信用风险研究 1 销售恢复不及预期 房企新增展期案例 ——2023年9月债券市场违约与信用风险事件报告 研发部 武博夫 摘要：2023年9月，国内债券市场有5支债券违约，违约金额79.87亿元，无新增违约主体；14支一般信用类债券和1期资产支持证券展期，展期金额共251.27亿元，共涉及9家发行人，其中碧桂园控股及其子公司碧桂园地产首次发生债券展期。境外债方面，3家中资房企境外债券违约，其中远洋集团停止偿付境外债券，8支存续债券触发违约。其他信用风险事件方面，9家城投发行人列为被执行人，43家城投企业票据逾期；3家发行人受到监管处罚。 一、债券市场违约事件 2023年9月，国内债券市场共有5支债券发生违约，违约金额共79.87亿元（其中本金72.27亿元）。从发行人来看，2023年9月违约债券共涉及4家发行人，皆为往期已发生违约的主体。 图表 1. 2023年9月债券违约汇总 发行人 违约债券 违约日期 债券类型 违约类型 违约本金(亿元) 违约利息(亿元) 备注 武汉当代科技产业集团股份有限公司 19当代F1 2023-09-04 公司债 回售付息 4.67 0.88 此前回售与付息违约 21当代02 2023-09-11 公司债 付息违约 — 0.26 此前曾展期 山东如意科技集团有限公司 18如意01 2023-09-18 公司债 本息兑付 15 2.37 此前回售与付息违约 华夏幸福基业控股股份公司 20幸福01 2023-09-21 公司债 本息兑付 12.6 1.77 此前回售与付息违约 恒大地产集团有限公司 20恒大04 2023-09-25 公司债 本息兑付 40 2.32 此前付息违约 资料来源：Wind，新世纪评级整理。 二、债券市场展期事件 （一）展期概况 2023年9月，债券市场共有14支一般信用类债券和1期资产支持证券发生展期，展期金额共251.27亿元，涉及的证券本金余额共271.32亿元。2023年9月展期的一般信用类债券共涉及8家发行人，其中“碧桂园”体系内2家发债 信用风险研究 2 主体碧桂园控股有限公司（简称“碧桂园控股”）、碧桂园地产集团有限公司（简称“碧桂园地产”）本月首次债券展期。具体来看，9月4日，碧桂园控股发行的私募公司债券“16碧园05”达成展期，展期金额共41.25亿元（其中到期本金39.04亿元），发行人承诺在不超过3年的时间之内分期偿付展期资金；9月12日，碧桂园地产发行的“20碧地04”、“21碧地03”、“20碧地03”、“19碧地03”、“21碧地04”、“21碧地01”和“21碧地02”等7支公司债券达成打包展期，涉及的债券规模共113.06亿元。 除碧桂园控股、碧桂园地产之外，2023年9月其余6家发行人的展期债券均为二次展期，展期期限从50天到5年不等。 图表 2. 2023年9月一般信用类债券展期明细 发行人 展期债券 展期日期 债券类型 展期前 债券余额(亿元) 展期规模(亿元) 展期类型 展期期限 备注 碧桂园控股有限公司 16碧园05 2023-09-04 私募公司债 39.04 41.25 还本付息 3年内分期 发行人首次债券展期 碧桂园地产集团有限公司 19碧地03 20碧地03 20碧地04 H1碧地01 H1碧地02 H1碧地03 H1碧地04 2023-09-12 公司债 113.06 113.06 打包展期 3年内分期 发行人首次债券展期 武汉当代科技投资有限公司 20科技04 2023-09-14 私募公司债 6.50 1.98 回售付息 1年 二次展期 正荣地产控股有限公司 20正荣03 2023-09-14 公司债 9.95 10.49 调整展期期限 42个月 二次展期 厦门禹洲鸿图地产开发有限公司 20禹洲02 2023-09-15 私募公司债 11.25 11.98 调整展期期限 未披露 二次展期 亿利资源集团有限公司 20亿集01 2023-09-20 私募公司债 21.00 0.04 调整付息展期期限 50天 二次展期 重庆市中科控股有限公司 17中科02 2023-09-25 公司债 1.60 1.60 调整付息展期期限 1年 二次展期 宁夏晟晏实业集团有限公司 18晟晏G1 2023-09-27 公司债 6.00 6.86 还本付息 5年 二次展期 资料来源：Wind，公司公告，新世纪评级整理。