中部帕塔纳（CPN TB）：购买：REIT的推动力

闪光提示少数权益我们认为资产担保房地产基金转换为房地产投资信托基金的可能性会提高，因此我们采用了更高的资产估值2016年7月28日将目标价从58.90泰铢上调至64.40泰铢；维持购买将更高的资产估值纳入我们的数字考虑到CPN考虑将其现有的房地产基金CPN零售房地产基金（CPNRF TB，未评级）转换为REIT（该集团打算在2016财年3季度做出决定），我们提高了CPN的资产价值估算。 在目前的房地产基金结构下，基金无法扩大股权资本基础，杠杆率仅限于资产的10％，从而限制了房地产基金收购资产的能力。 CPNRF转换为REIT可以帮助CPN通过REIT回收成熟资产。 由于CPNRF的隐含上限利率为c5％，彭博2016财年FY16e共识股息收益率为c6％，因此我们认为，以比我们先前纳入CPN稳定资产估值时更严格的上限利率，向REIT注入资产是可能的。 因此，我们将CPN零售资产的上限费用降低了60个基点（已完成零售资产的混合平均上限费用：7。15％的永久业权资产为6。5％，租赁资产范围为7％至8。25％）。 这是CPN RNAV增长9％的主要驱动力。 我们还吸收了CPN住宅业务的贡献-这使我们的FY18e收入和收益分别提高了c9％和c5％-对RNAV的影响很小。买进目标价（泰铢）上一个目标（THB）分享价格（泰铢）上/下（截至2016年7月27日）市场数据自由浮动市值（泰铢）市值（美元）BBG肺结核3m ADTV（美元）RICCPN。BK金融和比率（THB）年到12 / 2015a12 / 2016e12 / 2017e12 / 2018e。 汇丰EPS（上）PB（x）共识每股收益64.4058.90PE（x）PB（x）股息收益率（％）57.75+11.5%每周价格（泰铢）已完成资产的稳定性；推动增长的发展一月七月259,182一月CFA高级房地产分析师Pratik Burman Ray *7,414目标价：64 .40最高：59. 75最低：41.50当前：57.75资料来源：汤森路透IBES，汇丰银行估计CFA高级房地产分析师Pratik Burman Ray *9.44香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行pratikray@hsbc.com.sg为了了解何时首次发布此报告，请访问以下披露页面：https：//www.res earch.hsbc.com/R/34/PBbBG9x班加罗尔2005年12月2日至9月2日在《 2016年亚洲货币经纪商投票》中投票2011年6月8日至2月8日13年11月2016年7月必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。1.762.042.332.60MCI（P）094/06/2016 MCI（P）085/06/2016 MICA（P）021/01/2016---2.47报告的发布者：---5.3香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行1.762.062.342.74查看汇丰银行全球研究部：32.928.324.822.2 https://www.research.hsbc.com5.54.94.43.9股本1.21.41.61.852-房地产68 .0053 .0038 .002016年7月28日股本房地产2016年7月28日 页15 页16财务与估值：中央帕塔纳购买财务报表年12/2015 12 / 2016e 12 / 2017e12 / 2018e+65 6658 0611RNAV计算（十亿泰铢）每股GAV（THB）的百分比损益摘要（十亿泰铢）✔ 业务部门泰国股本住宅购买：REIT的推动力中巴塔纳（CPN TB）汇丰每股收益完整的资产占CPN估值的c90％，并贡献其收入的c80％。零售（CPN的关键部分）的入住率为94％，并且投资物业的现金流具有经常性，因此收入稳定性很高。鉴于其规模，我们预计CPN每年将产生cTHB140亿至160亿泰铢。未来三年的经营现金流量。每年支付利息和股息40亿泰铢至50亿泰铢。在接下来的三年中，每年的营业额为100亿泰铢至110亿泰铢。可以用于推动收益增长的发展–我们注意到负债率仍然维持在0.33倍（相对于其1.75倍的公约）适度，因此我们认为还有进一步杠杆的空间。调高目标价9％至64.40泰铢（原价54.30泰铢）;维持买入评级47% 息税前利润零售–开发中应占联营公司利润CPNRF中的权益净利息费用办公室（包括CPNCG的股份） PAT核心 住宅少数权益2现金流量汇总（十亿泰铢）要查看过去12个月内汇丰银行发布的所有独立基本评级的列表，请访问www.research.hsbc.com/A/Disclosures上的披露页面。