西安写字楼市场简报2015年第二季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2015年8月Savills World Research Xi'an概述西安优质写字楼市场正处于新一轮的升级换代发展周期，市场格局或将重新划分。 截止2015年上半年，西安优质写字楼市场总供应约40万平方米； 西安优质写字楼租金达到每平米每月116元，空置率约8.5%，优于成都、重庆等西部其他核心城市优质写字楼同期市场表现。 主力租户以金融服务类、制造业、建筑／房产／工程以及专业服务类、贸易类为主； 未来3年，新增供应将超过133万平米，将迎来新增项目的集中供应期。"快速发展的城市经济催生更多的客户需求，稀缺的市场供应使得西安优质写字楼市场表现抢眼。但未来即将面临供应的井喷期，提升现有市场格局的同时，带来激烈竞争。" 罗元均，第一太平戴维斯研究与顾问咨询部图片：中铁西安中心，高新区，西安 02 市场简报 | 西安写字楼2015年8月城市概览与规划西安，作为陕西省会城市，关中－天水经济区核心城市，西北政治、经济、文化中心，从2000年实施“西部大开发”政策以来，以及近期借力一带一路发展战略，凭借地理、文化以及科研教育等方面的巨大优势，实现经济飞速发展。2015年上半年，全市实现GDP总值到2521.53亿元，同比增长7.6%，增幅高于全国0.6个百分点。 快速发展的城市经济及服务业，不断完善的城市基础设施及日益成熟的商务氛围都利于西安吸引到更多的国内外投资，推动写字楼市场发展。自2000年项目区域建筑面积（平方米）入市时间中大国际 市中心7,5002000高新国际商务中心高新区48,0002004长安国际(A/B/C/D座)市中心46,6602005招商银行大厦高新区63,9602008都市之门（C/B座）高新区112,0002010/2013林凯国际高新区46,0002 011西北国金（E/F座）城北17,6002 012中海大厦曲江20,4402013凯德广场南二环&小寨33,6002013表 1西安现有优质写字楼项目列表（2015上半年）数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部图 1西安优质写字楼租户结构（2015上半年）城市写字楼建筑面积（万平方米）租金（人名币/平方米/月）西安39*116成都22199重庆135107表 2西安、成都、重庆优质写字楼市场比较（2015上半年）数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问 数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问 *：优质写字楼供应为写字楼纯租赁面积，不含裙楼商业、地下车库、避难层、等建筑面积。 数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部图 2西安市优质写字楼租户资本来源结构（2015上半年）民营资本 54% 外资/外国政府组织 26% 国有控股/国有参股 15% 中外合资 5% 以来，西安市场开始有9个优质写字楼入市，至2015年第二季度，全市优质写字楼市场存量达到40万平米*，共计14座。但整体供应仍偏小，滞后于成都、重庆等西部其他主要城市的优质写字楼供应。稀缺的优质写字楼供应，使得优质写字楼受到客户追捧，进而实现较高的租金水平和较低的空置率水平。2015年第二季度，西安优质写字楼租金达到每平米每月116元，与去年同期租金水平基本持平；空置率为8.5%，同比下降10.5个百分点，优于成都、重庆等西部其他核心城市优质写字楼市场表现。与国内多数发展中的城市相似，分散业权项目构成西安优质写字楼市场的主力，共计22万平米，占比56%。鉴于西安是国内最著名的旅游城市之一，目前第三产业比重超过一半，旅游业、零售及贸易繁荣，第二产业工业、制造业也较为发达，因此在优质写字楼租户结构中也呈现出相应的经济特点。入驻客户以金融服务类、制造业、建筑／房产／工程以及专业服务类、贸易类为主力租户。而西安优质写字楼租户资本来源则以民营企业为主，占比超过一半，反映出本 savills.com.cn/research 03 2015年8月市场简报 | 西安写字楼数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部 图 3西安市优质写字楼板块分布格局地民营企业已成为优质写字楼租户结构中稳定的中坚力量，其次为涉外企业（含外资／外国政府组织、中外合资企业），占比约三成，表现出西安这个千年古都，成为外资企业投资西北区域的首要选择城市。板块特征西安优质写字楼主要集中在五大区域，市中心、高新区、南二环与小寨、城北以及曲江片区，尤以高新区分布最为集中。市中心市中心板块是西安写字楼发展最早的片区，优质写字楼现有供应约5.4万平米，典型代表项目如中大国际、长安国际。凭借市中心的区位优势、完善的商务配套，租金水平为全市最高，空置率为全市最低，分别为每平米每月150元和3.7%。租户以金融服务类、零售／贸易、高端制造等行业为主，外资企业占比较大。但由于物业相对陈旧，以及市中心面临交通拥堵等问题，租户有逐渐外溢趋势，进而带动租金同比微幅下跌约1.6%，空置率同比上升3.7个百分点。同时由于市中心的土地供应有限,加上政府严格保护具有历史价值的建筑物，该片区内新建的办公楼项目屈指可数，未来三年尚无新的优质办公楼供应。高新区板块高新区板块是国务院首批批准的国家级高新技术产业开发区之一,经过20多年发展，目前已吸引包括华为、IBM、中兴、三星在内的大量知名跨国企业落户,设立生产和科研基地。高新区办公楼市场可以划分为高新区一期和高新区二期。