2023中国房地产行业发展白皮书

前 言 《观点指数 • 中国房地产行业发展白皮书》（影响力指数 • 博鳌风尚企业表现报告）是对房地产及新经济地产各业态、领域的发展现状与前景所做的整体性研究，由专业研究机构观点指数研究院撰写，并于每年度的博鳌房地产论坛上公开发布。 步入 2023 年，房地产市场出现积极转变，一季度财报来看，部分房企归母净利润等指标实现同比增长，合同负债净值上升，意味着销售有所好转。同时，信贷收紧的动作已远去，企业得到短暂“恢复”。 地产行业经历了前所未有的挑战，目前收入担忧、融资缺乏等预期因素依旧存在，传统的地产开发业务如何在不过度依赖高息负债的情况下稳健推进？地产深入变革中，相关行业如何抓住资本机遇提升发展？未来调整还会持续，新的发展模式、新的行业格局将会是怎样的？住宅业务之外，产业物流、商业、康养、物业服务、数字科技等更多赛道将会带来什么样的发展机遇？如何把握？ 观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，以企业访谈、数据收集的方式，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前房地产及新经济地产各业态各环节的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在 2023 博鳌房地产论坛现场隆重发布《观点指数 · 2023 中国房地产行业发展白皮书》，与各方企业共谋划，同成长。 目录 2 / 前言4 / 研究成果构成5 / 研究成果说明及活动办法 商业篇48/ 49/ 商业纵览 复苏缓行53/ 办公空间 重塑盈利57/ 住房租赁 再造新高度63/ 文旅发展 新程再启 市场篇6 / 7 / 销售回顾 投资信心增强13/ 代建管理 专业细化 康养篇68/ 资本篇19/ 69/ 康养运营 玩家进退 20/ 地产金融 周期变革24/ 地产资管 链条进阶 物业服务篇74/ 75/ 物业服务 路径渐明 可持续发展篇31/ 32/ ESG 发展 重要性显著 82/ 数字化发展 投资分化数字科技篇81/ 产业物流篇37/ 38/ 产业运营 复苏未至43/ 物流投资运营 资本及时雨 博鳌风尚企业表现90/ 研究成果构成 一个影响力巨大的企业，往往能够影响行业未来的发展走向。影响力指数，作为观点指数三大指数系列研究之一，旨在研究标杆们给地产行业全链条带来的影响与变化。 从企业影响力、行业影响力到社会影响力，观点指数研究院结合企业运营、模式、品牌、管理、创新、资本等多种因素综合研究，盘点对行业发展带来深远影响以及未来将产生巨大影响的企业、团体、品牌和项目，组成反映年度行业各领域发展变化及水平的影响力指数，共同构建出专业、客观的“影响力指数 • 年度博鳌风尚企业表现”研究成果： 研究成果说明 筛选城市范围 企业样本选取标准数据获取方法 项目样本选取标准 2023 年在中国有项目运营的房地产开发企业、各业态领域企业、专业机构、建材配套等相关企业。 2023 年在售、运营或服务的各类房地产、新经济地产、供应链项目或物业。 中国内地区域或中国（部分研究成果范围含港澳地区）。 口径统计时间 企业自行申报、上市公司公开资料、第三方专业机构提供。如果企业自身没有进行申报，同时无法从第三方获取准确讯息，研究成果名单已排除。但是可以参加非营运、财务指标类的研究成果名单。 营运和财务指标统一截取时间为2023 年 6 月 30 日。 活动办法 第一个阶段：调研和申报资料（2023.04-2023.06） 参加企业填报各种基本资料和数据，经核查和调研后，列出首批研究企业名单。 第二个阶段：综合研究（2023.06-2023.07） 观点指数研究院根据“影响力指数 • 2023 博鳌风尚企业表现”研究体系进行全方位研究。 第三个阶段：研究结果名单展示（2023.08.08） 作为 2023 博鳌房地产论坛的重要标志，“影响力指数 • 2023 博鳌风尚企业表现”发布仪式在本届论坛中盛大举行并重磅发布研究成果名单，同时精选出部分优秀企业的经典案例、项目及地产人物参与大会议程及嘉宾对话。