大连写字楼及商铺市场简报2013年第四季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼及商铺2014年1月Savills World Research Dalian概述2013年甲级写字楼租金增长放缓，而零售商对优质商业项目的强劲需求支撑中高端商业租金保持双位数增长。 2013年第四季度， 甲级写字楼市场无新增供给，租赁市场存量仍为110万平方米。 2013年底，由于新增供应的短缺，全市整体空置率环比下降1.0个百分点至13.4%。 甲级写字楼租金环比下降1.7%，至每平方米每月人民币123.2元（不包含物业管理费）， 同比增长2.5%。 2013年第四季度，仅有一个商业项目入市，为市场新增8.7万平方米可租赁面积。截至2013年底，大连中高端商业总存量扩至200万平方米。 由于新增项目较低的预租率，全市空置率环比上升1.3个百分点至3.4%。 中高端购物中心首层租金环比增长2.0%，至每平方米每月人民币397.3元，同比增长11.3%。 2014年，大连甲级写字楼和中高端商业市场均将面临供给量攀升，预计将有四个写字楼项目及八个商业项目竣工入市。“2013年有限的可出租供应令甲级写字楼空置率维持在主要二线城市最低水平。” 王 琼 ，第 一 太平戴维斯研究及顾问咨询部图片: 星海广场区域，沙河口区 02 市场简报 | 大连写字楼及商铺2014年1月经济概况受中国整体经济放缓影响，2013年第三季度，大连GDP实际同比增长9.0%，至人民币5,511亿元，系过去五年之最低增幅。2013年前九个月，全社会固定资产投资（FAI）同比增长22.1%，至5,276亿元。与此同时，同期城镇居民人均可支配收入及社会消费品零售额分别同比增长10.1%和13.0%。甲级写字楼市场市场概述由于连续两个季度没有新增供应入市， 2013年全年供应量仅为2010至2012年年均供给量的一半。 全年净吸纳量累计仅为4.8万平方米，不及新增供应的六成。鉴于企业扩张需求减弱，部分业主提供租金优惠以吸引或挽留现有租户，导致第四季度甲级写字楼租金有所下降，同时2013年全年租金涨幅不及3%。供给、净吸纳量及空置率2013年第四季度没有新项目交付使用，另一原定于2013年第四季度竣工的项目延迟至2014年交付使用。因此，甲级写字楼总存量保持不变，约为年年均吸纳量的三分之一。该供求关系较之过去三年年均供给量与净吸纳量均为16万平方米的供需平衡状况相比发生了明显变化。过去六个月没有新增供应使得现有项目空置面积逐步被市场吸纳， 因此，截至2013年第四季度末，全市空置率环比下降1.0个百分点、同比增长2.2个百分点，至13.4%，为主要二线城市的最低水平。甲级写字楼租金尽管供给有限，业主（尤其是新兴市场项目的业主）仍迫于需求放缓纷纷降低租金以吸引或挽留租户。因此，2013年第四季度甲级写字楼租金环比下降1.7%，至每平米每月人民币123.2元（不含物业管理费），同比涨幅与过去三年之10%的年均增长率相比跌至2.5%。各商务区空置率及租金传统商务区作为大连历史最悠久的商务区，人民路区域多数甲级写字楼系散售项目且楼龄超过十年。虽然位于核心区域，但该区域写字楼较差的项目品质制约了业主对租金的议价能力。但另一方面，优越的地理位置及较低的租金水平吸引了一系列预算苛刻又重视地段的企业入驻。因此，租金和空置率均维系在全市最低水图 1供给量，净吸纳量及空置率， 2004至2013年资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部110万平方米。至此，2013年全年供应仅为8.2万平方米，系2010年以来的最低水平。然而，位于新兴区域的大量供应将在未来几年集中入市。随着近期交付使用的项目空置面积去化加速，净吸纳量从2013年第三季度的2,500平方米增至2013年第四季度的1.1万平方米，其中地产和教育公司成为本季度需求的主要驱动力。2013年全年净吸纳量为4.8万平方米，仅为过去三表 1大连市主要宏观经济指标，2013年1-9月资料来源：大连市统计局，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 *截至2013年第三季度的数据 **年化数据指标单位金额同比增长 (%)地区生产总值* 人民币 十亿元551.19.0 (real)全社会固定资产投资人民币 十亿元527.622.1社会消费品零售额人民币 十亿元183.613.0城镇 居民人均可支配收入* * 人民币30,320.010.1消费者价格指数 (CPI)上年 = 100102.52.5表 2大连甲级写字楼市场主要指标，2013年第四季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部可租赁存量(平方米)空置率(%)净吸纳量(平方米)供给量(平方米)租金(人民币每平方米每月)2013年第四季度1,115,00013.411,000-123.2环比增长(%/百分点)+0-1.0+351.8--1.7同比增长(%/百分点)+7.9+2.2-73.3-+2.5-5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% -5 0 5 10 15 20 25 30 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 万平方米 供应量 (左轴) 吸纳量（左轴） 空置率（右轴） savills.com.cn/research 03 2014年1月2014年1月市场简报 | 大连写字楼及商铺平，分别为每平方米每月人民币 82.8元和1.8%。由于在传统租赁淡季业主试图通过降低租金以吸引租户并促进交易完成，青泥洼区域租金环比下降4.7%，至每平方米每月人民币143.7元。同时，2013年第四季度该区域空置率环比下降0.3个百分点，至7.5%。