西安写字楼市场简报2019年第一季度

1savills.com.cn/researchMARKETINMINUTESSavills Research写字楼西安 - 2019年5月甲级写字楼供应回升一季度迎来三个新项目约22万平方米体量写字楼入市，由于供应较大且去化存在时滞，使得全市空置率环比上升6.4个百分点。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Dave Law总经理西安+8628 8665 7375dave.law@savills.com.cn中央管理部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnDahuang Chen助理董事华西区+8623 6370 3388dahuang.chen@savills.com.cn• 2019年第一季度，西安甲级写字楼市场迎来三个新项目入市，带来约22万平方米新增供应，将全市甲级写字楼总存量推高至175万平方米。• 写字楼租赁需求放缓，全市净吸纳量为4.9万 平方米，环比下降37%。• 由于供应较大加之去化存在时滞，使全市甲级写字楼市场平均空置率上升6.4个百分点，至35.5%。• 金融、房地产和信息技术是本季度租赁需求最为活跃的三大行业。其承租面积分别占季内新增租赁面积的29%、24%和9%。• 一季度，西安甲级写字楼租金环比下跌0.4%，至人民币每平方米每月105.5元。• 2019年第三方办公空间运营商在西安市场拓展的步伐放缓，一季度甲级写字楼项目内无新增联合办公租户成交，仅在乙级写字楼有成交。“ 2018年，以知名联合办公和转租公司为主的第三方办公空间运营商大力拓展西安市场，然而2019年拓展步伐放缓，第三方办公空间项目进入运营竞赛期，这也将考验市场各方应对之策 。” 陈大荒，第一太平戴维斯研究部Criz Dai高级董事华西区+8628 8658 7111criz.dai@savills.com.cn中介部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯 2savills.com.cn/research图1：西安甲级写字楼供应、吸纳量与空置率, 2014至Q1/20190%5%10%15%20%25%30%35%40%45%02040608010012020142015201620172018Q1/2019万平方米来源 第一太平戴维斯研究部图2：甲级写字楼空置率, Q2/2014至Q1/20190%10%20%30%40%50%60%70%80%90%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q120142015201620172018201912来源 第一太平戴维斯研究部图3：甲级写字楼租金指数, Q2/ 2014至Q1/2019859095100105110115120125130Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201420152016201720182019Q1/2011=10012备注：图表中所有租金指数均始于Q1/2010，以下子市场例外： 1. 城北- Q4/20162. 曲江- Q3/2014来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部市场概况2018 年，西安实现 地 区 生 产总值8 , 3 49. 9亿元人民币，同比增长8.2%，高于全国水平1.6个百分点。其中第三产业比去年同期增长8.3%，实现增加值5,165.4亿元。此外，全市固定资产投资保持较好增势，同比增长8.4%，其中房地产开发投资同比增长7.9%。 一 季度，西安甲级写字 楼 市 场 迎 来 三个位于高新区的新增项目入市，分别是新长安广场二期、万科金域国际以及绿地中心B座—天安人寿中心入市，为市场带来共计约22万平方米的新增供应，推升全市甲级写字楼存量至175万平方米。需求方面，市场活跃度降低，全市甲级写字楼净吸纳量录得 约5万平方米，环比下降 37% 。另一方面，由于 供 应 较 大 且去 化存 在时滞，故 全市写字楼市场空置率上升6.4个百分点，至35.5%。从新增租赁需求来看，金融、房地产和信息技术是本季度最为活跃的三大行业。2019年，全国去杠杆向稳杠杆政策转变，金融行业需求逐步趋稳回升。本季度西安甲级写字楼市场金融类企业的需求最为活跃，尤其是大量保险类企业的成交，推动本季度金融行业占据新增租赁成交29%。西安房地产市场热度不减继续带动行业需求上升，房地产类企业新增租赁贡献率达24%，位居季度第二。得益于近年政 府 对硬 科 技领 域 创 新 创业 的 扶 持，以 及针对科技创新类人才的引进政策，科技产业的发展被全面推动，信息技术类企业需求不断增加，季内以9%的新增租赁成交量位居第三。2018年，知名联合办公和转租公司为主的第三方办公空间运营商大力拓展西安市场，然而2019年其拓展的步伐放缓。一季度甲级写字楼内无新增联合办公成交，仅在 乙 级写字 楼 有成 交 。当前，第三 方 办公空间运营商在甲级写字楼市场承租面积占比约为8.5%，涉及甲级写字楼数量超过总量50%，市场份额和话语权继续提升。但从 需 求 来 看，非 中 轴 、非 地 铁 沿 线 项目入驻 的 联合办公 仍 待 去 化 。总体 而 言，在 经历去年大规模扩张后，第三方办公空间项目已从规模竞赛进入运营竞赛，即将考验市场各方应对之策。市场展望2019年，西安甲级写字楼市场预计还将迎来超过10万平方米体量的新增项目入市，未来供应主力区域依然集中在高新区板块。越来越多高品质办公楼提升整体市场水平，同时也加剧市场竞争，新旧项目分化现象或将愈发明显，租金下行压力犹在。然而，不断完善的营商环境和优化人才政策，为城市创造良好的投资和发展机遇，或将有利于甲级写字楼市场发展，加之自用型客户日益增多，从而推动市场存量更快去化。租户 项目区位承租面积（平方米）金轩集团招商银行大厦南二环与小寨1,554中国二冶集团有限公司 蓝海风城北1,500弘扬地产赛高企业总部大厦城北2,200表1：未来项目列表，Q1/2019写字楼