房地产行业周报（2023年第41周）：城中村改造稳步推进，销售热度有待观察

板块行情：（10月9日-10月13日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.4%，在31个一级行业板块中排名第26位。 政策要闻：中央层面：1）住建部：超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类实施。坚持依法征收、净地出让。城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。2）上海、深圳证券交易所：同意中国人寿、泰康、太平洋、中国人保、平安5家保险资产管理公司试点开展ABS及REITs业务。地方层面：1）上海：上线存量房交易资金监管平台。2）广州：直管房住宅主要用于历史租户的居住使用，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔住建房管部门及市城市更新项目建设管理办公室为直管房具体管理部门，负责直管房的具体管理工作；拟放宽公积金提取范围，可用于市行政区域内本人、配偶或双方父母拥有所有权的既有住宅增设电梯。3）北京：拟规定新房竣工前应组织业主查验。4）绍兴：全面取消限售；调整首套房、二套房商贷首付比下限至20%、30%，利率下限分别为LPR-20BP、LPR+20BP；加大推进城市有机更新力度，全面推进房票安置政策，市区内加快房票跨区域使用等。5）赤峰：实施“认房不认贷”；已有首套房且名下无贷款，三代及以上共住家庭、二孩及以上等家庭购买第二套房均按首套住房执行住房信贷政策。6）崇左实施“认房不认贷”，贵港：拟实施“认房不认贷”。7）海南：首套住房公积金房贷首付下限降至25%。8）舟山：支持公积金支付首付。9）潍坊：公积金可用于支付电梯、房租费用。10）宝鸡：提高公积金最高贷款额度至单人50万元；扩大异地公积金贷款范围至全国范围内。11）嘉兴：延续“卖旧换新”予以个人所得税退税优惠政策。 公司动态：1）保利置业：100亿元小公募债券项目获上交所受理。2）碧桂园：计划正式启动境外债重组。3）融创地产：“PR融创01”等债券本息已足额划付，10月10日起复牌。 销售端：22年国庆假期主要在41周，低基数效应导致本周成交同环比大幅上涨，二手房成交处于历史高位。1）本周21城商品房成交面积278万方，环比上升231%，同比上升215%；年初至今21城成交面积1.23亿方，累计同比增速下降4.1%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为89万方、130万方、59万方，环比分别上升282%、227%、182%，同比分别上升261%、335%、76%。3）本周11城二手房成交面积184万方，环比上升591%，同比上升731%；年初至今11城二手房成交面积6308万方，同比增长27%。 投资策略：后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。 我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。本轮政策放松，预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：股市普遍下跌，地产板块排名靠后 本周申万地产板块下跌3.4%。本周（10月9日-10月13日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.4%，在31个一级行业板块中排名第26位。 图表1本周申万地产板块下跌3.4%，板块排名第26位 本周A股板块内涨幅第一为张江高科，累计涨幅达13.7%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为张江高科、中迪投资、福瑞达、万业企业、西藏城投，跌幅前五的个股分别为京基智农、华夏幸福、金科股份、空港股份、万通发展。 图表2张江高科周涨幅达13.7% 图表3京基智农跌幅15.3% 本周港股板块内涨幅第一的为绿城管理控股，上涨6.7%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为绿城管理控股、恒大物业、中国金茂、贝壳-W、龙光集团，跌幅前五的个股分别为中海物业、中骏集团控股、旭辉控股集团、碧桂园、融创中国。 图表4本周中海物业跌幅达26% 图表5本周绿城管理控股涨幅达6.7% 二、政策要闻：超大特大城市稳步推进城中村改造，各城市持续因城施策 中央层面：1）住建部：超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类实施。坚持依法征收、净地出让。城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。2）上海、深圳证券交易所：同意中国人寿、泰康、太平洋、中国人保、平安5家保险资产管理公司试点开展ABS及REITs业务。 图表6城中村改造项目已入库162个，上、深交所同意5家保险资管公司试点ABS、REITs业务 地方层面：1）上海：上线存量房交易资金监管平台。