另外论坛的主办方及支持媒体也将集中展示此次公布的研究成果全名单。 市场篇 销售回顾 投资信心增强 疫情管控放开后，房地产市场投资信心增强，在春节过后的3 月表现更加明显，但由于当前房地产投资区域集中，整体规模收缩。 上半年权益销售 2.3 万亿，销售均价同比上升 1% “2023 年 1-6 月房地产企业销售表现”研究成果显示，6 月份前 100 房企实现权益总销售金额 3641 亿元，同比下降 34.3%，环比基本持平。 1-6 月，前 100 房企实现累计权益销售额 22980 亿元，同 比 下 降 4.7%。 中 海、 保 利 发 展 和 万 科 占 据 前 三 甲，分 别 录 得 权 益 销 售 金 额 1675.6 亿 元、1657.5 亿 元 以 及1325.6 亿元，其中中海和保利发展同比分别上升 30.1%和 17.4%，万科同比下降 5.3%。 6 月前 20 房企实现权益销售金额 2490 亿元，同比下降31.2%，环比上升 3.7%。1-6 月前 20 房企实现权益销售金 额 14993 亿 元， 同 比 上 升 10.1%。 与 2022 年 上 半 年相比，前 20 房企仍有 17 家在列，其余 3 家则被中国铁建、保利置业、卓越集团取代。 从上半年权益销售的增长率来看，增长较快的民企仅大华集团一家，其余主要是央国企，另外，绿城中国上半年权益销售额增长亦达到 39.7%。 从上半年的房价走势来看，市场发展趋势尚不明朗，尽管上半年新房销售价格基本保持上升趋势，但需求在 3-4月集中释放后保持低位，五一、端午等假期节点的看房、成交量未有明显上升。 二手房销售价格短暂回升后再现下跌，或意味着房价“挤泡沫”的过程仍在持续。观点指数认为，新房市场的价格上升，一定程度上是部分高端、豪华项目的畅销所支撑的；而二手房市场的发展趋势则更能反映首次购房的刚需和置换类改善型需求市场的情况。 销 售 均 价 方 面，6 月 前 100 房 企 录 得 全 口 径 销 售 金 额5378 亿元，销售面积 3218 万平方米，销售均价为 1.67万元 / 平方米，较 5 月下降 3.4%，较去年 6 月轻微上升 1%。 值得注意的是，近期各地在房地产市场的政策导向主要以支持首次购房和多孩家庭改善性购房为主，如长沙、安徽蚌埠、襄阳等地下调了个人首套房贷首付比例；天津则出台新规，在津无房家庭首次公积金贷款还清后，仍可按首套房贷款；广东省发布了《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的实施意见》，实施精准购房租房倾斜政策，向多子女家庭倾斜。 二手房销售价短暂回升再现下跌，市场预期仍待修复 国家统计局数据显示，6 月份 70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有 31 个，比上月减少 15 个；一、二线城市新建商品住宅销售价格由上涨转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格由持平转为下降。 此外，青岛、福州、惠州、沈阳、珠海等超过 20 个城市提出，可提取住房公积金作为首付款，减轻购房资金压力。 上半年不少城市限购区域亦有所放宽，如扬州自 7 月 1日起一年内，在市区购买改善性住房不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策；杭州钱塘区、临平区全域放宽限购，余杭区和萧山区部分镇街亦放松限购政策，外地户籍缴纳 1 个月社保即可购房；目前武汉二环外新房与二手房都不限购。 早前更有消息传出，二线城市将全面取消限购。观点指数认为，当前房地产市场实施精准调控，全面放开限购的可能性较小，放宽限购区域或调整限购规则引导市场需求流向特定区域的可能性更大；但该消息亦反映出，市场仍期待强有力的政策刺激。 