深圳写字楼 2022年第三季度

1savills.com.cn/researchMARKETINMINUTESSavills Research写字楼深圳 - 2022年10月第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Aborven Luo高级董事深圳+86755 8436 7099aborven.luo@savills.com.cnRay Wu董事总经理深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cn商业楼宇部中央管理部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn• 截至2022年上半年末，深圳地区生产总值同比增长3.0%，至人民币15,016.9亿元。其中，第三产业增加值同比增长2.3%，至人民币9,637.5亿元，占比达64.2%。• 2022年第三季度，仅一个新项目交付入市。截至季末，全市甲级写字楼总存量达约964万平方米，环比增长1.3%。• 主要租赁需求源自信息技术、零售及贸易和金融行业。• 写字楼整 体 租赁需求倾 软，净吸 纳量 环比下降41.7%，至约4.7万平方米。• 截至季末，全市空置率环比上升0.5个百分点，同比下降0.5个百分点，至23.4%。• 同期，全市平均租金降至人民币每平方米每月177.5元，租金指数环比下降0.9%，同比下降4.0%。• 预计2022年第四季度将迎来约54.8万平方米的新增供应，届时或增加年末的市场去化及租金增长压力。市场去化放缓租赁及投资市场情绪倾软。“写字楼租户就其企业房地产策略及决策方面持更为审慎的态度，令三季度写字楼市场租赁活动有所放缓，入驻率及租金齐跌 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 2savills.com.cn/research图1：全市甲级写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率, 2017至Q3/20220%5%10%15%20%25%30%35%020406080100120140来源 第一太平戴维斯研究部图2：各 子市场空置率, Q4/2017至Q3/20220%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201720182019202020212022来源 第一太平戴维斯研究部6080100120140160180200Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201720182019202020212022Q4/2007=100来源 第一太平戴维斯研究部备注 图表中所有租金指数均始于Q4/2007，以下子市场例外：宝安区 – Q1/2018市场综述根据深圳市统计局，截至2022年上半年末，深圳地区生产总值同比增长3.0%，至人民币15,016.9亿元。同时，第三产业增加值同比增长2.3%，至人民币9,637.5亿元，第三产业占比达64.2%。尽管如此，疫情反复及内外部经济不确定性等挑战犹存，2022年第三季度深圳甲级写字楼市场承压，平均入驻率及租金水平均有所下降。供应部分项目延期至年末交付，本季仅录得一个新项目交付入市。全市甲级写字楼总存量达约964万平方米，环比增长1.3%。需求为应对当前的经济背景及疫情反复，写字楼租户持续面临运营困境，并在企业房地产策略及决策上持谨慎态度，例如缩减租用需求并进一步收紧房地产成本控制。写字楼整体租赁需求倾 软，净吸 纳量 环比下降41.7%，录得4.7万平方米，为深圳甲级写字楼租赁市场自2020年第二季度以来的最低值。值得一提的是，前海领先于深圳其他子市场，其季度净吸纳量占全市的65.0%（环比提升15.9个百分点）。本季主要租赁需求源自信息技术、零售及贸易和金融业。其中，万邑通信息科技在前海人寿金融中心租赁4,400平方米；百思买在深业上城承租3,300平方米的办公空间；恒大人寿在万科滨海置地大厦 租 赁 2 , 5 0 0 平 方 米 。同 时 ，专 业 服 务 行 业 的租赁需求继续保持旺盛。截至季末，全市空置率环比上升0.5个百分点，同比下降0.5个百分点，至 2 3.4% 。租金多数写字楼租户收紧企业房地产成本支出，尤其在租金及资本性支出方面，例如降低其新租、续租或搬迁的租金承受能力，多数业主因而通过提供租金减免和其他财务手段以挽留和吸引租户。全市平均租金下降至人民币每平方米每月177.5元，租金指数环比下降0.9%，同比下降4.0%。投资季内整体投资市场信心仍在低位徘徊。尽管在众多开发商或业主的现金流趋紧和价格预 期 倾 软 的 背 景下，可售 项 目 数 量 持 续 增加，但由于对潜在风险的担忧，多数买家仍持观望态度，静观市场变动。尽管2022年第三季度无相关整售成交公布，现金流充裕的国内个人企业家出于自用和投资目的对购置写字楼的兴趣不减。市场展望年内，尽管经济不确定性犹存，但国家和当地仍有充足的政策空间以提振经济。深圳政府已出台 “20+8 ”推动重点产业升级的行动计划，这将于中短期内为当地写字楼及其他房地产领域增长注入更充足的市场发展动能。甲级写字楼市场方面，预计合计约54.8万平方米的新增供应将于2022年第四季度入市，这也将增大年末的市场去化及租金增长压力。图3：各 子市场租金指数，Q4/2017至Q3/2022表1：租赁成交 甄 选，Q3/ 202 2来源 第一太平戴维斯研究部租户行业项目子市场承租面积（约，平方米）万邑通信息技术前海人寿金融中心宝安4,400百思买零售及贸易深业上城福田3,300恒大人寿金融万科滨海置地大厦 福田2,500即购科技信息技术卓越前海壹号南山2,000写字楼