杭州写字楼及商铺市场简报2012年第四季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼及商铺2013年2月Savills World Research Hangzhou概述杭州写字楼市场需求低迷，空置率上升且租金下滑；由于2012年下半年无优质商铺项目入市，优质商铺租金和空置率均保持平稳。­ ­ ­­四个甲级写字楼项目，共计288,000平方米办公面积，于2012年下半年交付入市。­ ­ ­­由于钱江新城供应激增，甲级写字楼市场全市整体空置率同比上升7.2个百分点至35.2%。­ ­ ­­甲级写字楼租金录得每平方米每月人民币129.5元，同比微跌2.7%。­ ­ ­­2012年下半年共有一个百货商店和两个购物中心开业，新增127,500平米商业面积。­ ­ ­­全市范围优质购物中心空置率略增0.3个百分点至1.9%。­ ­ ­­优质购物中心首层租金录得平稳增长，为每平方米每天人民币27.5元，同比增加1.5%。 ­ ­ ­­七个购物中心项目预计于2013年开业，新增商业面积710,000平方米，商业存量也将翻倍。“同多数二线城市一样，杭州写字楼和零售市场近年新增供应量显著，驱使业主 采 取一些 优 惠 政策以吸引优质租户。” 简 可，第一太平戴维斯研究部图片：杭州大厦（A座和B座） 02 市场简报 | 杭州写字楼及商铺2013年2月写字楼市场供应和需求四个甲级写字楼项目于2012年下半年入市，新增办公面积288,000平方米，全市存量增至2,000,000平方米。所有新增供应均为散售写字楼，位于钱江新城和滨江等新兴区域。截至2012年底，钱江新城甲级办公面积共计987,000平方米，约占全市整体存量的50%。钱江新城共有三个甲级写字楼项目入市，分别是钱江国际时代广场，汉嘉国际和中华航空大厦。除此之外，滨江区仅有汉城国际一个甲级写字楼项目交付。汉嘉国际仅接受整层办公需求（约1,400平米每层），这一策略旨在吸引资金充裕的金融机构和制造企业在此建立区域总部。而2012年下半年入市的其他三个甲级写字楼项目可提供自由分割的办公空间，办公面积最小为100-300平方米每隔间，租户主要为杭州及浙江本土的制造业和IT外包服务公司。受制于宏观经济的不确定性，2012年下半年杭州甲级写字楼市场整体需求低迷，本土中小企业尤甚。同2012年上半年134,000平米的净吸纳量相比，下半年净吸纳量显著下降60%至52,000平方米。 甲级写字楼租金和空置率2012年下半年，优质甲级写字楼租金同比微跌2.7个百分点至每平方米每月人民币129.5元。黄龙租金为每平方米每月人民币165.7元，仍居全市商务区之首。由于新兴商务区甲级写字楼供应猛增而市场需求放缓，全市整体空置率增至35.2%，同比上涨7.2个百分点。钱江新城区域继续录得全市最高空置率，46.7%。这一市场表现主要归于该区域内多数高品质写字楼项目仅提供大面积办公单位（超1,000平方米），供给失衡。写字楼散售市场杭州写字楼散售市场在2012年下半年表现活跃，成交面积和成交价格双双上涨，可能主要是受高品质项目集中开盘销售的影响。由于大面积办公单元销售（700-1,500平方米每单元）成为优质写字楼项目图 1甲级写字楼新增供应和净吸纳量，2002年-2012年数据来源：第一太平戴维斯研究部0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000 500,000 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 平方米 新增供应 净吸纳量 图 2甲级写字楼租金和空置率，2011年第四季度和2012年第四季度数据来源：第一太平戴维斯研究部0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 黄龙 武林 庆春路 钱江新城 人民币每平方米每月 2011年第四季度租金 (左轴) 2012年第四季度租金 (左轴) 2011年第四季度空置率 (右轴) 2012年第四季度空置率 (右轴) savills.com.cn/research 03 2013年2月市场简报 | 杭州写字楼及商铺零售市场供应和存量一个百货商店和两个购物中心在2012年下半年开业，整个市场商铺面积增至140万平方米。萧山LSE城市生活广场（中档购物中心）于2012年9月正式开业，为市场带来60,000平方米的新增供应。位于萧山区核心地段的萧山LSE城市生活广场由全国知名百货商—杭州大厦集团投资运营。由于该购物中心为杭州大厦集团附属项目，持杭州大厦VIP会员卡的消费者也可在此享受相同的商品折扣和会员服务。涵盖购物中心，快时尚和餐饮在内的众多商家均在此开出了其在杭州郊区的首店，商户包括LSE生活超市，H&M，优衣库，Zara，STR， Oysho， PB， Bershka， 许留山，海底捞和外婆家。位于钱江新城的娃欧商场是有中国饮料行业巨头—娃哈哈集团运营的首个商业项目。该17,500平方米的百货商店全为欧美中档服装品牌。新开业的中南购物中心入住率较低，约为30%。为了吸引家庭购物群体，该50,000平方米的项目内设置了室内儿童活动设施和儿童零售品牌，例如孩子王和耐克儿童系列。优质商铺租金和空置率因为2012年下半年核心区域内无新增购物中心，平均租金相较上半年微幅上涨1.5%，至每平方米每天人民币27.5元。全市整体空置率小幅上升，从2012年上半年1.6%升至1.9%，主要是由于湖滨银泰一期的租户调整。核心区域 – 武林杭州大厦杭州大厦B座的外立面改建和内部租户调整于2012年下半年结束，为奢侈品牌提供了更大的跃层面积，涉及销售的主流趋势，这也使得市场需要更长的时间消化大量的新增供应。考虑到现有销售供应处于高位，一些项目选择推迟开盘转而进入办公租赁市场。