新兴商务区2013年第四季度，星海广场区域甲级写字楼租金自2011年首个项目入市以来首次出现下降，环比下跌6.1%，至每平米每月人民币161.0元，同比下降0.6%。尽管如此，其仍保持大连甲级写字楼最高租金水平。同时，第四季度空置率环比下降1.8个百分点，至17.0%。2013年第四季度，东港商务区甲级写字楼租金稳定在每平方米每月人民币138.0元，系全市第二高租金水平。与此同时，来自金融和地产公司的稳健需求支撑该区域空置率环比下降2.3个百分点，至31.1%。市场展望与其他主要二线城市境况相若，2014年大连甲级写字楼市场预计将有大量新增供应入市——共计四个甲级写字楼项目将交付使用，为市场带来37.7万平方米可租赁面积。新增供应将主要集中在青泥洼等传统商务区及星海广场等新兴商务区，分别占供给总量的55%和35%。鉴于供应攀升及需求疲软，空置率预计将上升，迫使业主给予更多租金优惠或增加免租期以吸引租户。尤其对新兴商务区而言，目前空置率较高，商务氛围欠成熟，项目业主预计将让与更多租金优惠。中高端商业市场市场概述仅有一个中高端商业项目在2013年第四季度开业，令全年新增供给达到28.7万平方米，系历史新高。尽管如此，由于传统商圈可租赁面积有限，加之零售商需求稳定，大连中高端商业市场空置率为国内二线城市的最低水平之一。由于优质商圈业主保持较强的议价能力，中高端商业租金保持增长态势。供给与存量仅有一个新项目——乐都汇购物中心于2013年第四季度开业，为市场带来表 3精选写字楼成交案例，2013年第四季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部租户项目商务区租赁面积 (平方米)新租/续租保利地产万达中心东港1,700新租科苑教育现代服务业总部大厦其 他（ 西 安 路 ）1,300新租表 4未来写字楼新增供应，2014年资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部项目写字楼建筑面积（平方米）商务区中航国际广场131,000星海广场大连裕景中心120,000青泥洼大连国贸中心大厦86,000青泥洼钻石广场40,000其 他（ 甘 井 子 ）表 5中高端商业市场主要指标， 2013年第四季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 存量 (平方米)空置率 (%)供给(平方米)租金 (人民币每平方米每月)2013年第四季度2,035,0003.487,000397.3环比增长(%/百分点)4.51.3-2.0同比增长 (%/百分点)16.40.4-11.3图 2甲级写字楼租金指数，2004-2013年第四季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部图 3甲级写字楼各商务区空置率及租金，2013年第三季度对比第四季度资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部RentVacChartCNPage 10% 4% 8% 12% 16% 20% 24% 28% 32% 36% 40% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 人民路 青泥洼区域 星海广场 东港商务区 人民币/平方米/月 Q3/13 租金 (左轴) Q4/13 租金 (左轴) Q3/13 空置率 (右轴) Q4/13 空置率 (右轴) 全市平均租金 70 80 90 100 110 120 130 140 150 Jan-04 Jan-05 Jan-06 Jan-07 Jan-08 Jan-09 Jan-10 Jan-11 Jan-12 Jan-13 2003 = 100 全市 人民路 青泥洼 04 市场简报 | 大连写字楼及商铺2014年1月8.7万平方米新增供应。因此，2013年全年新增供应量达到28.7万平方米，为历史最高值。大连中高端商业总存量增加至约200万平方米，同比增长16.4%，其中71%为购物中心。乐都汇购物中心乐都汇购物中心于2013年11月开业。该项目位于非核心商业区域——甘井子区，系英国超市连锁运营商乐购旗下购物中心品牌，商业建筑面积为8.7万平方米。其主力租户包括一15,000平方米的乐购超市和奥纳影院。同时该项目亦引进了服饰、运动、餐饮及儿童等业态，如拉夏贝尔、耐克、阿迪达斯、港记茶餐厅和必胜客等。该项目是大连市第一个暨辽宁省第五个乐都汇购物中心项目。需求与空置率社会消费品零售额增速放缓和优质商业面积有限抑制了奢侈品和服饰（特别是快时尚）零售商的扩张。相反，许多业主迫切引进餐饮和配饰品牌，以提高客流量和减少网络购物对实体店铺带来的冲击，从而令餐饮和配饰零售商在本地市场加速扩张。由于新项目预租率较低，全市整体空置率环比上升1.3个百分点至3.4%。尽管如此，包括人民路、青泥洼和西安路在内的核心商圈仍是众多零售商进入大连市场的首选，区域空置率仍有望保持稳定甚至进一步下跌。租金有限的可租赁面积，加之零售商对于传统商圈的强劲需求，令核心商圈业主继续保持较强的议价能力。因此，2013年第四季度，中高端购物中心首层租金环比攀升2.0%，达到每平方米每月人民币397.3元（不含物业管理费），同比增长11.3%。由于成熟的商业氛围和充沛的客流量，多数零售商，特别是奢侈品、服饰、配饰、生活家居等业态零售商一般优先选择在核心商圈设立首店或开辟新店。因此，季内包括人民路、青泥洼和西安路资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部图 4大连中高端商业市场供应及存量，2000年以前-2013年资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部图 5主要商圈租金范围及空置率，2013年第