二手房价方面，6 月份一二三线城市二手住宅销售价格全面下跌，一线城市二手住宅销售价格环比下降 0.7 个百分点，北京、上海、广州和深圳环比分别下降 0.7%、1.2%、0.3% 和 0.7%，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降 0.4%，降幅分别扩大 0.1 和 0.2 个百分点。 7 月 24 日的中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 这意味着限购可能进一步放松。不久前，广州对差别化入户政策征求意见，28 周岁以下，大专学历等，连续缴社保满一年者可入户广州白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城 7 个行政区。佛山则优化了港澳居民购房资格申请流程。其他城市亦可能陆续跟进，分区、分镇街 疫情管控放开后，房地产市场投资信心增强，在春节过后的 3 月表现更加明显，但由于当前房地产投资区域集中，整体规模收缩，叠加销售仍处于低谷等因素，房地产投资开发资金规模未有明显提升。 精准调控的可能性较大。 从数据上看，当前销售增长依然困难，6 月销售不及预期，上半年销售额低于 2022 年的同期水平。 根据国家统计局数据，1-6 月全国累计商品房销售金额63092 亿元，同比下降 4.5%；全国累计商品房销售面积59515 万平方米，同比下降 13.7%；商品房销售均价为10601 元 / 平方米，同比上升 11.3%。 另外，土地出让收入的下降亦反映出房地产投资规模的下行趋势。据财政部公布的数据，2023 年 1-6 月国有土地使用权出让收入 18687 亿元，同比下降 20.9%。 新开工方面，1-6 月房地产累计新开工面积 49880 万平方米，同比下降 24.3%，降幅较上月扩大 1.7 个百分点。6 月单月房地产新开工面积 10157 万平方米，环比上升19.5%，同比下降 31.4%。 竣工方面，1-6 月房地产累计竣工面积 33904 万平方米，同比上升 19%。6 月单月房地产竣工面积 6078 万平方米，环比上升 15.2%，同比上升 46.5%。 6 月商品房销售金额 13305 亿元，同比下降 25%，环比上升 32.6%。6 月楼市以平淡为基调，市场预期有待进一步修复；项目端推盘亦不积极，如广州端午假期仅有2 个项目加推，而五一假期期间则有超过 30 个项目开盘或加推。 投资信心增强，金融支持力度加大 开发投资方面，从国家统计局公布的数据来看，2023 年1-6 月，房地产投资开发实际到位资金 126341 亿元，同比下降 12.6%。 观点指数认为，新开工面积同比持续下降主要是受制于销售走弱带来的投资信心摇摆。而竣工方面受“保交付”政策支持，仍在有序推进当中。 各地正在探索通过金融保障提高房地产的投资信心，如连云港曾在今年《关于进一步促进房地产市场发展相关措施的通知》中提到，在保障商品房正常交付的前提下，合理释放监管资金用于开发项目运营。房地产开发企业可通过保函方式置换最高不超过 30% 的预售资金。广州在《2023 年广州金融支持实体经济高质量发展行动方案》中提出，加快开展保函置换预售监管资金业务。 发改委《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》则提出从促进民间投资引导专项、搭建民间投资问题反映和解决渠道、健全保障机制等方面激发民间资本投资活力。 6 月份，房地产投资开发实际到位资金 14405 亿元，环比上升 17.9%，同比下降 22%。 从住户中长期贷款变动来看，今年前 6 月住户中长期贷款 变 动 额 分 别 为 +2231、+863、+6348、-1156、+1684亿 元、+4630 亿 元。 观 点 指 数 认 为，3 月 住 户 中 长 期 贷款的大幅增长显示了需求集中释放时贷款购房人群将占据较大份额。4、5 月商品房销售总额超过 1.9 万亿元，但同期住户中长期贷款额仅新增 528 亿元，意味着贷款购房数量锐减，全款购房占据当下购房市场的主流，而全款购房者通常更青睐于高端产品。 LPR 下调，首套房贷利率