政策月报第2期：稳地产，政策的金九银十

【】撒钱·QW 7月份政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”后，央、地各类地产优化政策频出。本文详细梳理近期稳地产政策脉络及效果，可供参考。 一、为适应房地产供需关系的重大改变，各地因地制宜加快优化地产政策 2023年年初以来，地产行业持续低迷，在地产销售、房企拿地、土地财政等方面均有体现；为了适应地产供需关系发生的重大改变，7月份政治局会议及之后的国常会均提出适时调整优化房地产政策等；8月，央行、财政部、住建部等多部门相继推动“认房不认贷”、住房信贷优化、降低存量房贷利率、住房换购税收优惠等政策落地。 9月地方地产优化政策密集出台，涉及取消限购、优化限购限贷、优化限价等多方面。9月，一线城市继“认房不认贷”后，推出公积金政策优化、非核心区域限购放松等政策；其中，上海调整购买存量住房最长贷款年限；广州市放开部分地区限购；深圳市提高住房公积金租房提取额度等。 二、三线城市地产政策优化调整更为频繁，涉及优化住房信贷，降低购房门槛、降低二手房交易成本等方面。首套房政策方面，9月各地政策调整聚焦住房信贷优化、调整限购政策、提供购房补贴等方面；同时，多地也针对二套房购买作出调整，涉及降低二套房首付比例、优化二套房认定标准等方面。 二、政策优化对居民购房信心预期等有所提振，但对销售等影响尚未显现 金九银十，地产政策频出对居民购房信心带来一定提振。中指调查数据显示，稳地产政策持续加码下，9月居民购房信心有所改善；一线及核心二线城市9月购房信心指数较8月分别增长3个、1个百分点；购房信心改善主要体现于看房意愿提升，中指调查数据显示，2023年国庆期间有看房计划占比达44%、较2022年同期提升4个百分点。 从销售数据来看，当前地产政策优化的影响主要体现为，供给端的二手房挂牌量增长，需求端的高能级城市地产需求边际改善。9月二手房挂牌量指数提升超一个百分点，而价格指数延续下滑，或指向整体需求回暖仍需时间。新房销售来看，一线城市新房销售改善较为明显，但广州、深圳供求比延续提升或指向缓解住宅供给压力仍需时间。 销售端未见明显回暖下，地产政策优化对房企拿地的影响亦有待观察。9月，100大中城市土地市场未见改善，土地流拍率仍处高位、约16%，高于2021年12%的平均水平，成交土地溢价率与8月基本持平近4%、较2021年的13.6% 下滑约10个百分点。 三、城中村改造等落地或对地产投资形成补充，规模及资金来源等仍需观测 除了地产政策优化，4月政治局会议以来，政策亦推动城中村改造等项目持续推进落地，或对地产投资形成一定补充。4月政治局会议首提“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”后，7月政治局会议进一步强调“积极推动城中村 改造”；7月以来，住建部、央行等多部委表示从建设主体、金融、土地要素多方面推动城中村改造加快落地。城中村改造、旧改和棚改均属于城市更新的范畴，但三者的实施范围、改造模式和资金来源等方面存在较大差异。实施范围方面，当前城中村改造聚焦于超大特大城市；改造模式方面，城中村改造在防止“大拆大建”前提下，可分为符合条件的实施拆除新建，经常性整治提升，以及介于两者之间的实施拆整结合三类改造模式。 中性情景下，城中村改造项目年度投资在5000亿元左右，低于2015-2019年棚改项目年均1.5万亿元的投资规模。 据七普及2021年发布的城中村改造项目防止大拆大建规定，中性情景下城中村改造项目年度投资额在4000-6000亿元；且相比棚改项目有专项债及国开行资金支持，城中村改造项目鼓励多渠道筹措资金，资金来源亦需重点跟踪。 风险提示：政策落地或不及预，数据统计存在误差或遗漏。 内容目录 1、政策月报：稳地产，政策的金九银十3 1.1、为适应房地产供需关系的重大改变，各地因地制宜加快优化地产政策3 1.2、政策端的持续放松对房价预期等有所提振，但对需求影响仍待观察5 1.3、城中村改造等或对地产投资形成补充，规模及资金来源需重点观测7 2、政策跟踪10 2.1、中央政策会议跟踪10 2.2、近期重要文章及会议11 2.3、各类文件和法规12 风险提示15 图表目录 图表1：2023年年初以来，地产销售、投资仍处低迷3 图表2：土地市场交易持续下滑拖累地方土地出让收入3 图表3：7月政治局会议指引下，地产政策优化落地3 图表4：2023年9月，地方地产政策放松政策密集出台4 图表5：2023年9月，四大一线城市持续优化地产政策4 图表6：2023年9月，二三线城市多方面调整优化房地产政策5 图表7：2023年9月一线与核心二线购房信心边际改善6 图表8：2023年国庆期间居民购房意愿改善6 图表9：地产政策优化促进二手房供给增长6 图表10：2023年9月全国二手房成交面积有所回暖6 图表11：2023年9月一线新房成交面积边际改善6 图表12：2023年9月广深商品住宅供求比仍处高位6 图表13：100大中城市土地成交面积尚未明显增长7 图表14：土地市溢价率仍处较低水平7 图表15：2023年以来政策持续推动城中村改造落地7 图表16：近期各部门从多方面支持城中村改造7 图表17：棚改、旧改、城中村改造三类模式的区别8 图表18：城中村改造年度投资测算8 图表19：21个超大特大城市城中村改造投资总额测算8 图表20：部分城中村改造项目案例9 图表21：城中村改造年度投资测算9 图表22：城中村改造资金模式可分为政府或市场运作9 图表23：棚改项目资金主由PSL及专项债支持9 图表24：近期重要文章及会议12 图表25：近期各类文件和法规14 1、政策月报：稳地产，政策的金九银十 7月份政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”后，央、地各类地产优化政策频出。本文详细梳理近期稳地产政策脉络及效果，可供参考。 1.1、为适应房地产供需关系的重大改变，各地因地制宜加快优化地产政策 2023年年初以来，地产行业持续低迷，在地产销售、房企拿地、土地财政等方面均有体现。