房地产行业：在沪人群地产需求白皮书

共同发布 2023年10月 前言 随着城市化进程和经济发展，房产市场的不断壮大和完善，不仅为人们提供了居住和办公空间，同时也成为了众多投资者关注的对象。2022年开始，上海新房供应明显走高。根据上海市人民政府中的数据显示，2022年，上海宅地保持高位供应，在全国创下“零流拍”纪录。受土地市场传导作用，上海今年新房供应量或创新高，市场预计，会有近300个楼盘入市。 同时，政策的支持进一步促进了市场信心回升。中央为了满足居民刚性和改善性住房需求，于2023年9月1日在上海、北京执行“认房不认贷”政策措施，购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠。这一政策也为市场回暖提供了一定的支持。 受益于疫情全面解封、置业需求的集中释放，新房市场迎来一波回暖。成交量在今年3月快速增长，并且上海第九批次新房也已入市。因此不少市民开始关注楼市的消息，将购房计划提上了日程。为了更全面的了解在沪人群的新房居住需求，新闻晨报联合上海煜寒信息技术有限公司发起了在沪人群地产需求的调研，借此了解在沪人群居住需求的变化及满意度情况。本次调研收集了2000份定量样本，并在此基础上完成了本报告。 目录 在沪人群对新房的需求分析 购房旅程中的满意度分析 核心结论 婚房或改善居住环境是在沪人群购买新房的动机。科技融合趋势愈发明显。 首先，改善居住环境以及购买婚房是大多数消费者的购买新房动机。45%的消费者的购房动机是为了改善居住环境。其次，有36%的消费者的购买新房的动机是作为婚房使用。 其次，随着智能家居的发展，人们对智能家居的需求也水涨船高。根据奥维监测数据显示，智能家居属于新兴产业、朝阳产业，智能家居的配置率也在逐步提高。2022年智能家居系统规模为35.3万套，智能开关规模为58.8万套，智能门锁规模为199.8万套。因此，更多消费者为了提升居住的舒适度，更偏好具备智能家居系统的新房。有63%的 消 费 者 认 为 新 房可能会具备更多的科技，从而让居住更舒适。 同时，对于改善居住环境来说交通便利是重要考虑因素之一。过去房产广告总是会用类似于“10分钟到达市中心”、“中央区正南10公里内”之类的广告语来吸引购房者。可见交通对一个地段的提升作用，这也同时说明交通对于地段而言，往往会通过地理距离和时间距离来衡量。 在沪人群对新房的需求分析-购买新房的动机 整体看来，作为婚房使用或改善居住环境是在沪人群购买新房的动机。 45%的消费者的购房动机是为了改善居住环境。其次，有36%的消费者的购买新房的动机是作为婚房使用。 购房还可以带来更好的生活品质。在房屋市场上，年轻人越来越重视舒适度和环境因素，而不仅仅是房子的面积和位置。 婚房仍会作为刚需房，被大多数年轻的消费者所选择。中年消费者在购房时会更多的考虑到子女和父母。中年消费者购买新房的动机是为子女教育、照顾父母方便。 在沪人群对新房的需求分析-原因 大多数消费者选择购买新房的原因是新房中采用更多科技会让居住更舒适。 随着智能家居系统技术的发展，更多的消费者倾向选择具备智能家居系统的新房。此次调研中，有63%的消费者认为新房可能会具备更多的科技，从而让居住更舒适。其次，58%的消费者认为新房的规划配套更好，小区环境更佳。除此之外，新房的房龄明显要比许多二手房小得多，并且，户型设计更符合当下的审美需求。对刚需自住来说一套房子的房龄越短、可供居住时间就越久。从投资角度来说，在其他条件相仿的情况下，房龄短，价值也更大一些。 智能家居是指利用先进的信息技术和互联网技术将家庭设备、家庭电器和家庭系统进行智能化互联的一种居住环境。智能家居的出现，极大地 改变了传统家居的生活方式和管理模式，让我们的居住环境更加便捷、智能和舒适。 在沪人群对新房的需求分析-考虑因素 在购买新房时大多数消费者会重点考虑交通、医疗、教育和新房的性价比方面的因素。