深圳住宅市场简报2020年第一季度

1savills.com.cn/research• 2020年3月，深圳的平均首套房贷利率按月环比下调5个基点至5.05%，为国内位列第四低利率的城市，仅次于上海、厦门和天津。• 由于新冠疫情的爆发，深圳于季内中旬暂停了包括看房、交易和工程建设等相关的房地产市场活动。• 季度内，全市一手商品住宅新增供应为31.6万平方米，环比下降84.7%，同比下降56.9%。• 相应地，全市一手商品住宅成交量环比下降45.4％，同比下降5.8％，至75.4万平方米。• 截至2020年第一季度末，市场成交均价环比上升8.6％，同比上升11.6％，至人民币每平方米64,218元。• 截至季末，全市服务式公寓租赁市场的平均空置率暂时性环比上升16.5个百分点，至37.5％，与此同时，其平均租金降至人民币每平方米每月239.9元，租金指数环比下降5.0％。• 总体而言，预计深圳一手住宅的市场需求将保持强劲。MARKETINMINUTESSavills Research住宅深圳 -2020年4月市场信号仍属积极尽管2020年第一季度市场需求仍保持强劲，但由于市场供应大幅减少，市场成交量有所下降。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Woody Lam董事长华南区+8620 3665 4777woody.lam@savills.com.cn中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“鉴于深圳一手商品住宅市场存在强劲的市场需求与充足的市场信心，2020年的市场前景在新冠疫情全球大流行期间预计仍 将 持 续 向 好。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：一手住宅销售市场供应量、成交量及成交均价，Q2/2015 至Q1/ 2020 1 2 3 4 5 6 70.00.51.01.52.02.53.0Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201520162017201820192020来源 克而瑞, 第一太平戴维斯研究部图2：服务式公寓市场空置率及租金指数，Q2/2015 至Q1/ 20201101141181221261301341381420%5%10%15%20%25%30%35%40%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201520162017201820192020Q1/2004= 100来源 第一太平戴维斯研究部图3：高端住宅租赁市场空置率及租金指数，Q2/2015 至Q1/ 2020 100 113 125 138 150 163 175 188 2000%3%5%8%10%13%15%18%20%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201520162017201820192020Q1/2008= 100来源 第一太平戴维斯研究部市场综述2020年第一季度，深圳的一手商品住宅市场充满了令人意想不到的曲折。受新冠疫情爆发的影响，深圳房地产市场包括看房、交易和工程建设等在内的相关活动被勒令暂停，导致2月份的市场新增供应量和成交量均创历史新低。自3月初起，在疫情已然可控的情况下，政府敦促房地产行业复工复产，和简化业务流程并推进房屋线上交易系统建设，以尽力支撑市场如常运作。与此同时，市 场 成 交 量 亦 出 现了迅 速 且可 观 的反弹。销售市场2020年第一季度，尽管有六个项目已完成项目备 案 并 获 得 预 售许 可，但 全 市一 手 商品住宅新增供应仍环比下降84.7%、同比下降56.9%，至31.6万平方米。市场活动的暂停导致可售项目数量有限，同时开发商的运营成本上升，令其第一季度营收未及预期。有鉴于此，一些开发商在三月份加推其部分库存供应，且多为优质成熟项目，故市场去化迅速。此外，多数本地开发商对深圳住宅市场信心十足，并未采取降价促销的销售策略来刺激市场去化。受此影响，全市成交均价环比增长8.6％，同比增长11.6％至人民币每平方米64,218元。疫情叠加一个余月的居家隔离，令意向买家购入自住房的意愿增强，其中以刚需型买家尤甚。而对于置换需求买家而言，2019年包括市场政策及住宅物业资产价值上涨等在内的在一系列利好因素影响下，一些业主乘机售出所持资产，以获取2020年置换购房资格及现金准备。然而，季内新增供应的大幅缩减，不可避免地令市场成交量环比下跌45.4%，同比下跌5.8%至75.4万平方米。尽管季内成交量处于低位，但由于多数准买家仍在等待入市机会，一手住宅的市场需求几乎未受疫情显著影响。租赁市场2020年第一季度期间，由于严格的疫情防控措施，包括隔离、国际航班频次减少和停工停业等，服务式公寓租赁市场的需求急剧下降。短租和长租的新增问询量均大幅下滑，其中短租业务的冲击尤为严重。尽管如此，由于现有的长租租户（包括企业和个人）在疫情期间多数持观望态度，并继续维持 租 约，因此长租业务状 况保 持相对稳定。季度内，全市平均空置率环比上升16.5个百分点，达37.5%——疫情对深圳服务式公寓租赁市场的负面影响极为显著；同时，疫情负面影响在平均租金方面亦有所体现——租金指数环比下降5.0%，平均租金降至人民币每平方米每月239.9元。而一些空置率较高的项目业主还提供了激进的租金优惠举措，但因需求受到掣肘而收效甚微。市场展望2020年第一季度，中央政府与央行均采取了积极的财政与货币政策，且预计在第二季度，政策将更为灵活适度，从而缓和新冠疫情对经济所带来的负面影响。截至2020年第一季度末，广义货币供应量（M2）同比增长10.1%，提升了经济体内流动性的同时，将带来促进实体经济的预期效应，且一定程度上，或向住宅市场的购买力传导。基于深圳具备一系列积极因素支撑，加之其销售价格上限受政府所调控——即意味着在某些情况下，一手与二手住宅资产表现之间或存在一定的价差。因此，深圳的一手住宅被视作保守型买家的优选。此外，开放的落户计划与具备竞争力的贷款利率均促使深圳的购房门槛更为平易近人，继而为市场带来了强劲的需求，且其需求相对未受疫情冲击影响。尽管如此，由于全球经济仍存在不确定性，年内，买家料将采取更为谨慎的观望态度并倾向于等待更为优质的未来新增供应入市。鉴于新冠疫情对市场的负面影响，一些开发商预计将推迟其未来项目的交付时间；尽管如此，他们仍然希望加快推盘步伐，以完成其增加营收的初始目标。可以预见的是，在强 劲的购买需求 和价格承受能力下，这 些新入市项目料将去化迅速。自3月以来，考虑到新冠疫情全球大流行和与之相关的其它问题，中央政府已经暂停持有效中国签证和居留许可的外国人入境，这预计将令服务式公寓的需求增长在2020年第二季度受到一定的限制。其中，南山区蛇口作为外籍租户最为青睐的子市场之一，受到的打击将最为严重。预计在入境管制放松或取消之前，全市平均空置率仍将维持较高水平，而 项目租 金也 料 将继 续下调，具体变化幅度将根据业主的资金流动性及抗风险能力而有所不同。住宅