限地价取消能否挽救低迷的土地市场

、土拍市场正面临前所未有的低迷 自然资源部于9月底向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制，建议取消远郊区容积率1.0限制等， 取消“限地价能把主动权交给市场，让市场来决定地块的真实价格，而该文件下发的背景则是土地市场整体热度较低。财政部最新数据显示，1-9月，国有土地使用权出让收入30875亿元，同比下降19.8%。 除了各城市王地出让计划的减少，热点城市房企的享地热情大幅降低也是致使当前土地出让收入大幅减少的原因。58安居客研究院数据显示，1-9月原集中供地22城合计出让涉宅用地750幅（剔除纯保障房用地），同比跌26%：而今年地块面积也相应缩小，以减缓给房企造成的总价压力，合计出让可建面积下滑幅度达35%，较地块数量下滑幅度更大。由此而带来的这22个热点城市宅地出让金额跌幅达30%，远高于全国水平。今年下平年以来，地方平台托底宇地的情况支开始毫延，9月份地方平台地比例也接近40%，与去年年底不堪的土拍市场接近，同时，“限地价”触达率逐月滑坡，8-9月连续两个月仅20%的地块触达“限地价”，处于历史洼地。 合作洽谈联系方式：微信：19101732989：邮箱:luqilin@58.com 二、济南竞拍超200轮，会蔓延至其他城市吗？ 在2021年，各地开始普遍设置地价上限，为退制此前频繁出现的“总价地王”、“单价地王”、溢价率超100%等现象，从当年年初开始，全国选定22城作为试点城市，采用住宅用地出让“集中挂牌、集中出让”的方式；当年8月，自然资源部要求集中供地城市单宗土地溢价率不得超过15%，且不能通过提高起拍价格调整溢价率。 到了2022年，楼市开始急转直下，所谓的集中土拍也开始变味，“三批次”、“两集中”开始慢慢演变成四批次，五批次，甚至六批次的“少量多批”的特征，但从出让总量上看，并没有出现增加，企业在“保交付”和销售困境，和融资难的双重压力下，已无力把更多的精力和资金放在拿地上，而灵活供地节奏已成了今年土拍开局特征，名地在供地节奏上更结合了自身实际，然而节奏调书学握在城市自已手上，也没有实质性缓解土地市场不泪不火的局面。 率先实施的城市，济南、合肥、宁波、苏州、成都、厦门等城市的动作，从各地近期新推的地块看，均为不分区域全部采用了“价高者得”的方式， 成都：清水售价限制取消后，冷门板块依旧我行我素 从10月26日成都出让的7宗宅地着看，该7宗地块尚未取消限地价，但已实施取消“清水限价”，7宗地块中有4宗地块触达土地限价，还有2宗地块底价成交，根据改些板块今年出让的其他地块看，依旧延续热的板块继续热，冷的板块继续冷的局面如天府新区华阳街道地块41家房企参与抽签，天府新区正兴街道地块有26家房企参与抽签，而青白江区凤臣大道地块今年来该板块持续底价成交，此次也不出以意外，另一幅成华区保和街道地块所在的板块今年无地块成交，但去年成交的两宗地块也都是底价. 尽管10月26日成都拍地尚没有取消限地价，但取消了上市后的房屋告价限制实际上是潜在提升了房企的利润，但冷门板块依旧我行我素，保持“低调”。 济南迎来取消“限地价”首轮拍地，2宗地块竞价200轮以上，大部分地块依旧底 价成交： 10月30日，济南也迎来了调整规则以来的首次土拍，除去1宗地块提前终止外共出让11宗地块，其中雪山地块、凤凰路住宅组团和彩石地块引来多家房企争抢，其余地块全部以起始价成交。 凤凰路住宅组团和彩石地块两宗地块竞价200轮以上，重现了2016年、2017年土拍座战一幕，这两宗地块脱颖而出与两个地块区位较好、门槛不高有关：彩石地块容积率只有1.2，为旅游路沿线低密度地块，楼面起始价约6900元/平方米，最终楼面成交价约10361元/平方米，溢价50%凤凰路地块企业参与热度最高，在竞拍阶段引来中海、华润、保利置业、建发、中电建和海信、瑞马共7家企业的角逐，最终经过241轮较量，被中电建以69486万元的价格收入毫中，楼面价9626元/m，溢价率53.1%，该组团地块的土拍楼面价创下历史新高。 三、土拍市场总体会呈现两种结果特征 一是，触达限价的地块较少，“限地价”或者“限房价”取消与否变化都不大。土地市场下半年以来呈现愈加低迷的态势，即使原先有“限地价”政策，触达率也非常低。有的城市几乎每幅地块都是底价成交，如长春，今年以来共成交14幅地块，几乎都有限地价要求，但实际上每一幅均是底价成交，更别提触达地价限制了，而除了这些，还有6幅流拍或者是提前中止的地块。