高新区一期的办公楼数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部高新 68% 市中心 14% 南二环和小寨 9% 曲江 5% 城北 4% 图 4西安市优质写字楼办公供应格局（2015上半年）数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部图 5高新区商务区扩展趋势 04 市场简报 | 西安写字楼2015年8月数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部图 6西安市各板块写字楼租金和空置率情况（2015上半年） 物业市场发展主要集中在唐延路及科技路。随着政府继续推动高科技产业链的发展,一期的土地供应愈加有限，整个高新片区的经济和区域发展逐渐向南拓展。未来将即将迎来大量优质写字楼项目入市，总供应量超过70万平米，超过总供应量的一半，且项目集中分布在高新区二期，典型项目如绿地中心双子塔、永利国际金融中心、迈科商务中心、中铁•西安中心等。 高新区现有优质写字楼存量达到27万平米，为西安优质写字楼供应的最大区域市场，代表项目如高新国际商务中心、林凯国际等。凭借区域政策优势、产业积聚效应，区域写字楼市场表现较好，仅次于市中心，租金水平达到每平米每月 114元，同比上涨4.6%；空置率为7.8%，同比降低2个百分点。租户以金融服务类、高端制造类、专业服务类、建筑／房地产／工程类为主。2015年下半年，区域内将录得一个项目中铁西安中心入市，新增供应约13万平米。南二环与小寨南二环与小寨板块位于市中心和高新区之间,是较早发展的核心商务区之一。该片区已拥有便捷的交通体系以及呈现出良好的商务氛围。但区域内写字楼以乙级写字楼项目为主，优质写字楼较为缺乏，现有项目仅凯德广场一座，供应约3.4万平米，但未来将有凯德广场二期、momopark、西安国际中心等项目相继入市，总供应量约32万平米，约占未来总供应量的1/4。凯德广场平均租金达到每平米每月110元，较去年同期下跌8.3%；缘于租金调整，吸纳情况好转，空置率由去年同期超过80%，下降到目前的10.6%，租户以金融及专业服务类型公司为主，外资企业占比亦较大。城北板块凭借国家级经济技术开发区、市政府搬迁至此的区位优势，以及靠近高铁站，机场到达便捷，地铁2号线的开通带来的交通优势，该片区成为新兴的写字楼集中区域。现有代表项目有西北国金中心E&F座，吸引诸多大型国企和跨国企业进驻。但西北国金中心自2012年高调入市以来，或因区域内产业发展后劲不足，开始出现租户退租现象。租金和空置率下行趋势明显。第二季度，租金达到每平米每月90元，同比下跌5.3%；空置率约14%，同比提高4.4个百分点。在政府规划推动下,城北也是未来写字楼新增供应集中的区域之一，未来将有万科赛高广场、正尚国际金融中心、海悦广场等项目相继入市，总供应量至少超过18万平米。下半年2015年下半年，将有西北国金中心D座入市，为市场带来约2.5万平米的新增供应。但或因目前区域发展后劲相对不足，写字楼租户需求不足，以及受房地产市场整体较低靡的影响，区域内潜在项目开发进度放缓趋势明显，将延迟区域写字楼市场的整体发展进程。曲江板块曲江板块为西安市政府规划的以文化产业和旅游产业为主导的新兴商务区。在政府的各项优惠政策吸引下，已有效地引导该区域办公楼市场快速发展。但由于此类企业对写字楼品质要求不高，数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部图 7西安未来3年新增优质写字楼板块供应格局高新 53% 市中心 24% 南二环和小寨 14% 曲江 9% 数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部图 8西安优质写字楼未来年度供应（2015-2018）0.000.501.001.502.002.503.003.504.00050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000070809101112131415E16E17E18E百万 平方米 平方米 供应量（左轴） 总存量（右轴） savills.com.cn/research 05 2015年8月市场简报 | 西安写字楼且多数为孵化类企业，因此区域内写字楼以乙级写字楼为主，优质写字楼仅有中海大厦供应，约2万平米，租户以建筑／房地产／工程类、金融服务类、物流交通运输类等为主，租金水平每平米每月90元，与去年同期租金水平持平；空置率由去年同期90%，下降到22.2%，但仍为全市空置率最高的板块。而未来3年，尚未录入新增供应项目，区域内无新增优质项目竞争的情况下，预计中海大厦未来空置率将会降低。市场展望作为丝绸之路的重要节点城市，“一带一路”战略构想的提出及实施，将给西安经济发展带来重大利好，促进区域产业发展，进而促进写字楼市场的发展。未来三年，西安优质写字楼供应将至少超过133万平米，其中，高新区板块依然为全市最大供应区域，占比超过一半；而市中心未来供应稀缺。且未来项目将集中在2016年及以后开始陆续入市。未来新入市的优质写字楼项目，在硬件配置上、物业运营管理水平上较现有项目都将有很大的提升，给客户带来更好的用户体验，有力提升现有西安优质写字楼市场格局。但同时，或许将给现有项目带来一定的市场冲击。2015年下半年，将有西北国金中心D座、中铁西安中心两个项目共计约15万平米入市。西北国金中心D座，虽总体量仅为2.5万平米，但区域产业发展后劲不足，预计区域内优质写字楼入住率下行趋势明显。中铁西安中心总体量约13万平米，约为区域现有供应量的一半。其优秀的硬件配置，将显著超越区域现有写字楼项目整体硬件水平，给客户带来更优质的用户体验。但同时，大规模的体量入市，且高新区二期尚处于发展初期，预计入市初期区域入住率下行压力较大。 Please contact us for further information Savill