深圳住宅市场简报2016年第一季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 住宅2016年5月Savills World Research Shenzhen概述一季度高端住宅需求相对旺盛。随着新一批后海写字楼项目入市，高端住宅租赁需求将持续走高，预计入住率和租金将进一步提升。 2016年第一季度，服务式公寓租金指数环比上涨1.2%，样本租金为人民币每平方米每月203.9元；全市入住率环比上涨9.3个百分点至85.8%。 高端私人住宅租赁市场租金环比上涨2.14%至人民币每平方米每月129.5元，同比上涨19.8%；入住率环比上涨2.1个百分点至87.7%。 本季度，一手住宅成交均价环比上涨18.5%至每平方米人民币48,089元；同期交易量环比下跌14.6%，累计约158.5万平方米。  本季度，二手住宅交易量环比上涨17.2%至327万平方米，同比增长83.9%。“一 季 度，一 手 住 宅 成 交 量下跌，但成交均价明显上涨；二手住宅成交量出现反弹走高趋势。”何凌，第一太平戴 维 斯 研 究部图片：雅诗阁盛捷君临天下服务式公寓，福田区 02 市场简报 | 深圳住宅2016年5月租赁市场概述第一季度，深圳高端住宅和服务式公寓均无新增供应入市。高端住宅租金环比上涨，入住率小幅上升。高端住宅租赁需求基本保持稳定。服务式公寓租赁市场本季度，服务式公寓租金指数环比上涨1.2%，样本租金为人民币每平方米每月203.9元，同比上涨6.9%。农历新年后，服务式公寓市场较去年年末表现有所回升，租金和入住率均有所上涨。这主要是由于年后回到深圳就业的人数增多，使得服务式公寓的入住率和租金均随之上涨。一季度，全市服务式公寓入住率环比上涨9.3个百分点至85.8%。多数项目入住情况均有好转，尤其是雅诗阁君临天下和第一太平戴维斯赛嘉服务式公寓，入住率有明显提升。同期，全市服务式公寓租金环比上涨1.2%至人民币每平方米每月203.9元。由于本季度无新增供应入市，因此市场总体表现相对稳定。随着后海第一批写字楼的入市，将为深圳服务式公寓市场带来新的需求，商务人士的聚集使区域内服务式公寓的需求提升，从而带动入住率上涨。高端私人住宅租赁市场一季度，高端私人住宅租赁市场租金环比上涨2.14%，达到人民币每平方米每月129.5元，同比上涨19.8%；入住率则微跌至87.7%。本季度迎来年初务工人员返潮，这使得高端住宅租赁市场入住率回升，租金持续上扬但涨幅有所收窄。数据来源：第一太平戴维斯研究部图 1服务式公寓租金指数及入住率，2003年第一季度—2016年第一季度数据来源：第一太平戴维斯研究部图 2高端私人住宅租赁市场租金指数及入住率，2008年第一季度—2016年第一季度9496981001021041061081101121140%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1200320042005200620072008200920102011201220132014201516Q1/2003 = 100 入住率（左轴） 租金指数（右轴） 8085909510010511011512012513013514014572%74%76%78%80%82%84%86%88%90%92%94%96%98%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q12008200920102011201220132014201516入住率（左轴） 租金指数（右轴） Q1/2008 = 100 高端住宅租赁市场展望受深圳前海自贸区和后海总部基地的影响，市场对高端私人住宅和服务式公寓兴趣依旧，租金或有上涨空间。在当前的政策背景下，高端住宅市场整体租金涨幅或将收窄，入住率将继续上升。随着深圳“一改三”政策出台、购房门槛加高，使得租房需求将有所增长。因此，预计高端私人住宅的入住率将继续走高，同时租金也将进一步上涨。而今年入市的后海总部楼将提升南山片区对高端住宅产品的需求，届时南山片区的高端住宅入住率将得到一定提升。销售市场概述2016年第一季度，一手住宅成交量较上一季度有所下跌，然而同比依然上涨16.2%。二手住宅 市场简报 | 深圳住宅03 2016年5月成交量一反年初传统淡季常态，环比增长17.2%至327万平方米，同比增长83.9%。整体住宅市场一季度，全市一手住宅成交均价持续攀升18%至每平方米人民币48,089元，同比上涨79.2%。同期交易量环比下降14.4%至158万平方米。二手住宅交易量达到327万平方米，环比上涨17.2%，同比上升83.9%。深圳新房成交均价自2015年年初“330政策”发布后涨势迅猛，价格持续走高，并连续创出新高。目前深圳一手住宅市场成交量与2009年相当，但价格却是当时的两倍。二手住宅市场一反年初传统淡季的常态，成交量有所上涨。住宅销售市场展望过去两年内，深圳一手住宅成交量和价格增长迅速，二手住宅成交量出现三级跳，市场持续火热数据来源：第一太平戴维斯研究部图 3整体住宅市场成交量和价格，2007年第一季度—2016年第一季度05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,0000.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.0Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q120072008200920102011201220132014201516人民币每平方米 百万平方米 一手成交量（左轴） 二手成交量（左轴） 一手平均价格（右轴） 态势。未来随着城市的建设和发展、人口增长，因此市场对住房的需求将继续保持。然而，随着“一改三”和“营改增”政策的实行，住宅销售市场未来将受到一定影响。在房地产新政的调控下，全市住宅市场成交量和成交价格或将面临下行压力。Please contact us for further information Research Agency Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnSam HeSenior Manager+8620 3892 7350sam.he@savills.com.cnProject & Development ConsultancySherry XuDirector+86755 8828 6922sherry.xu@savills.com.cnWoody LamManaging Director+8620 3892 7108woody.lam@savills.com.cn