除了长春，还有诸多城市的“限地价”要求形同虚设。连原先设定的最高限价都不能达到，地块无人问津，取消限价的意义几乎荡然无存，给市场带动不了波澜。 二是，为房企争等热地提供政策助力，导致冷热分化加剧，冷热分化是当前很多城市的土拍现状，实际上在热点的一二线城市，我们也都能看到地块的热度和其品质有相当大的关联。如南京，六批次供地出让地块17幅，除去保障房地块以及高淳等远郊6 幅地块，仅被戏称“宇宙中心”的河西1幅地块摇号成交，其余10幅地块均底价成交并由国央企包揽：叉如，成都8月推地中有6成地块底价成交，还有4宗地块提前取消了交易，而热门地块如锦江宗地“熔断”后吸引了44家房企抽签。如果放升限价后热门地块的价格完全由开发商报价所得，必定会超出原本15%或者10%的溢价最高限制，由此造成热门的地块更热，可能会创造出更多的“地主”，从拉动区域经济的角度看，能树立区域项自的价格标杆，但同时也造成了冷热分化加剧的局面。 四、全面取消”限地价”带来的影响 每项政策的出台总有利有，从全面取消“限地价”着，对于市场的利处主要体现在以下三个方面： 一是，从优化市场环境的角度讲，能在一二手房明显倒挂的区域，充分体现优质优价，并减少“方人摇号”，黄牛排队，假离婚等的楼币怪相，并平衡一手房和二手房的热度。如由于新二倒挂严虫，个别城市甚至摇中一套限价新房就能赚儿百方，过儿年后转手二手房市场，这样稳赚不赔的生意助长炒房风气，如在这些区域的新增土拍项自取消了“地价”和“房价”的限制，那么新房价格优势就会不那么明显，购房者就会转向所见即所得”的二手房市场，继而拉动二手房交易市场的活跌度， 二是，有利于提升佳房品质。在限价面前，开发商只能不断降低配置，以维持微薄的利润，从而个别开发商为了节约成本偷工减料，豪宅漏水，墙面拖皮等现象腰见不鲜。如果取消“限地价”、“限房价”，增加房企的利润空间，能让房企精心打造产品，恢复到良性的市场竞争氛围中。 三是，能通过差算化竞争，改善冷门板块的市场热度。值得称道的是，此次自然资源部在建议取消“限地价”的同时，还建议取消远郊主地容积率1.0的限制。独栋别墅 产品有望久别重逢，除了形成房企的产品差异化竞争外，还能满足多层次的住房需求满足改吾型购房著在追求高品质住宅上的夙愿。从另一角度讲，也能拉动远郊区域公寓市场的发展和去化，给其房价以支撑，通过改变产品，缓解主地市场和房屋交易市场冷热不均的局面， 从弊端上着也较为明显：一是加剧城市内部冷热分化：二是带来取消房地联动价容易造成地价失控，当然这也是基于对地块所在板块今后爱展的着好，但也由此而牵连到整个板块或著区域房价，增加购房著的负担， 五、政策建议 而我们有理由认为，自然资源部此次提出的建议取消限地价，更像今年大中央会双中国不再提及“房住不炒”一样，主要的原因在于当前房地产市场供求关系发生革大变化，在行亚逆周期应该撤销一些不合适宜的干预措施，莱契合当下的市场情况 当然，上迷所有的预判都是基于销售市场出现实质性回暖，“主地-市场-王地”是一个循环的过程，而当前整个楼市处于瓶预期销售市场受阻，如市场没有回暖，对于大多数城市而言，王拍规则调整带动市场效果或有限， 因此，如要放松王拍规则，应先在销售市场回暖的城市或者板块进行，只有这样才会形成循环滚动的爱展，无其是在一些本来王拍市场就非常弱的城市。如若不加区分全线放松，会造成部分城市政策失灵的结果，对无论是政府还是房企还是最终的购房著都会使其市场信心产生不食的影响。当然，这并非一就而就，在行业下行周期每一项政策出台后的“反射弧”来的都较为缓侵。另外，在不取消“限地价”的情况下，适当提高房地联动价，提倡绿色建筑和超低能耗建筑高质量爱展，也能为房企收获利润，稳定市场预期、给足房企信心。 因此针对还未取消限地价的城市，我们认为，取消“限地价”并非是一个非常急道非立马实施不可的政策，当前然部分城市楼市开始有所起色，但非常不稳固，如还继续沿用限地价，限房价+摇号的出让方式的南京和杭州在近日的王拍中，天部分地块也已底价成交，国资背景的房企地依旧是主流，因此市场稳固1-2个月后才是土拍相关松绑政策推出的最佳时间， 而针对远郊区域容积率1.0下限的放松，则可以先行先试，因为冷热不均已基本成为当下客热门城市的土地市场的共同特点。在相对冷门的远郊区域推出相对稀缺的产品，能够吸引关注，缓解区域去化的困难。 58安居客研究院高级分析师：许之静 Xuzhijing01@58.com13818622802上海浦东新区平家桥路100弄6号晶耀前滩商务广场T7幢18-21层