旭辉永升服务2022年度报告

目 錄公司資料 2獎項及榮譽 4釋義 6主席報告 10管理層討論及分析 13董事及高級管理層履歷 34企業管治報告 40董事會報告 56獨立核數師報告 80綜合損益及其他全面收益表 87綜合財務狀況表 88綜合權益變動表 90綜合現金流量表 92綜合財務報表附註 94財務概要 188 2旭 輝 永 升 服 務 集 團 有 限 公 司 | 2022 年 度 報 告公司資料董事會執行董事林中先生（主席）周洪斌先生周迪先生非執行董事林峰先生獨立非執行董事馬永義先生張偉聰先生俞鐵成先生公司秘書陳燕華女士授權代表林中先生陳燕華女士戰略委員會林中先生（主席）林峰先生周洪斌先生審核委員會張偉聰先生（主席）林峰先生馬永義先生薪酬委員會俞鐵成先生（主席）林中先生馬永義先生提名委員會林中先生（主席）俞鐵成先生馬永義先生註冊辦事處Cricket Square, Hutchins DriveP.O. Box 2681, Grand Cayman KY1-1111 Cayman Islands主要營業地點及中國總部中國上海市閔行區申虹路1088弄恒基旭輝中心5號樓6層香港主要營業地點香港灣仔皇后大道東248號大新金融中心40樓 3旭 輝 永 升 服 務 集 團 有 限 公 司 | 2022 年 度 報 告公司資料主要往來銀行中國建設銀行上海普陀支行中國上海市普陀區長壽路95號8樓中國建設銀行上海怒江路支行中國上海市普陀區金沙江路1006號101室寧波銀行上海黃浦支行中國上海市黃浦區黃河路37號中國建設銀行蘇州高新區支行中國江蘇省蘇州市高新區獅山路95號核數師上會栢誠會計師事務所有限公司香港尖沙咀天文臺道8號19樓1903 -1905室證券過戶登記總處Conyers Trust Company (Cayman) Limited Cricket Square, Hutchins DriveP.O. Box 2681, Grand Cayman KY1-1111 Cayman Islands香港證券登記處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716室法律顧問盛德國際律師事務所股份代號01995網址www.cifies.com 4旭 輝 永 升 服 務 集 團 有 限 公 司 | 2022 年 度 報 告獎項及榮譽 5旭 輝 永 升 服 務 集 團 有 限 公 司 | 2022 年 度 報 告獎項及榮譽 6旭 輝 永 升 服 務 集 團 有 限 公 司 | 2022 年 度 報 告釋義在本年報內，除非文義另有所指，否則下列詞彙具有以下涵義：股東週年大會 本公司將於2023年11月20日召開及舉行的股東週年大會章程細則或組織章程細則 本公司組織章程細則（經不時修訂）審核委員會 本公司審核委員會聯繫人 具有上市規則所賦予的涵義Best Legend Best Legend Development (PTC) Limited（前稱Best Legend Development Limited），一間於2018年4月20日於英屬處女群島註冊成立的私人信託有限公司並由林峰先生（作為Best Legend Trust（一間特殊目的公司）之受託人）全資擁有Best Legend Trust 一間於2018年10月19日就Best Legend採納股份獎勵計劃成立的信託公 司（Best Legend獲委任為受託人）董事會 本公司董事會董事委員會 戰略委員會、薪酬委員會、提名委員會及審核委員會的統稱，而「董事委員會」指其中任何一個董事會成員多元化政策 本公司董事會成員多元化政策業務單元 業務單元英屬處女群島 英屬處女群島企業管治守則 上市規則附錄十四所載不時生效的企業管治守則中國 中華人民共和國，但僅就本年報及作地區參考而言，除文義另有指明外，本年報對於「中國」的提述並不適用於台灣、澳門特別行政區及香港旭輝集團 