其次，靠近商业区以及小区周围绿化情况也会被消费者重点关注。从不同维度来看，高收入的消费者相较来说更加更关注教育因素。而对交通的便利性的宽容度比较高。反之，中等收入人群着重考虑交通便利的因素。购买大户型的消费者会更加关注小区周围是否有大型的购物商场，商业街等商业区。有过买房经验的消费者，会更加关注开发商的品牌。 交通配套决定了小区住户的出行便利度。一个楼盘的交通往往能决定其 主要生活圈。因此，出行的便利度一向是购房者较为关注的方面。 在沪人群对新房的需求分析-购买新房的面积 91-110㎡之间的房面积更受消费者偏好。 已购买，或准备购买的新房面积（%） 年轻人可能会受预算的限制的影响更多的选择小户型的新房。其次，收入越高的消费者，在选择上更具灵活性，可选择的房屋类型越多。例如，中等收入人群会选择81-90㎡的小户型新房。家庭年总收入高的消费者会更偏好121-130㎡的大户型或平层、别墅。 目录 在沪人群对新房的需求分析 购房旅程中的满意度分析 上海城市更新、TOD初探 核心结论 消费者打新热度高，购房旅程整体满意，但细节仍有待提升。 大多数消费者在了解或正准备打新阶段，并且对打新有比较高的满意度。消费者的担忧主要在获取房源的渠道、认购过程、摇号过程、选房的过程以及交首付五个方面： 大多数消费者认为时间成本过高是获取房源的渠道方面存在的问题。房产作为高价商品让消费者在购买时会更加谨慎，前期的准备工作会花费消费者大量的时间。 现场秩序混乱是多数消费者在认购期间的痛点。针对认购乱象的行为，专业人士认为，上海的认购政策或将继续优化，进一步体现公平公正，保障市场平稳健康发展。 多数消费者在摇号过程中遇到过等待时间过长，现场服务差的问题。除此之外，摇号买房也存在中签率较低的问题。 大部分消费者认为号码太靠后，买不到心仪的房型是选房过程中的痛点。 由于担心合同中没有具体交房延期后的赔偿内容、没有明确交房日期和违约责任，因此没有获得足够的保障可能是大部分消费者的痛点。 核心结论 房企以及物业品牌是大部分消费者购房时的加分项，好的品牌可以提高生活品质。 大部分消费者在购房时会考虑房企和物业品牌。一方面，对于房地产企业来说，好的品牌是品质与信誉的代名词，并且在工程进度、房屋质量，或者物业服务等方面都更有保障。通过本次调研发现，万科、上海地产、招商蛇口、金地集团等知名房企品牌更受消费者偏好。 另一方面，大部分消费者也逐渐开始关注物业品牌。69%的消费者认为物业已经是加分项。本次调研中，多数消费者认为优秀的物业品牌可以成为加分项，碧桂园物业、万科物业和华润物业是消费者认可度比较高的物业品牌。 购房旅程中的满意度分析-打新过程中满意情况 “打新”已成为上海中产在近两年的一种新共识和新潮流。2023年4月，全国楼市逐渐回暖，而上海新房市场的热度已持续很久。一向寸土寸金的上海被认为是能够托付起住房刚需和增值需求的少数城市。有人认为，新房比周边二手房价格低，未来升值空间可能也更大。因此有更多的人开始了解或准备加入打新的过程。 上海新房销售，供需平衡置业需求依然稳健。根据上海市统计局网站公布的上海市国民经济运行情况，2023年上半年，全市新建商品房销售面积777.08万平方米，同比增长21.8%，其中新建商品住宅销售面积增长20.2%。 购房旅程中的满意度分析-了解房产信息的渠道 整体上，消费者们打新的热情高涨。 消费者了解房产信息的渠道（%）大多数的消费者已经开始了解打新攻略，并通过官方媒体，或者社交平台来了解房产信息。从年龄方面来看，随着互联网不断地发展，年轻人更加喜欢通过互联网了解房产信息，大部分年轻消费者会通过自媒体小程序了解房产信息。中年人则更喜欢通过房产中介，或房地产网站这种传统的方式了解相关信息。 购房旅程中的满意度分析-购房过程整体满意度 消费者对买房过程总体表示满意，消费者收入越高满意度越高。 虽然消费者对买房过程总体满意，但还有不足。