西安写字楼市场简报2019年第二季度

1savills.com.cn/researchMARKETINMINUTESSavills Research写字楼西安 - 2019年7月甲级写字楼市场需求回落上半年迎来三个甲级写字楼项目入市，合计新增建筑面积约22万平方米，同时西安甲级写字楼市场的需求增长放缓，使得全市空置率环比上浮5.8个百分点。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。• 2019年上半年，西安甲级写字楼市场迎来三个新项目入市，带来约22万平方米新增供应，将全市甲级写字楼总存量推高至178万平方米。• 西安甲级写字楼市场的需求增长放缓，上半年全市甲级写字楼净吸纳量仅录得近6万平方米，环比下跌72%。• 各种宏观环境不确定因素如中美贸易战等，对企业决策产生影响，致使决策周期变长。上半年，全市整体市场空置率环比上浮5.8个百分点, 至35.1%。• 金融、信息技术和房地产依然是甲级写字楼的主力行业需求来源。其承租面积分别占季内新增租赁面积的3 5% 、19 % 和16% 。• 上半年，甲级写字楼市场平均租金环比微跌0.9%，报人民币105.1元每平方米每月。• 经历去年大规模扩张后，目前西安第三方办公空间运营状况不一，运营良好的品牌，借助支持以及补贴，仍呈现拓展的趋势。“ 写字楼市场在未来三年供应不减，在 持 续 放 量 的 压 力下，如 何提升客户服务、有效锁定客户是未来关注的重点。” 简 可，第一太平戴 维 斯 研 究部Iris Lin董事华西区+8628 8147 1803iris.lin@savills.com.cn零售如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnDave Law总经理西安+8628 8665 7375dave.law@savills.com.cn中央管理部 2savills.com.cn/research图1：西安甲级写字楼供应、吸纳量与空置率, 2014至1H/20190%5%10%15%20%25%30%35%40%45%020406080100120201420152016201720181H/2019万平方米来源 第一太平戴维斯研究部图2：甲级写字楼空置率, Q3/2014至Q2/20190%10%20%30%40%50%60%70%80%90%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q220142015201620172018201912来源 第一太平戴维斯研究部图3：甲 级写 字 楼 租 金 指 数 , Q3/2014至Q2/2019859095100105110115120125130Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201420152016201720182019Q1/2011=10012备注：图表中所有租金指数均始于Q1/2010，以下子市场例外： 城北- Q4/20162; 曲江- Q3/2014来源 第一太平戴维斯研究部市场概况2019年一季度，西安实现地区生产总值1,995.36亿元人民币，同比增长8.6%，比上年同期提高0.5个百分点。其中第三产业比去年同期增长7.8%，实现增加值1,426.32亿元。此外，全市固定资产投资保持较好增势，同比增长11.9%。 上半 年，西安甲级写字 楼 市 场 迎 来 三个 位于高新区的新增项目入市，分别是新长安广场二期、万科金域国际以及绿地中心B座—天安人寿中心入市，为市场带来共计约22万平方米的新增供应，推升全市甲级写字楼存量至178万平方米。目前西安甲级写字楼市场的需求 增长 放 缓，上半 年全市甲级写字楼净吸纳量仅录得近6万平方米，环比下跌72%。此外，各种宏观环境不确定因素如中美贸易战等，对企业决策产生影响，致使决策周期变长。上半年，全市整体市场空置率环比上浮5.8个百分点, 至35.1%。基于市场近期表现，新增供应持续上升，加之市场需求逐渐下滑，促使业主租金预期下降。上半年，甲级写字楼市场平均租金环比微跌0.9%，报人民币105.1元每平方米每月。从新增租赁需求来看，金融、房地产和信息技术依然是甲级写字楼的主力行业需求来源。目前，全国去杠杆向稳杠杆政策转变，大量信贷需求刺激金融行业需求逐步趋稳回升，投资资管和银行保险等传统金融租赁带动上半年金融企业办公需求，其新增租赁占比达到35%。从区域上看，该类型企业大面积承租主要以高新区项目居多，进一步巩固西安高新区作为西安核心商务区的地位。近年政府对硬科技领域创新创业的扶持以及对科技创新类人才的引进，科技产业的发展被全面推动。《西安市科技小巨人企业培育计划》近期的积极落实更快地助力信息技术类企业需求的增加，以19 %的新增租赁成交占比位居第二。房地产开发和建造工程类企业新增成交较多，其租赁贡献率达16％，位 居 第 三 。西 安 作 为 西 北 教 育 资 源 最 集中的城市，不断吸引教育类企业进驻，带动教育服务类公司需求迅速增长，推动消费者服务类企业占比接近10%。当前，第三方办公空间运营商在甲级写字楼市场承租面积超过12万平方米，占甲级写字楼总体量的8 %，占比领先西部其他城市。第三方办公空间运营商选址范围更加宽泛，除了成熟 的 商务区，一 些 政 府 支 持力度大的区域亦获得青睐。知名联合办公品牌WeWork继续加速拓展步伐，布局市中心及城北之后，在曲江新区最新成交约4000平方米，预计年底前将陆续投入运营。然而，同期亦监测到一些联合办公品牌面积收缩现象。从需求来看，第三方办公空间市场接受度逐渐提升，灵活租赁条款与其便利性等优势的愈发突出，加之价格的优惠以及空间的升级，不断吸引租户进驻。但交通便利性低的项目仍待积极去化 。 总体来说，经 历去年大规模扩张后，目前西安第三方办公空间运营状况不一，运营良好的品牌，借助支持以及补贴，仍呈现拓展的趋势。市场展望2019年，西安甲级写字楼市场预计还将迎来超过10万平方米体量的新增项目入市，未来供应主力区域依然集中在高新区板块。越来越多高品质办公楼提升整体市场水平，同时也加剧市场竞争，新旧项目分化现象或将愈发明显，对品质的追求或将驱使部分租户关注新项目楼宇，供需紧张关系导致租金调整或将承压。然而，不断完善的营商环境 和优化 人才政 策，为城 市创造良 好 的 投资和发展机遇，或将有利于甲级写字楼市场发展，加之自用型客户日益增多，从而推动市场存量更快去化。租户 项目区位承租面积（平方米）一起作业中晶科技广场高新一期 3650作业帮 新长安广场高新一期6,800弘扬地产赛高企业总部大厦城北2,200表1：主要写字楼租赁成交，1H/2019来源 第一太平戴维斯研究部写字楼