其中碧桂园地产集团有限公司打包展期债券的展期日期以发行人获得债券持有人同意征求的持有人会议日期为准。 资产支持证券方面，9月深圳市益田集团股份有限公司（简称“益田集团”）发行的企业ABS“信达益田2020-1”展期。“信达益田2020-1”为类REITs不动 信用风险研究 3 产投资信托ABS，发行规模共68亿元（其中优先级60亿元，次级A级和次级B级分别为3.92亿元、4.08亿元），2020年9月上市发行，发行期限3年，展期后的兑付日变更为2026年9月15日。益田集团为深圳市民营企业，主要从事房地产开发业务。除“信达益田2020-1”之外，益田集团已无其他存续证券。 图表 3. 2023年9月资产支持证券展期明细 项目简称 发起机构/原始权益人 资产类型 委托方式 展期规模（亿元） 发行利率 项目起息日 信达益田2020-1 深圳市益田集团股份有限公司 类REITs不动产投资信托 委托贷款 优先级60.00 次级A级3.92 次级B级4.08 优先级4.5% 2020-09-16 资料来源：Wind，公司公告，新世纪评级整理。 （二）碧桂园控股与碧桂园地产 1. 发行人概况 碧桂园控股于2007年在港交所上市发行（股票代码：02007.HK），碧桂园地产为其红筹结构下的境内经营主体，集中了碧桂园控股绝大部部分的资产和营业收入。作为头部房企，碧桂园控股房地产开发项目规模较大、区域布局较广，长期位居克而瑞房地产销售榜单前列，2020-2022年权益销售金额分别为5702.4亿元、5571.8亿元和3569.1亿元。此外，碧桂园服务控股有限公司（简称“碧桂园服务”，股票代码：06098.HK）主要从事物业服务业务，为碧桂园控股同一控制下的关联主体。 信用风险研究 4 图表 4. 碧桂园控股红筹结构股权关系简图 数据来源：Wind、天眼查、公司公告，新世纪评级整理。标褐色为发债主体。 2. 存续债券与展期情况 从债务结构来看，碧桂园控股融资渠道对境内外债券市场依赖程度较高，其中境外债务主要集中于上市公司口径，境内债务则主要集中于碧桂园地产。截至2022年末，碧桂园控股合并范围内的债务总额为2713.07亿元，其中碧桂园地产债务总额为1236.21亿元。 境内债券方面，碧桂园地产目前存续债券9支、资产支持证券1期，本金余额共163.52亿元。在碧桂园地产尚未达成展期的存续债券中，“22碧地02”无外部增信措施，“23碧地03”由广东中盈盛达融资担保投资股份有限公司提供担保，“22碧桂园MTN001”等4支中期票据由中债信用增进投资股份有限公司提供担保。境外债券方面，碧桂园控股目前共有15支美元债券存续，本金余额共97.89亿美元。此外碧桂园控股还存续有2支港元债、2支马来西亚吉令债和4支泰铢债，本金余额分别为69亿港元、3.95亿吉令和37.31亿泰铢。 豪华发展控股有限公司 恒宙国际有限公司 （14家区域分公司） 碧桂园地产集团有限公司 富高投资发展有限公司 佛山市顺德区宙华投资咨询有限公司 深圳市碧桂园科技发展有限公司 51% 91% 9% 碧桂园控股有限公司02007.HK 必胜有限公司 其他股东 杨惠妍 碧桂园服务控股有限公司06098.HK 51.95% 信用风险研究 5 图表 5. 