我们将购买历程中遇到的问题分成了获取房源的渠道、认购过程、摇号过程、选房的过程以及交首付五个部分进行分析。 购房旅程中的满意度分析-获取房源时遇到的问题 大部分消费者认为获取房源的时候时间成本过高。 10个半天或5个整天的时间成本，绝对是需要支付的。未来真从腰包里掏钱时，如果总价能够便宜50万，可能是你好几年的收入总和。如果能够选到更适合自己的房子，可能多幸福几十年。 消费者认为多了解不同的房源，花费一些时间是有必要的。选择好的中介需要投入一定的时间和精力，建立多渠道的联系，并分析比较各个中介公司的服务水平和口碑评价。因此，消费者在获取房源的时候可能会遇到很多问题，从而导致时间成本过高。 有的中介会变相收取很高的中介费，但是不是高收费就有高品质。 购房旅程中的满意度分析-认购过程中遇到的问题 认购现场秩序混乱是消费者提及率较高。 此前豪宅楼盘就出现过打新乱象，认购现场出现太多‘黄牛’、‘房托’、‘炒房团’。从今年上半年大城市新房交易市场看，‘黄牛’、‘炒房团’等扰乱秩序的现象对房地产市场产生了干扰。一些城市部分区域出现了新房打新现象，给外界感觉是市场非常火爆。但与此同时，此类城市郊区市场的新盘表现并不好。因此，对市场秩序造成了干扰。 例如，大家所熟知的某楼盘因房价倒挂、代持等乱象频生的热点新闻备受消费者关注，并引发监管部门的调查，最终被叫停开盘。 购房旅程中的满意度分析-摇号过程中遇到的问题 大部分消费者认为摇号过程中等待的时间过长。 线下选房太混乱了。进去看下情况，没人理我，也不知道看哪里。 其次现场服务差，导致体验感不好也是摇号过程中的痛点。 部分消费者认为由于摇号现场的服务质量差，导致体验感不好。摇号在一定程度上可以控制供需关系矛盾恶化。通过公证方式来摇号，也体现了公平公正性，较大程度的保护购房者权益。 部分开发商利用急促的语气营造现场紧张的氛围，从而扰乱消费者的思维。消费者在这时应该守住自己的一些原则，冷静、理智做决定。 购房旅程中的满意度分析-选房过程中遇到的问题 消费者认为由于摇到的号码太靠后选房范围变小是选房过程的痛点。 其次，选择的房型超出预算、没有选到合适的房型也是较多消费者遇到的问题。受摇号的影响，选房时也存在号码太靠后，选不到心仪房型的问题。 号码太靠后，想要的户型被选完了，前面看的房型都没用了。 并且，购买紧凑小户型的消费者更受预算的限制。部分购买小户型的消费者在选房后，发现价格超出预算。 购房旅程中的满意度分析-交首付中遇到的问题 没有获得足够的保障是消费者的痛点。 特别是合同中没有具体的交房延期后的赔偿内容，以及没有明确交房日期和违约责任方面的问题。 合同一定不能随便签，要仔细看，不然后面真的会有大坑。 2020年，一位上海的消费者在购买新房时，遇到延期交付，但由于补偿协议有争议，没有明确的写明赔偿内容，因此业主起诉了开发商。也有消费者遇到开发商利用其中的“文字游戏”迷惑消费者。并且，大部分购买小户型的消费者更有可能遇到的这样的事情，并且高于购买高端户型的消费。 很多开发商会让客户交完定金以后，去交首付，然后再做贷款资格的审核。如果贷款的审批是下不来，消费者就会属于单方面的违约。若想从开发商那里拿回定金，几乎是难于登天。 除此之外，消费者在贷款方面也会出现担忧。 购房旅程中的满意度分析-房企品牌的考虑因素 总体上，万科、上海地产、招商蛇口、金地集团等知名房企品牌更受消费者偏好。 消费者对于住房的需求近年来也发生了较大的转变。有研究表明，消费者从买房只看地段和配套的“刚需时代”，逐步开始关心房企品牌、物业、小区环境等多种因素。说明除了产品属性外，房地产的服务属性越来越与消费者的居住体验相关。 据上海易居房地产研究院发布的《2022房地产企业品牌价值测评研究报告》的数据显示，对于品牌房企，消费者可接受的品牌溢价空间也和房企的品牌竞争力相契合，多数消费者愿意为具有良好品牌的房企付出溢价。47.34%消费者愿意付出0-10%溢价的占比最高。 购房旅程中