房地产行业：取消地价上限或将惠及龙头房企

EquityResearch SectorReport:PropertySector中文版ChunliZhan詹春立行业报告：房地产行业Chineseversion(852)25097745james.zhan@gtjas.com.hk 18October2023 取消地价上限或将惠及龙头房企 SectorReport 取消地价上限得到确认。正如我们在上一篇报告《金九银十已远去》中提到的，取消土地拍卖地价限制可能成为一项全国性政策，更多城市将会跟进。据媒体 2023年10月17日的报道，自然资源部已于2023年9月底下发文件取消全国地价限制。我们认为，在土地拍卖摇号规则下，具有资金优势的龙头开发商可能无法获取足够多的优质地块来进行补充。因此，取消土地拍卖的地价限制将有利于那些具有资金优势的龙头房企，尤其是央国企。 2023年9月全国房地产销售环比改善。正如预期，2023年9月全国房地产销售额录得反弹，环比增长41.6%。但绝对值仍处于较低水平。根据国家统计局的数据，2023年1-9月全国房地产销售金额跌幅进一步加深，1-9月录得4.6%的同比下跌，较2023年1-8月3.2%的下跌幅度有所扩大。近期的房地产销售数据验证了我们的观点，即需求端宽松为长期政策，在此影响下的房地产销售复苏整体温和。 EquityResearchReport 2023年9月中长期居民贷款数据回暖。据中国人民银行的数据，2023年9月住户贷款增量为8,585亿元人民币，环比增加4,663亿元人民币。中长期住户贷款 成为主要推动力，2023年9月增加5,370亿元人民币，为2023年第二高的月份。我们认为贷款数据的改善反映了三个事实：1）房地产销售正逐步复苏；2）降低首付比例的政策开始产生效果；以及3）贷款利率调整后家庭提前还贷意愿减弱。据央行新闻发布会披露，2023年9月末，存量住房抵押贷款平均利率为4.29%，较上月末下降了42个基点。在现有贷款利率下调完成后，我们认为进一步的贷款利率刺激将会以LPR的下调为主。 政策放松将进一步深化。近两个月来，我们看到一整套提振楼市的政策工具基本上应出尽出。在需求端的政策刺激下，部分抑制的购房需求得到了短期释放（环比销售改善）。展望未来，我们认为政策方向将从使用新工具转向加大现有政策幅度。考虑到：1）部分高线城市尚未执行全国贷款相关政策的下限；以及2）一线城市限购政策依然严格，今年剩余几个月政策进一步放松的空间仍然很大。 我们预计今年剩余几个月内基本面将温和改善。聚焦一线城市的房企中，我们推荐首开股份（600376SH）。优质龙头里面，我们推荐招商蛇口（001979SZ）、 PropertySector 保利发展（600048SH）和万科企业-H（02202HK）。同时，我们推荐拥有产业园业务的中新集团（601512SH），在有利的产业政策作用下，其增长前景较好。此外，我们推荐绿城管理控股（09979HK），公司将受益于来自地方国企和金融机构的新客户。风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。 Rating:Outperform Maintained 评级：跑赢大市(维持) MSMPIandHSIperformance %ofreturn 60.0 40.0 20.0 0.0 (20.0) (40.0) (60.0) (80.0) Oct-22Dec-22Feb-23Apr-23Jun-23Aug-23Oct-23 HSIIndexMSMPIIndex Source:Bloomberg. 股 票研 究 行 业 报告 证 券研究报 告 房 地产行 业 图1：2023年1-9月全国商品房销售金额同比下降4.6%图2：2023年1-9月全国商品房销售面积同比下降7.5% 20,000RMBbn 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2,000mnsq.m. 1,750 1,500 1,250 1,000 750 500 250 0 120% 100% 80% 18October2023 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% AmountSoldofCommodityHouses(LHS)AmountSoldofResidentialHouses(LHS) AmountSoldYTDYoYofCommodityHouses(RHS) AmountSoldYTDYoYofResidentialHouses(RHS) GFASoldofCommodityHouses(LHS)GFASoldofResidentialHouses(LHS) GFASoldofCommodityHousesYTDYoY(RHS)GFASoldofResidentialHousesYTDYoY(RHS) 资料来源：中国国家统计局、国泰君安国际。资料来源：中国国家统计局、国泰君安国际。 