碧桂园控股及其子公司境内债券存续情况 债务主体 债券简称 债券类型 债券余额（亿元） 当期票面利率（%） 到期日/回售日 担保人（如有） 展期情况 碧桂园控股有限公司 16碧园05 私募公司债 39.04 5.65% 2023-09-04 — 已展期 碧桂租赁2018-1 企业ABS 17.17 优先级5.75% 2036-04-27 — — 碧桂园地产集团有限公司 19碧地03 公司债 9.9265 4.98% 2023-11-20 — 已达成展期方案 20碧地03 公司债 20 4.38% 2023-09-24回售 — 20碧地04 公司债 17.78 4.15% 2023-11-03回售 — H1碧地01 公司债 20 4.8% 2024-03-12回售 — H1碧地02 公司债 11 4.8% 2024-06-15回售 — H1碧地03 公司债 14.35 4.33% 2025-09-14 — H1碧地04 公司债 10 6.3% 2023-12-18回售 — 22碧地02 公司债 8 4.88% 2023-12-13回售 — — 22碧地03 公司债 2 4% 2023-12-13回售 广东中盈盛达融资担保投资股份有限公司 — 22碧桂园MTN001 中期票据 15 3.2% 2025-09-19 中债信用增进投资股份有限公司 — 22碧桂园MTN002 中期票据 10 4.3% 2025-12-26 — 23碧桂园MTN001 中期票据 8 3.8% 2025-05-09 — 23碧桂园MTN002 中期票据 9 3.95% 2025-05-09 — 碧华一号2021-1 企业ABS 8.46 优先级4.8% 2030-05-27 — — 腾越建筑科技集团有限公司 16腾越02 公司债 4.9227 4.5% 2023-10-23 — 已展期 资料来源：Wind，公司公告，新世纪评级整理。 3. 信用风险事件历程 2022年以来，房地产市场环境持续低迷，商品房销售规模同比大幅回落，碧桂园控股房地产项目的销售情况与资金周转状况也受到较大冲击，2022年公司营业收入同比下滑17.81%，自上市以来首次出现净亏损。 2023年以来房地产行业扶持力度持续加大，各地包括“认房不认贷”、取消限购、降低首付比例、降低购房成本等政策陆续出台，但短期来看效果较为有限，商品房销售状况的下滑趋势并未得到逆转。在这这种环境下，碧桂园控股的经营业绩也持续恶化。另一方面，碧桂园控股由于项目储备集中于三四线等低线级城市，存在较大的去化压力和减值风险。2023年1-9月，全国商品房销 信用风险研究 6 售额和销售面积分别同比下降4.6%、7.5%，而碧桂园控股的权益销售金额和权益销售面积分别累计同比下降43.87%和42.58%，降幅远超市场平均水平。2023年上半年，碧桂园控股净亏损489.32亿元，较2022年全年亏损规模扩大428.80亿元。 图表 6. 碧桂园权益销售情况与全国商品房销售情况比较（%） 资料来源：碧桂园控股，国家统计局，新世纪评级整理。 2023年8月以来，碧桂园控股开始出现债务偿付风险事件。8月7日，碧桂园控股境外债券“COGARD 4.2% 2026-02-06”（ISIN：XS2210960022）和“COGARD 4.8% 2030008-06”（ISIN：XS2210960378）未能按时付息，但公司随后在30天的宽限期之内完成偿付。8月10日，碧桂园控股半年度盈利预告披露公司出现巨额亏损。8月14日，碧桂园控股提出境内债券展期方案，最终在9月达成展期。 图表 7. 碧桂园风险事件暴露历程 时间 事件 7月30日 碧桂园实际控制人将碧桂园服务（2007.HK）20%股份赠予国强公益基金会。 8月7日 碧桂园控股境外债券“COGARD 4.2% 2026-02-06”（ISIN：XS2210960022）和“COGARD 4.8% 2030008-06”（ISIN：XS2210960378）未能按时付息，发行人获得30天的宽限期。 8月10日 公告披露预计上半年出现亏损450-550亿元，最终确认净亏损489.32亿元。 8月18日 碧桂园控股提出“16碧园05”展