1860余起投资事件，累计交易金额超过585亿美元，年均复合增长率为62%。2018年之后，虽然事件数量有所回落，但单笔投资金额仍保持上升的趋势，直至2022年，受到疫情和全球经济不稳定等因素影响，房地产科技投资规模明显下降，资本市场开始降温。 投资事件1860+起 2015年之后，房地产科技投资事件中天使轮和A轮的占比逐步下降，由75%跌至2022年的40%；与此同时，B轮和C轮事件占比稳步上升，从3%上升到2022年的25%，反映了房地产科技的投资阶段正由早期向中后期转移。这一方面说明房地产科技企业正在逐渐走向成熟，另一方面也反映了资本市场的投资行为更趋于理性。 您预期未来 3 年，贵组织的房地产科技预算增幅最大的是哪些领域？ 投资与需求02 ESG是企业普遍关注的房地产科技投资方向 近年来，ESG（Environment环境、Social社会、Governance治理）的理念在全球范围内受到企业广泛的认可，并逐渐融入了企业日常经营和管理中。房地产是对全球碳排放影响最大的行业之一，同时也是支持实现社会价值目标的重要载体。为了实现可持续发展目标，与ESG相关的房地产科技投资已经成为一种趋势，越来越多的企业开始关注并积极参与其中。调研结果表明，78%的投资者和开发商在选择合作企业时，更倾向于那些能够提供支持ESG绩效追踪和评估服务技术的企业。相比其他因素，ESG的重要性更加突出。此外，企业的房地产科技预算增幅也主要集中在环境、安全、合规等ESG相关领域。由此可见，未来三年在房地产科技领域，具备ESG相关技术和解决方案的企业将具有更强的竞争力，并在此领域发挥重要的作用。 打造低能耗、可持续、以人为本的办公空间不仅是企业实践ESG理念的重要举措，同时也是未来办公的主要发展趋势。在物联网、大数据、人工智能等技术的加持下，办公空间的智能化水平得到了显著提升，这为企业进一步优化办公环境和管理方式提供了更多的可能性。 需求不甚明显，但对于业主而言，部署此类技术将有助于提高物业能源管控的效率。 除了环境要素外，企业租户对提升员工福祉的技术需求也相对较高。例如，为员工提供储物柜、外卖柜等便利设施以及便于员工预订共享设施（如会议室、健身房等）的小程序等。然而，这部分需求尚未得到投资者和开发商足够的重视。这种差距提醒我们，业主在满足租户环境需求的同时，也应加强有利于实现ESG中社会目标的技术投入，这将有助于提升未来办公空间的竞争力。 调研结果显示，无论是企业租户还是投资者或开发商，与环境相关的房地产科技都被优先考虑用于办公空间。其中，最受关注的是用于追踪能源效率或碳排放的物联网和传感器，这直接关系到企业的脱碳目标。此外，38%的投资者和开发商还计划提供自动或预测性能源绩效管理系统，尽管企业租户对此 企业租户的科技需求：空间管理协同化、智能化和低碳化 随着时代的变迁和科技的进步，企业租户的房地产经营策略也在不断演变。这个过程中，科技发挥着越来越重要的作用，企业租户对于房地产科技的需求也在不断变化和升级。根据调研结果，企业租户现阶段推动房地产科技应用的动力主要来源于人才吸引和保留、数据分析和管理以及自动化。从长远 来看，企业租户对于房地产科技的需求在三年后将更直接地影响房地产管理的效率和模式，包括提高资产和空间的利用效率、支持混合灵活工作模式、自动化以及衡量和提升可持续指标。总体上，企业租户的房地产科技需求正朝着更协同化、智能化以及低碳化的空间管理目标演进。 在问卷中，仲量联行针对企业租户对六大类别中的21种核心技术产品的部署情况进行了调查。结果显示，大部分企业仍处于房地产科技应用和部署的早期阶段，只有三种科技产品的完全部署比例超过40%，分别是办公室协作技术、数据分析建 模软件以及健康和福祉解决方案。这些技术产品与企业租户现阶段的科技需求基本相匹配。然而，总体上，中国企业租户部署房地产科技的比例要明显低于全球平均水平，仍有很大的发展空间。 在未来的1至3年内，企业租户对于房地产科技产品的部署也有明确的优先级。短期内，数字孪生/BIM平台、综合数据仪表盘、租赁管理工具等有助于提高空间管理效率的产品更受到企业租户的关注。此外，员工健康福祉解决方案，以及先进的网络安全和远程办公技术等能为企业提供更多的办公灵活性并提高员工的工作效率和满意度的技术也是企业部署的热点。远期看来，企业租户对于虚拟现实、个性化空间管理以及规划预测等前瞻性技术产品抱有更多的兴趣。虽然这些产品 目前成熟度较低，应用场景和价值都有待进一步挖掘，但它们代表了未来空间利用和管理的新趋势，具有很大的潜力。值得注意的是，用于能源和碳排放管理的科技产品部