图3：2023年1-9月房地产投资依然疲软，同比下降9.1%图4：2023年1-9月新开工面积同比下降23.4% 16,000RMBbn 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 2,500mnsq.m. 2,250 2,000 1,750 1,500 1,250 1,000 750 500 250 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% PropertySector房地产行业 Investment(LHS)InvestmentYTDYoY(RHS)GFANewStarts(LHS)GFANewStartsYTDYoY(RHS) 资料来源：中国国家统计局、国泰君安国际。资料来源：中国国家统计局、国泰君安国际。 图5：2023年1-9月待售物业面积同比增长18.3%图6：2023年9月居民中长期贷款增加5,370亿元 700mnsq.m 600 500 400 300 200 100 0 UnsoldGFA(LHS) UnsoldResidentialGFA(LHS)UnsoldGFAYTDYoY(RHS) UnsoldResidentialGFAYTDYoY(RHS) 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% RMBbn Incrementalhouseholdloans Incrementalmid-andlong-termhouseholdloans 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 (200) (400) Jan-17 Jun-17Nov-17Apr-18Sep-18 Feb-19 Jul-19 Dec-19 May-20Oct-20Mar-21Aug-21 Jan-22 Jun-22 Nov-22 Apr-23 Sep-23 (600) SectorReport 资料来源：中国国家统计局、国泰君安国际。资料来源：中国人民银行、国泰君安国际。 个股评级标准 评级定义 参考基准:香港恒生指数评级区间:6至18个月 18October2023 相对表现超过15% 买入 或公司、行业基本面展望良好 相对表现5%至15% 收集 或公司、行业基本面展望良好 相对表现-5%至5% 中性 或公司、行业基本面展望中性 相对表现-5%至-15% 减持 或公司、行业基本面展望不理想 相对表现小于-15% 卖出 或公司、行业基本面展望不理想 行业评级标准 评级定义 参考基准:香港恒生指数评级区间:6至18个月 跑赢大市中性跑输大市 相对表现超过5% 或行业基本面展望良好相对表现-5%至5%或行业基本面展望中性相对表现小于-5% 或行业基本面展望不理想 利益披露事项 (1)分析员或其有联系者并未担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。 (2)分析员或其有联系者并未持有本研究报告所评论的发行人的任何财务权益。 PropertySector房地产行业 (3)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司并未持有本研究报告所评论的发行人的市场资本值的1%或以上。 (4)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司在过去12个月内没有与本研究报告所评论的发行人存在投资银行业务的关系。 (5)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司没有为本研究报告所评论的发行人进行庄家活动。 (6)没有任何受聘于国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司的个人担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。没有任何国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司有联系的个人为本研究报告所评论的发行人的高级人员。 免责声明 本研究报告并不构成国泰君安证券(香港)有限公司(“国泰君安”)对购入、购买或认购证券的邀请或要约。国泰君安与其集团公司有可能会与本报告涉及的公司进行投资银行业务或投资服务等其他业务(例如:配售代理、牵头经办人、保荐人、承销商或自营投资)。 国泰君安的销售人员，交易员和其他专业人员可能会口头或书面提供与本研究报告中的观点不一致或截然相反的观点或投资策略。国泰君安的资产管理和投资银行业务团队亦可能会做出与本报告的观点不一致或截然相反的投资决策。 本研究报告中的资料力求准确可靠，但国泰君安不会对该等资料的准确性和完整性做出任何承诺。本研究报告中可能存在一些基于对未来政治和经济状况的某些主观假定和判断而做出的前瞻性估计和预测，而政治和经济状况具有不可预测性和可变性，因此可能具有不确定性。投资者应明白及理解投资之目的和当中的风险，如有需要，投资者在决定投资前务必向其个人财务顾问咨询并谨慎抉择。 本研究报告并非针对且无意向任何隶属于或位于某些司法辖区内之人士或实体发布或供其使用，如果此等发布、公布、可用性或使用会违反该司法辖区内适用的法律或规例、或者会令国泰君安或其集团公司因而必须在此等司法辖区范围内遵守相关注册或牌照规定。 SectorReport ©2023国泰君安证券(香港)有限公司版权所有，不得翻印香港中环皇后大道中181号新纪元广场低座27楼 电话(852)2509-9118传真(852)2509-7793 网址:www.gtja.com.hk