为了适应地产供需关系发生的重大改变，7月份政治局会议及之后的国常会均提出适时调整优化房地产政策、更好满足居民住房需求；8月，央行、财政部、住建部等多部门相继推动“认房不认贷”、住房信贷政策优化、降低存量房贷利率、住房换购税收优惠等政策落地。 图表1：2023年年初以来，地产销售、投资仍处低迷图表2：土地市场交易持续下滑拖累地方土地出让收入 (%) 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 -60 地产当月同比(2021年调整) (%) 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 (%)90 60 30 0 -30 -60 2013-08 2014-08 2015-08 2016-08 2017-08 2018-08 2019-08 2020-08 2021-08 2022-08 2023-08 -90 国有土地使用权出让收入(5MMA) 商品房销售新开工竣工地产投资(右轴)百城土地成交总价同比(5MMA) 来源：Wind、国金证券研究所来源：Wind、国金证券研究所 部门 日期 文件/会议 相关内容 中共中央政治局 2023/7/24 政治局会议 适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设。 国务院 2023/7/31 国务院常务会议 强调要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。 央行 2023/8/1 2023年下半年工作会议 支持房地产市场平稳健康发展...因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求 央行 2023/8/3 金融支持民营企业发展座谈会 潘功胜要求，金融机构要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。 住建部、央行、金管局 2023/8/25 《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 推动落实“认房不认贷”政策。居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。纳入“一城一策”工具箱。 财政部、税务局、住建部 2023/8/25 《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》 自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 证监会 2023/8/27 《证监会统筹一二级市场平衡优化IPO、再融资监管安排》 房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。 央行、金管局 2023/8/31 《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》 对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。 图表3：7月政治局会议指引下，地产政策优化落地 来源：中国政府网站、各部门网站、国金证券研究所 9月份地方地产优化政策密集出台，涉及取消限购、优化限购、优化限贷、取消限售、优化限价等方面。一线城市继“认房不认贷”后，持续出台公积金政策优化、非核心区域限购放松等政策；其中，上海调整购买存量住房最长贷款年限；广州市降低首套房贷款利率并放开部分地区限购；深圳市提高住房公积金租房提取额度并再次调整优化 个人住房贷款利率下限。 地市政策日期政策核心 图表4：2023年9月，地方地产政策放松政策密集出台图表5：2023年9月，四大一线城市持续优化地产政策 北京市 认房不认贷 2023/9/1 执行“认房不认贷” 海淀区解除部分二手房指导价限制 2023/9/8 2021年海淀区为抑制学区房热度而出台“二手房指导价”，号召中介不再挂牌高于指导价房源。目前，海淀区29个小区的二手房交易指导参考价已取消。 上海市 认房不认贷 2023/9/1 执行“认房不认贷” 调整购买存量住房最长贷款年限 2023/9/8 所购存量住房房龄为6（含）至20年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过“35减房龄”的计算规则调整为不超过30年；所购存量住房房龄为20（含）至35年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过15年调整为不超过“50减房龄” 广州市 认房不认贷 2023/8/30 执行“认房不认贷” 降低首套房贷款利率 2023/9/8 广州买二套首付比例最低达到四成。此前这种情况的首付比例为�成（普通商品住房）或七成（非普通商品住房）。购买二套房最低首付比降为四成，这一政策超出市场预期。首套房利率由LPR下降至LPR-10BP，底限下调10BP。二套房贷利率由LPR+60BP下降至LPR+30BP，底线下调30BP 优化住房供给、增值税免税年限 2023/9/20 1、放开本地单身（离异）2套限制2、外地户籍社保由5年降至2年3、从化、增城、番禺、花都等区取消限购4、增值税免征年限从5年调整为2年 深圳市 认房不认贷 2023/8/30 执行“认房不认贷” 提高住房公积金租房提取额度 2023/9/15 职工本人及其家庭成员在本市无商品住房、政策性住房和保障性住房，每月最高可按申请当月应缴存额的80%提取；新市民或者青年人职工每月最高可按申请当月应缴存额提取。 调整优化个人住房贷款利率下限 2023/9/28 首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为