房地产行业点评：基本面仍旧低迷，期待政策加码

房地产 2023年10月23日 证券研究报告/行业点评报告 分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚执业证书编号：S0740520110003Email：liyao01@zts.com.cn 事件：10月15日，国家统计局公布数据显示，2023年1-9月，商品房销售面积84806万平方米，同比-7.5%，商品房销售额89070亿元，同比-4.6%。全国房地产开发投资87269亿元，同比-9.1%。 销售持续下滑，政策进一步放松 2023年1-9月商品房销售面积同比-7.5%，较2023年1-8月的增速下降0.4pct，9月单月销售面积同比-19.8%，单月增速较上月上升4.2pct，1-9月商品房销售金额同比-4.6%，较2023年1-8月的增速下降1.4pct，9月单月销售金额同比-19.2%，单月增速较上月上升4.5pct。9月行业销售有所回升，整体市场热度仍较为低迷，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。7月24日，中央政治局会议定调房地产新形势后，市场对政策的宽松预期不断提升，近期重点城市均放松“认房不认贷”及限购政策，房贷利率端也开始持续优化，我们预计，在销售持续探底的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售回稳。 投资降幅扩大，新开工维持低位，竣工数据表现较好 2023年1-9月房地产投资同比-9.1%，较2023年1-8月增速下降0.3pct；1-9月新开工增速同比-23.4%，较1-8月增速上升1.0pct；1-9月竣工面积同比+19.8%，较1-8月增速上升0.6pct。拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据进一步下滑，而新开工增速仍在低位，主要系上年市场拿地规模萎缩，同时叠加市场下行期房企开工意愿不足所致。竣工方面表现较强，一方面是上年基数较低，另一方面是在保交楼政策的推动下保持强势。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力下，行业投资数据将探底回稳。 公司持有该股票比例[Table_Report]相关报告 资金来源数据下滑，销售回款拖累较大 2023年1-9月房地产开发企业到位资金同比-13.5%，较2023年1-8月增速下降0.6pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-11.1%、-21.8%、-9.6%及-6.9%，各项数据均同比负增长，定金及预收款下滑幅度最大。当前，民营房企持续发生债务违约事件，导致行业融资渠道收缩加剧，考虑到新房销售市场表现低迷，我们预计整体到位资金情况仍会较弱。 投资建议：1-9月房地产行业各项数据仍在低位徘徊，但在7月24日中央政治局会议的新定调后，行业的政策扭转，各类政策逐步放开，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括华发股份、滨江集团、中华企业、招商蛇口、保利发展和万科A等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 1.行业宏观数据汇总 2023年1-9月，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，增速较2023年1-8月下降0.4pct。其中，住宅销售面积下降6.4%，办公楼销售面积下降11.8%，商业营业用房销售面积下降17.0%。商品房销售额89070亿元，同比下降4.6%，增速较2023年1-8月下降1.4pct。其中，住宅销售额下降3.2%，办公楼销售额下降16.1%，商业营业用房销售额下降14.6%。2023年1-9月，全国房地产开发投资完成额87269亿元，同比下降9.1%，增速较2023年1-8月下降0.3pct。其中，住宅投资66279亿元，同比下降8.4%，增速较2023年1-8月下降0.4pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为75.9%。 2.销售持续下滑，政策进一步放松 2023年1-9月销售面积同比-7.5%，较2023年1-8月的增速下降0.4pct，销售金额同比-4.6%，较2023年1-8月的增速下降1.4pct，住宅项销售金额同比下降3.2%，同比增速转负，整体来看，住宅销售表现仍显著好于办公楼及商业用房。分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-5.2%、-11.0%、-9.7%和-2.4%，东北区域表现最强，东部次之，各区域销售增速均表现不佳。展望未来，当前市场需求不足，而7月24日，中央政治局会议定调房地产新形势后，市场对政策的宽松预期不断提升，近期重点城市均放松“认房不认贷”及限购政策，房贷利率端也开始持续优化，我们预计，在销售持续探底的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售回稳。 根据过去几年地产成交同比情况来看，地产小周期一般为2-3年左右（见图3），且在政策调控下波动幅度逐渐减小，但受疫情影响，波动幅度大增。从销售数据当月值来看（图5），4月销售均价见顶下行后，在9月环比回升。从30大中城市成交面积同比增速高频数据来看（图4），一、二、三线城市正在同步回落。分都市圈来看（图6），1-9月份，各都市圈的累计销售数据持续下滑。从库存情况来看，在过去一段时间市场销售遇冷的情况下，我国商品房库存面积增速上行，整体待售面积上升。 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 3.投资降幅扩大，新开工维持低位，竣工数据表现较好 2023年1-9月房地产投资同比-9.1%，较2023年1-8月增速下降0.3pct；1-8月新开工增速同比-23.4%，较1-8月增速上升1.0pct；1-9月竣工面积同比+19.80%，较1-8月增速上升0.6pct。 我们认为，拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据进一步下滑，而新开工增速维持走低，主要系上年市场拿地规模萎缩，同时叠加市场下行期房企开工意愿不足所致。竣工方面表现较强，一方面是上年基数较低，另一方面是在保交楼政策的推动下保持强势。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力下，行业投资数据将探底回稳。 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 4.资金来源数据下滑，销售回款拖累较大 2023年1-9月房地产开发企业到位资金同比-13.5%，较2023年1-8月增速下降0.6pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-11.1%、-21.8%、-9.6%及-6.9%，各项数据均同比负增长，定金及预收款下滑幅度最大。当前，部分民营房企发生债务违约事件，导致行业融资渠道收缩加剧，考虑到新房销售市场表现不佳，我们预计整体到位资金情况仍会较弱。 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 5.政策放松，房价增速同比下滑 从近期70城市房价指数当月同比走势来看，近期房价增速仍为负增长，一定程度上反映了前期较冷的销售表现。由于前期销售较弱叠加保交楼政策推动项目快速竣工使得全国住宅库销比持续上升。在中央对房地产行业的新定调后，政策处于持续放松期，当前的销售均价有望企稳，我们预计未来一段时间房价下滑速度将趋于平缓。 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 6.板块龙头公司处于低位，看好长期投资价值 从A股和港股地产板块表现来看，近期房地产板块弱于大盘，估值仍处低位。我们认为，房地产板块龙头公司销售表现强劲，未来将充分受益于市占率的提升，同时，整体政策端以宽松为主，行业基本面有改善预期，板块估值有望修复，值得重点关注。 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 7.投资建议 1-9月房地产行业各项数据仍在低位徘徊，但在7月24日中央政治局会议的新定调后，行业的政策扭转，各类政策逐步放开，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括华发股份、滨江集团、中华企业、招商蛇口、保利发展和万科A等。 8.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。