广州住宅销售市场简报2014年第二季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 住宅2014年8月Savills World Research Guangzhou概述2014年上半年广州楼市持续性低迷，进入第二季度，房企先后采用降价跑量的策略，取得了不错的成效，同时政府也在不动摇限购政策的前提下对楼市进行了一定程度的松绑，住宅市场环境逐渐出现好转。 2014年第二季度，广州一手住宅成交量环比上升23.2%至153万平方米，但同比下降了4.5%。 本季度全市十区普通住宅成交均价环比上涨3.6%至每平方米人民币18,565元，同比增幅达18.2%。 其中，2014年第二季度的中心六区1成交均价环比上涨3.1%至每平方米人民币27,997元，成交量总计达到499,700平方米，环比增长26.5%。 此外，二季度的市郊四区2住宅成交均价环比上涨2.7%至每平方米人民币14，002元，成交量总计约为1,033,000平方米，环比增长21.6%。1 中心六区：越秀，荔湾，海珠，天河，白云，黄埔2 市郊四区：番禺，花都，南山，罗岗“随着市政府对住宅市场调控的逐步松绑，中心六区和市郊四区的住宅成交价格都呈现出一定的上涨” 吕晓燕，第一太平戴维斯研究项目及开发顾问部图片：万科东荟城，罗岗 02 市场简报 | 广州住宅2014年8月市场综述进入第二季度，尽管开发商推案规模和营销力度均明显提升，但房地产市场成交并未随之出现转暖，许多潜在的购房者继续维持着观望的态度，买卖双方处于僵持阶。销售的持续性低迷引起了开发商的对楼市下行的恐慌。在巨大的库存压力下，作为国内领先的开放商之一的万科集团开始对其全线的广州住宅项目提供高达30%的价格优惠，从而在本季度取得了良好的销售业绩本季度。继万科的带动下，越来越多的开发者开始尝试提高销售价格折扣。此外，另一方面，为使房地产市场重新恢复活力，广州市政府也对房地产调控政策进行了多方面的微调，包括郊区限价放宽，限价标准被提高；中心区高价盘限签放开，促进了多个高价楼盘的成交；广州市的入户政策进一步宽松，也将带动刚性需求的增长。在政府多种行政手段的干预下，本季度的住宅成交均价继续向上攀升。在开发商和政府的共同努力下，广州的一手住宅市场在第二季度的尾声开始显现出的一定活力，成交量及成交均价皆录得了环比增长。本季度全市十区的一手住宅成交量环比大幅增长23.2%至153万平方米，与成交平淡的第一季度形成强烈对比，但仍同比下降4.5%。此外，住宅成交均价也录得了3.6%的环比上涨，至每平方米人民币18,565元，同比增长18.2%。受到限价限签放开的影响，不管是中心六区还是市郊四区的住宅市场都表现出稳步的复苏迹象。2014年第二季度广州市中心六区的住宅成交均价环比上涨3.1%至每平方米27,997元；而中心六区的成交量达到499，700平方米，环比增长了26.5%。市郊四区的住宅成交均价环比上涨2.7%至每平方米14,002元，其成交量环比增长21.6%，达到1,033,000平方米。图 1一手普通住宅成交量及成交均价，2008年1月—2014年6月数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部图 2市郊区域与中心区域一手住宅成交量及成交均价，2008年1月—2014年6月数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部图 3高端住宅价格指数，2010年5月—2014年6月数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部0 4,000 8,000 12,000 16,000 20,000 24,000 0 300 600 900 1,200 1,500 1,800 08年3月 09年1月 09年11月 10年9月 11年7月 12年5月 13年3月 14年1月 人民币每平方米 '000 平方米 成交量（左轴） 成交价（右轴） 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 08年1月 09年1月 10年1月 11年1月 12年1月 13年1月 14年1月 人民币每平方米 百万平方米 中心六区成交量（左轴） 市郊四区成交量（左轴） 中心六区成交价格（右轴） 市郊四区成交价格（右轴） 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 10年5月 10年11月 11年5月 11年11月 12年5月 12年11月 13年5月 13年11月 全市 高端 中高端 2010年5月 = 100 市场简报 | 广州住宅03 2014年8月市场展望2014年第二季度，大部分开发商面临大量的库存压力，将有越来越多的开发商将采取价格折扣来刺激销售业绩。预计下半年广州市一手住宅销售价格下行压力仍然较高。 从中央近来表态可看出，“不打压、不刺激”、“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”等，将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径；6月4日住建部再次重申了双向调控、分类指导的调控基调，并且表示对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求的原则。 可以预期在限购政策不撤销的前提下，广州政府将继续从各种方面对楼市进行微调，对促进刚性购房需求的增长施加积极影响。 而随着前几年供应土地逐渐进入上市推盘周期，同时，多数企业上半年业绩压力较大或将促进下半年推货量增加，市场供应将有所上升，开发商为达到年度目标，预计在下半年将推出更多的折扣及优惠来吸引购房者。因此预计房价短期内将在波动中出现阶段性下行调整，吸引刚性需求入市。不过，为了避免市场上出现恐慌性的房价下跌预期，价格大幅下降的可能性较小。Please contact us for further information Savills ResearchSavills AgencySavills Research & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnLucy LuiDirector+8620 3892 7130lucy.lui@savills.com.cnWoody LamManaging Director+8620 3892 7108woody.lam@savills.com.cn高端住宅市场广州住宅市场的整体低迷同样对高端住宅市场造成影响。尽管政府对住宅市场进行了有限度的松绑，但限购令仍然生效，高端住宅的主要买家，如房地产投资者和多房产持有者等，因受到限购令的限制无法入市，导致高端住宅市场的销售继续保持缓慢。其中单价在每平方米3万元人民币的以上的住宅成交量较稳定，仅录得0.8%的环比下滑。高端住宅的价格指数较上一季度下降了3.7%，中高端住宅的价格指数则环比上涨了3.3%。许多开发商为了刺激销售而开展了一系列的促销优惠活动。使得二季度广州前十个售价最高豪宅项目的成交均价从一季度的每平方米人民币59,016元跌至每平方米人民币48,528元，下降了17.8%。 