2）广州：直管房住宅主要用于历史租户的居住使用，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔住建房管部门及市城市更新项目建设管理办公室为直管房具体管理部门；拟放宽公积金提取范围，可用于市行政区域内本人、配偶或双方父母拥有所有权的既有住宅增设电梯。3）北京：拟规定新房竣工前应组织业主查验。4）绍兴：全面取消限售；调整首套房、二套房商贷首付比下限至20%、30%，利率下限分别为LPR-20BP、LPR+20BP；加大推进城市有机更新力度，全面推进房票安置政策，市区内加快房票跨区域使用等。5）赤峰：实施“认房不认贷”；已有首套房且名下无贷款，三代及以上共住家庭、二孩及以上等家庭购买第二套房均按首套住房执行住房信贷政策。6）崇左实施“认房不认贷”，贵港：拟实施“认房不认贷”。7）海南：首套住房公积金房贷首付下限降至25%。8）舟山：支持公积金支付首付。9）潍坊：公积金可用于支付电梯、房租费用。10）宝鸡：提高公积金最高贷款额度至单人50万元；扩大异地公积金贷款范围至全国范围内。11）嘉兴：延续“卖旧换新”予以个人所得税退税优惠政策。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）保利置业：100亿元小公募债券项目获上交所受理。2）碧桂园：计划正式启动境外债重组。3）融创地产：“PR融创01”等债券本息已足额划付，10月10日起复牌。 图表8保利100亿元小公募债获上交所受理，碧桂园着手境外债重组 三、销售端：新房成交同环比提升，二手房热度位于历史高位 （一）新房市场：本周21城成交面积环比上升231%，同比上升215% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上升231%，同比上升215%。1）本周21城商品房成交面积278万方，商品房日平均成交面积40万方，环比上升231%，同比上升215%，22年国庆假期主要在41周，低基数效应导致本周同比大幅上涨。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.23亿方，累计同比增速下降4.1%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积40万方 本周一线城市商品房成交面积为278万平，环比上升231%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为88.8万方、129.6万方、59.4万方，环比分别上升282%、227%、182%，同比分别上升261%、335%、76%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积环比分别上升485%、180%、214%、502%；二线城市中杭州、苏州成交面积环比上升均超280%；三四线城市南宁环比上升722%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交建面3546万方，同比增长6%。我们监测的6个二线城市商品房成交建面5725万方，同比下降7%；11个三四线城市商品房成交建面2997万方，同比下降10%。 图表10本周21城周度成交面积278万方 （二）二手房市场：本周11城成交面积环比上升591%，同比上升731% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积环比上升591%。1）本周11城二手房成交面积184万方，日平均成交面积26万方，环比上升591%，同比上升731%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6308万方，同比增长27%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积26万方 本周监测的一线城市二手房成交面积环比增长710%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为39.1万方、120万方、24.9万方，环比分别增加710%、535%、756%，同比分别增加583%、779%、799%。2）一线城市中深圳二手房成交面积9.5万方，环比增加637%，同比增长945%，北京二手房成交面积29.6万方，环比增加736%，同比增加515%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1490万方，同比增长16%；6个二线城市二手房成交面积3941万方，同比增长32%，其中成都年初至今累计同比增速上涨56%；3个三四线城市二手房成交面积877万方，同比增长26%。 图表12本周11城二手房成交面积184万方 四、融资端：本周发债企业主要为地方国企 本周八家发债企业中七家为地方国企。1）陆家嘴发行规模最大，本周共发行20亿公司债。2）民企新希望地产发行的5亿元一般公司债票面利率最高，为5.50%；苏州高新和苏高新集团本周发行的4、2亿元超短期融资债券票面利率均最低，为2.43%。 图表13本周苏高新集团共发行4种共9亿超短期融资债券 五、投资建议 后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。 本轮政策放松，预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。