另外，大量的供应也促使进行大面积单位销售的开发商提供2%-7%的折扣，降低写字楼买入门槛，吸引目标客户入市。截至2012年底，开盘一年以上的甲级写字楼散售项目的平均去化率为87%。非核心区 – 城西尽管新兴商务区（例如钱江新城）甲级办公需求趋缓，城西区域的优质写字楼项目仍取得令人满意的销售和预租成果，这主要得益于该区域提供的创意办公空间，以及新开通的地铁一号线。浙商财富中心已经签约入驻合同的公司包括农业银行，建设银行，中国茅台和全家集团。银泰城（包含5幢写字楼的综合体项目），提供整层销售办公单元（750-1,300平方米每单元），B座销售率已经超过80%。约有50%的办公面积被来自贸易，IT，能源和医药行业的企业购得自用。写字楼市场展望杭州市行政中心预计将于2013年迁至钱江新城的市民中心。这一举措将会改善钱江新城内众多企业的商务办事效率，进而加速相应配套设施的开发建设，吸引更多的投资。四个甲级写字楼项目预计于2013年交付，为市场增加310,000平方米的办公面积。由于这些未来供应多数提供超高标准办公空间，全市整体租金水平可能会呈现温和上涨趋势。而73%的新增供应位于钱江新城，考虑到现有空置率仍处高位，全市整体空置率恐将继续上扬。图 3写字楼散售成交面积和3个季度平均成交价格， 2006年第一季度 – 2012年第四季度数据来源：第一太平戴维斯研究部0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 0 50 100 150 200 250 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 人民币每平方米 一千平方米 成交面积 (左轴) 三个季度平均交易价格 (右轴) 04 市场简报 | 杭州写字楼及商铺2013年2月的品牌包括Cartier，Dior， Fendi和Hermès。Dolce & Gabbana在杭州的第二家店也将于2013年第一季度在B座一楼开业。为了提升租户品质，适应高端年轻消费者成熟又多变的购物需求，A座2楼后厅引入国际中高端女性时尚品牌，包括Diane Von Furstenberg，I.T.， Pierre Balmain和Philosophy，替换了原有的国内时装品牌。经过租户调整后，A座和B座的一层和二层入驻商户均为国际知名中高端品牌。核心区域 – 湖滨利星铭德广场为吸引更多年轻女性群体，利星铭德广场继续引入国际快时尚品牌。H&M旗下的瑞典品牌，Monki，在利星铭德广场开出其在杭州的第一家店，营业面积约为300平方米。无印良品则从三楼移至四楼，在2013年1月开出2,000平米的杭州旗舰店，而三楼面积由一体育品牌代理商租赁。银泰湖滨一期Hermès开始进行扩店事宜，预计营业面积将会翻倍。而Omega和Louis Vuitton旗舰店仍在进行装修工程。这三个奢侈品店计划于2013年下半年重新开业。零售市场新闻地铁一号线在2012年11月正式开通运营，途径余杭，老城区和滨江。该线为杭州地铁首条正式运营的线路，每日平均服务人次为120,000-150,000。武林广场站日均接纳客流全市最高，约为12,000人次。一号线的开通使得郊区居民能更快捷便利地到达主城区，也更方便居民到市区购物消费。据杭州解百公司公告的消息，杭州解百正在协商收购杭州商旅集团的事宜。杭州解百集团目前在上海证券交易所上市，拥有四家中档购物中心，其中两家分别位于杭州的湖滨和灵隐区域。杭州大厦集团属于杭州商旅集团的子公司，持有一家国内知名的高端百货商店 – 杭州大厦，该店2012年全年销售额为59亿人民币。两家便利店品牌在2012年12月进入杭州零售市场。华润集团旗下的品牌Vango，买断了地铁一号线沿线各地铁站内，共计25家便利店的经营权。与此同时，另一家知名便利店品牌罗森，在12月开出了5家便利店。经过数轮选址，宜家最终确定在余杭区的乔司板块开设其在杭州的第一家店。该项目紧邻杭州绕城高速，距离地铁一号线乔司站仅500米。预计宜家将在2013年第一季度通过土地挂牌出让流程获得该地块。即宁波之后，玛莎百货在浙江的第二家店将在2013年入驻杭州。这个英国品牌已经同银泰城和西溪印象城签订了租赁合同，在这两家购物中心分别租赁约2,000平米的商业面积。这两家店计划于2013年上半年开业。图 5租金和空置率， 2011 vs. 2012图 4优质商铺供应和存量， 2000年 – 2014年预测数据来源：第一太平戴维斯研究部数据来源：第一太平戴维斯研究部数据来源：第一太平戴维斯研究部表 1精选商业成交案例, 2H/2012租户业态项目商圈承租面积 (平方米)Monki服饰利星铭德广场湖滨300Diane Von Furstenberg服饰杭州大厦武林880 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 0 100 200 300 400 500 600 700 800 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13E 14E 百万平方米 一千平方米 购物中心 （左轴） 百货商店 （左轴） 存量 （右轴） 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 0 5 10 15 20 25 30 湖滨 钱江新城 整体 人民币每平方米每天 2011年平均租金（左轴） 2012年平均租金（左轴） 2011年空置率（右轴） 2012年空置率（右轴） 市场简报 | 杭州写字楼及商铺2013年2月05 意大利豪华轿车集团Fiat S.p.A旗下的两个奢侈轿车品牌，法拉利和玛莎拉蒂在西湖畔的南山路上开出400平米的展厅。零售市场展望七个购物中心项目预计于2013年开业，新增商业面积710,000平方米，现有商业存量也将翻倍。伴随着郊区大型住宅社区的建成及成熟，非核心区内大型社区购物中心也发展迅猛，占2