旭輝控股及其附屬公司旭輝控股 旭輝控股（集團）有限公司（股份代號：00884），一間於開曼群島註冊成立的獲豁免有限公司且其股份於主板上市旭輝（中國） 旭輝集團股份有限公司（前稱為上海永升置業有限公司及旭輝集團有限公司），一間於中國成立的股份有限公司及旭輝控股的間接全資附屬公司 7旭 輝 永 升 服 務 集 團 有 限 公 司 | 2022 年 度 報 告釋義本公司、永升或我們 旭輝永升服务集团有限公司（前稱永升生活服務集團有限公司），一間於2018年4月16日在開曼群島註冊成立的獲豁免有限公司，其股份於主板上市控股股東 具有上市規則所賦予的涵義及除文義另有規定外，統指林中先生、林峰先生、林偉先生、Elite Force Development、旭輝控股、旭昇、Spectron及Best Legend新冠疫情 2019新型冠狀病毒疫情不競爭契據 我們的最終控股股東以本公司（為其本身及作為各附屬公司之受託人）為受益人所作出日期為2018年11月26日的不競爭契據董事 本公司董事Elite Force Development Elite Force Development Limited，一間於2018年4月4日在英屬處女群島註冊成立的有限公司，為我們的控股股東之一，及由林中先生擁有50%權益，林峰先生擁有25%權益及林偉先生擁有25%權益按公平值計入損益 按公平值計入損益建築面積 建築面積本集團 本公司及其附屬公司香港 中國香港特別行政區港元 港元，香港法定貨幣獨立第三方 獨立於本公司及其附屬公司以及其關連人士及其最終實益擁有人或其各自的聯繫人，且與彼等概無關連的人士或（如為公司）公司或其最終實益擁有人首次公開發售 本公司首次公開發售上市 股份於主板上市上市規則 香港聯合交易所有限公司證券上市規則（經不時修訂、補充或以其他方式修改）主板 由聯交所經營的證券交易所（不包括期權市場），獨立於聯交所GEM且與其並行運作 8旭 輝 永 升 服 務 集 團 有 限 公 司 | 2022 年 度 報 告釋義大綱 本公司的組織章程大綱（經不時修訂）標準守則 上市規則附錄十所載上市發行人董事進行證券交易的標準守則提名委員會 本公司提名委員會超額配股權 本公司所授出購股權，據此可能要求本公司額外配發及發行最多合共57,000,000股新股份，以（其中包括）補足向專業、機構及其他投資者配售股份中的超額分配（如有）（其中尚未獲行使部分已於2019年1月6日失效）招股章程 本公司日期為2018年12月4日的招股章程Rain-Mountain Rain-Mountain Limited薪酬委員會 本公司薪酬委員會人民幣 中國法定貨幣報告期間 自2022年1月1日起至2022年12月31日止期間證券及期貨條例 香港法例第571章香港證券及期貨條例（經不時修訂、補充或以其他方式修改）股東 股份持有人股份 本公司股本中每股面值0.01港元的普通股，以港元交易並於聯交所主板上市Spectron Spectron Enterprises Limited，一間於2014年9月18日在英屬處女群島註冊成立之有限公司及為我們的控股股東之一平方米 平方米 9旭 輝 永 升 服 務 集 團 有 限 公 司 | 2022 年 度 報 告釋義聯交所 香港聯合交易所有限公司戰略委員會 本公司戰略委員會主要股東 具有上市規則所賦予的涵義最終控股股東 林中先生、林峰先生及林偉先生旭昇 旭昇有限公司，一間於2011年5月9日於英屬處女群島註冊成立之有限公司及為旭輝控股之全資附屬公司，為我們的控股股東之一永升物業 上海永升物業管理有限公司（前稱上海永升物業管理股份有限公司），一間於中國成立之有限公司，且為本公司的間接全資附屬公司 10旭 輝 永 升 服 務 集 團 有 限 公 司 | 2022 年 度 報 告主席報告尊敬的股東：感謝各位持續支持永升的變革與發展。