来自的现金流量业务13.7 13.9 17.1 17.02016年7月投资产生的现金流量活动区域导航来自的现金流量资料来源：彭博社，汇丰银行25.928.832.137.1股份数目（十亿）272.860.7883%估值与风险9.210.812.313.8翻译23.65.267%每股RNAV（THB）0.70.80.80.9净变化11.72.614%现金0.1 0.8 3.6 13.0(0.5)(0.6)(0.6)(0.7)RNAV的溢价/（折扣）4.50.991%现金9.411.012.514.0开始2.5 2.6 3.4 7.04.30.971%目标价（泰铢）(1.4)(1.7)(1.9)(2.1)资产负债表摘要（十亿泰铢）5.31.182%现金及现金等价物流动资产，不包括现金8.09.310.611.9非流动资产2.70.611%总资产0.10.20.20.2总债务1.90.431%总7.99.210.411.7负债权益总额46.8 52.4 58.7 65.8股东的326.872.82100%平均值：3.7现金结束2.6 3.4 7.0(37.7)(8.39)CPN：历史PBV *图表比率，增长和每股分析(16.7)(12.0)(8.8)(5.2)+1 SD：5.0289.164.42平均值：3.7-1SD：2.47月5日至2月7日9月8日至10月4日4.511月10日2014年5月13日至12月14日0.00.00.00.02016年7月64.42CPN PBV年到12 / 2016e净债务/ EBIT（x）12 / 2018e同比变化0%64.40收入EPS核心（基本）EPS芯（完全稀释）0*注：12个月远期资料来源：：彭博，汇丰平均+1标准开发人员价格4CPN：相对于SET和SET属性索引的价格表现平均 为了进行上述分配，在从先前评级模型转换为当前评级模型的过程中，使用以下映射结构：在我们先前的模型下，超重=购买，中性=持有，减持=卖出；在我们当前的模型下，买入=买入，持有=持有和减少=卖出。有关两种模型下的评级定义，请参阅上面的“股票评级和财务分析基础”。 （其中18％提供了投资银行服务） 有关汇丰银行发布的非独立评级的分布，请访问http://www.hsbcnet.com/gbm/financial-regulation/investment-recommendations-disclosures上的披露页面。-1标准开发人员12008004000资料来源：彭博社，汇丰银行估计资料来源：彭博社下行风险价格4披露附录分析师认证DPSDPS稀释* PAT /平均资产息税前利润2.64.83.44.97.05.120.05.39PBT95.7104.2109.5111.8PATMI核心103.0112.5121.6137.16EPS核心22.625.425.031.2比例（％）净资产收益率（例外）56.260.162.971.0ROA（例外）*息税前利润率净债务/权益45.951.457.764.732005年12月2日至9月2日12/20152011年6月8日至2月8日13年11月2016年7月CPN SET SET PROP资料来源：彭博社，汇丰银行8%11%12%16%估值与风险6%17%14%12%将目标价从95.8泰铢提高9％至64.40泰铢;维持购买7%16%14%12%我们对东盟开发者的估值方法是RNAV，它是根据各种业务的SOTP得出的。我们将其与我们的框架相结合，以应用保费/折扣来达到我们的目标价格。8%16%14%12%基于SOTP估值，我们对CPN的每股总估值为72.82泰铢（之前为67.28泰铢），因为我们假设CPN的资产上限汇率较高，并将住宅公寓业务纳入了我们的估计。扣除每股8.39泰铢的净负债和少数股东权益，我们得出完全摊薄的每股RNAV值为每股64.42泰铢（之前为58.89泰铢）。我们将定性溢价/折扣保持不变为零，因此将CPN的目标价设置为64.40泰铢（按RNAV计算，向上取整），比之前的目标价格58.90泰铢高9％。8%16%14%12%我们的CPN目标价隐含11.5％的上涨空间– CPNRF可能转换为REIT，并且投资者对经常性收益股票持偏见，因此我们维持对该股的买入评级。RNAV历史PE图表的历史溢价/（折价）18%19%19%19%平均克：-12％8%9%9%9%+1 SD：28.736%37%38%37%平均值：23.339%39%28%14%-1SD：17.92.22.01.50.812月8日2014年6月13日至14日1.762.042.332.602015年12月14日至10月15日1.762.042.332.602016年7月0.700.820.931.047月05日2月7日9月08日3月10日10月11日5月13日12月16日160.700.820.931.04CPN比RNAV溢价/（折价）净债务/ EBIT（x）每股数据（泰铢）20.0 PAT核心 住宅少数权益3在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格或估计的变化）时，我们会针对这些频段重新校准我们的评级。下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Pratik Ray重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中使用的评级定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配了评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。30%4515%350%25-15%15-30%*如果一只股票的历史波动率超过40％，该股票上市不到12个月（除非该股票在波动率较低的行业或行业中）或分析师预计会大幅波动，则将其归类为波动性股票。但是，我们认为没有波动的股票实际上也可能以这种方式表现。历史波动率定义为过去365天每日平均移动波动率的平均值。但是，为了避免误导频繁的评级变化，波动率必须在任一方向上超出40％基准2.5个百分点，才能改变股票的状态。长期投资机会的评级分布截至2016年7月28日，汇丰银行发布的所有独立评级的分布如下：价格45（其中24％提供了投资银行服务）保持 （其中25％提供了投资银行服务）卖 （其中18