旭辉永升服务中报交流纪要-调研纪要

Q&A怎么保证永升的安全性和独立性：旭辉对永升的战略定位没有改变，是旭辉的重要一环，是未来社区生活服务平台的企业，旭辉会全力支持永升的发展，坚持市场化、独立化的整体定位，赋能、资源协同和共享，给永升最大的支持，包括品牌、科技、人力资源等，在扩展业务的时候也会有资源的赋能，如代建、外拓项目都会交给永升服务来做，社区养老、教育、增值服务方面也有很多的协同作用；永升服务保持独立性、市场化的发展，旭辉跟永升都会高度重视小股东利益，双边都有良好的治理准则，坚持原则和底线，不会出现侵害小股东利益的事情；永升的发展离不开旭辉的发展，旭辉能穿越这一轮的挑战，是国内为数不多的示范性民企，上半年400多亿的回款，公司三道红线还是绿档企业，也是这一轮全额担保发债的企业之一，给永升服务未来发展提供坚实的依靠。上半年经营性现金流不太好，应收款具体的拆解：上半年收入大幅增长，应收账款也增长了60%，当期收缴率78%、下降2pct，预收的增量也没有特别多。具体来看，应收款1年内占比达80%，2年以内的合计92%；应收账款中80%是独立第三方的，旭辉主体没有对永升的欠款。业主缴费一般都放在下半年，上半年收缴率都会低一些，上半年疫情期间，集团总部和华东区的关注点在抗疫，提供缴费的频度和力度是下降的，6月份才解封，业务结构中比较大的一块是来自2B的，部分发票也开不出来，客户付款流程也有推迟；日常工作中，疫情对经济有影响，政府客户端付款有一定的拖欠，公司后续会加强收缴的力度，到年底收缴率有信心维持在90%的水平。预计到年底，经营性现金净流量占净利润比例应该能做到80%。未来现金的使用规划：公司一直关注着并购市场，账面有38亿的现金，现金主要用途三块，包括并购、科技化的持续投入、人员组织能力提升投入。并购方面，持续坚持积极谨慎、战略并购的原则，区域加强、业态补全，上半年进入商务谈判的有20多个，但最终符合并购的没有，公司还是坚持只买对的标的，坚持投后投前化的管理，以便给股东更好的回报；分红是常态化的，每年净利润的30%会分给股东。回购会在价格比较合适的情况下进行，过去一年多做了14次的回购，管理层也在增持。如何评估22年上半年的业绩表现，如何看待22年的经营目标、外拓的展望：①上半年是不容易的，疫情封控影响很大，全国接管了2000多个项目，上半年的业绩结果体现了团队的战斗力、努力和承诺兑现。②上半年的表现是不完美的，公司业绩跑赢了行业，但是没有跑赢内部的预期，商写、公建工作基本都停滞了，其他类型项目的现金流有恢复，下半年有打算做一些弥补。③公司要做到不服输，公司整体的经营动作没有变形，22年的目标要保持跑赢大势格局，五年十倍的目标没有调整，通过大股东创新业务的增长、也在研究市场的打法，去布局未来的新赛道，类似河道治理、城服、医院、学校等如何突破，公司投入很多精力去研究到家服务的提升。未来对物业行业的看法：行业轻资产、丰富的现金流、不受经济波动、存量+增量、未来极具想象空间、政策支持等优点没有变，阶段性有质量的增长在降速，物业整体增长趋势没有变，物业未来管理规模和收入规模增长的趋势也没有变；未来竞争格局来看，弯道超车和资本支持的机会窗口有一定变化，带资入场等行为都会被行业所摒弃；疫情对行业服务内容、服务意识的提升是有颠覆的，物业公司对业主消费心理的把控是不够的、还需要提升；物业作为基层治理的角色是比较重要的，在公共卫生事件、防疫事件等方面，有积极的作用。未来大企业、有品牌的企业、对业主服务把控强的企业、积极参与社会治理的企业，是有很大的机会的，公司会以不变应万变，坚持做好自身，去提升业主满意度。如何维持员工的士气和积极性：公司团队的凝聚力和战斗力比以前更强，受股价波动影响较小，疫情期间没有开除员工，还有一定的涨薪。西部区域未来成长的规划：西部区域成立于19年，3年实现10倍的增长，预计今年贡献6亿以上的收入。快速组建优秀团队是打胜仗的基础，大部分团队成员是永升的老人，也引入区域的部分同行人员；西部区域制定了三年发展的规划，团队氛围公开透明、凝聚力强，核心管理人员没有一位主动离职；公司建立了属地化的团队，已进入的城市制定城市深耕策略，西部区域外拓涵盖了7大业态，当地的标杆项目也持续获得，外拓占比超过70%；固化服务标准，落地双管家，落地企业文化，建立跟客户的粘度。未来，团队将围绕西部7大城市，进行持续拓展，成为区域性集团；做精服务，做出差异化的客户感知和辨识度，提高客户满意度；做强品牌，在西部偏远城市得到提升；做透经营，经营机会才会增加；做厚组织，打造具有战斗性的组织做高增长，为公司业绩做贡献。