本人謹代表董事會欣然提呈本集團截至2022年12月31日止年度的全年報告，總結本集團於報告期內的成績和不足，同時分享未來的規劃與發展。2022年，本集團收入實現了約33.5%的增長，達到約人民幣6,276.5百萬元。從收入結構來看，物業管理收入增長46.5%達到人民幣3,887.8百萬元，對非業主的增值服務收入增長11.2%達到人民幣964.4百萬元，社區增值服務收入減少7.2%達到人民幣1,020.1百萬元，城市服務收入增至人民幣403.4百萬元，四項業務整體的收入結構約為61.9%、16.3%、15.4%及6.3%。毛利額略減0.5%至人民幣1,293.3百萬元，實現歸屬於本公司擁有人應佔溢利人民幣480.1百萬元，同比下降22.2%，來自經營活動的現金流出淨額為人民幣1,019.7百萬元，表現弱於去年同期。截至2022年12月31日止年度，本集團的合約建築面積由2021年12月31日的270.8百萬平方米增加至2022年12月31日的303.4百萬平方米，增長約12.0%；而與此同時，在管建築面積則由2021年12月31日的171.0百萬平方米增加至2022年12月31日的210.0百萬平方米，增長約22.8%。2022年，由於地產調控政策與疫情管控政策帶來的持續性壓力，地產整體新投資規模持續下降，來源於母公司旭輝集團的新訂合約建築面積增量減少，同時由於我們採取更為嚴厲的風險管控要求，減少了收並購項目的落地，而在面臨外部環境持續擾動的背景下，我們的第三方投標仍然強勁，來自第三方的新訂合約總建築面積達48.1百萬平方米，同時我們加強了與一部分具備優質資源的企業進行戰略合作，為未來發展做足儲備。從結果上來看，2022年整體業務與財務的表現較我們發展規劃弱。一方面是由於行業遭遇極大困境，在地產行業持續不斷的調控風波與疫情反復的衝擊下，行業發展面臨極大的壓力，我們整體業務發展進度尤其是增值服務開展有所滯後，同時過去高速發展中被忽略的問題開始逐漸顯現，在特殊階段創新業務發展進程中遇到各種新的問題也給我們管理帶來了不同的挑戰。總結過去，這裡既有外部不可抗逆環境帶來的客觀要素影響，更有許多我們通過管理變革能夠提效之處。我們仍然堅定物業管理是一個大有可為的行業，每一個週期都是對行業秩序的重新改造、競爭格局的重塑、和參賽選手的自然篩選與淘汰。董事會與管理層團隊將繼續帶領本公司擁抱變化，客服困難，應對挑戰，穿越週期。 11旭 輝 永 升 服 務 集 團 有 限 公 司 | 2022 年 度 報 告主席報告行業發展環境逐漸趨於穩定，市場化關聯業務往來2022年物業管理行業遭遇極大的困境與非議，一個大的背景是源於房地產週期性危機的外溢衝擊。隨著政府對於支持房地產發展的政策持續出台，以及疫情管控放開後社會經濟活動重回正軌，相信房地產行業最為黑暗的階段已經過去，房地產行業陸續回暖，這對於幫助物業管理發展回歸正常經營奠定了良好基礎，行業發展環境將會逐步趨於穩定。而我們也將進一步提高風險防範，高標準釐清與關聯方的歷史業務往來，在未來發展中進一步強化市場化標準。2022年永升與我們的母公司旭輝集團的關聯交易產生的收入約為人民幣695.6百萬元，僅佔本集團總收入的11.1%，截至2022年12月31日，來源於旭輝集團的在管建築面積僅佔本集團在管建築面積總額的20.0%。這是過去我們和旭輝集團堅持「依靠不依賴」的高紀律性原則的結果，因此即便未來與旭輝集團的關連交易的收入逐漸減少，依靠公司自身市場化的拓展能力和經營能力，影響也將可控。友好型政策期，主動變革，鞏固人才與組織競爭力物業管理服務行業相關的友好型政策仍然在繼續，最近幾年，各級政府陸續頒佈了與物業管理相關的諸多鼓勵型支持政策，以推動物業行業向著健康、規範前行的軌道行進。物業管理在維護社會穩定和基層服務中，開始凸顯出來越來越重要的角色。政策給予物業管理不可或缺的角色與優質優價的發展方向愈顯明確。同時，伴隨著地產行業的調整和出清，物業管理行業發展進入新