物业管理行业研究周报：物企持续分化，关联方影响尚在

——物业管理行业研究周报 投资摘要： 评级增持 每周一谈：物企持续分化关联方影响尚在 2023年10月08日 从物企中期业绩来看，60家披露业绩的物企整体营业收入仍保持增长，但央企、国企与民营物企仍有显著分化，关联方影响尚在。 曹旭特分析师SAC执业证书编号：S1660519040001高丁卉研究助理SAC执业证书编号：S1660122080010 60家披露中期业绩的物企23H1整体营收达1342.85亿元，按营收规模计算加权平均增速为10.6%，23年由于未有大规模并购加持，物企营收增速整体弱于22年同期。 分央企、国企与民营物企来看，从营收均值及同比增速来看民营物企均低于国央企，国央企与民营物企的分化更为显著，而地方国企一般受限于管理规模较央企更小更趋区域性，营收均值亦较央企更低。 股票家数64行业平均市盈率（TTM）11.83港股市场平均市盈率（TTM）8 盈利水平方面，由于人工成本上涨等原因，60家物企23年中期平均毛利率仍略低于22年同期，毛利率较高的物企基本为商管类型物企。同时，受到房地产行业持续下行的影响，23年中期部分物企仍然计提减值，影响物企归母净利率低于22年同期。 60家披露中期业绩的物企整体毛利达295.92亿元，按毛利规模计算加权平均增速为5.1%，23H1平均毛利率为24.94%，较去年同期下降2.13pct。60家披露中期业绩的物企归母净利润达121.02亿元，按归母净利润规模（剔除负值）计算加权平均增速为10.7%，23H1平均归母净利率为8.63%，较去年同期下降3.02pct。从计提减值的情况来看，关联方出险或前期并购较多的物企减值金额较大，后续随着关联房企的出清以及并购市场回归理性，预计未来物企受减值影响将边际减弱，盈利有望重展新篇。 我们认为物企23年中期业绩分化明显，过去物企整体业绩高速增长的时代已经过去，且整体而言央国企在营收及毛利净利方面的增速高于民营物企。有关联方加持的物企于短期内业绩增长确定性仍较高，而关联方出险的物企仍将处于阵痛期，后续将持续考验物企的经营能力及独立发展能力。 相关报告 1、《万物云首次覆盖报告——云浮纷繁醒万物》2023-7-20 2、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》2023-4-253、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-214、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-95、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-316、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-27、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-278、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-269、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 数据追踪（9月25日-9月28日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年9月28日，持有592.15万股，较上周下跌15.1%，持股市值0.85亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年9月25日至9月28日，增幅最大的是融创服务，本周增幅3.28%。降幅最大的是宝龙商业，降1.73%。持股比例最高为保利物业，为71.06%。持股数量最多为碧桂园服务，为7.43亿股。投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 内容目录 1.每周一谈：物企持续分化关联方影响尚在.............................................................................................................................31.1整体而言央国企增速高于民营物企...............................................................................................................................31.2投资策略.......................................................................................................................................................................52.本周行情回顾..........................................................................................................................................................................53.行业动态.................................................................................................................................................................................74.数据追踪.................................................................................................................................................................................94.1沪（深）股通资金及交易追踪......................................................................................................................................94.2港股通资金及交易追踪.................................................................................................................................................95.风险提示...............................................................................................................................................................................10 图表目录 图1：上市物企23H1营收及同比增速......................................................................................................................................3图2：22H1-23H1分类物企营收均值及增速.............................................................................................................................3图3：上市物企23H1毛利、毛利同比增速及营收同比增速......................................................................................................4图4：上市物企23H1归母净利润、归母净利润同比增速及营收同比增速................................................................................4图5：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数.........................................................................................................................5图6：各板块周涨跌幅对比........................................................................................................................................................6图7：本周涨跌幅前五位（%）.................................................................................................................................................6图8：本周涨跌幅后五位（%）.................................................................................................................................................6图9：港股物业（877129.TI）近一年PE（TTM）....................................................................................................................7图10：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值...........................................................................................................9 1.每周一谈：物企持续分化关联方影响尚在 1.1整体而言央国企增速高于民营物企 从物企中期业绩来看，60家披露业绩的物企整体营业收入仍保持增长，但央企、国企与民营物企仍有显著分化，关联方影响尚在。 60家披露中期业绩的物企23H1整体营收达1342.85亿元，按营收规模计算加权平均增速为10.6%，其中碧桂园服务营收规模最高，达207.33亿元，滨江服务增速最快，达43.26%，23年由于未有大规模并购加持，物企营收增速整体弱于22年同期。 资料来源：wind，申港证券研究所 分央企、国企与民营物企来看，23H1央企营收均值达57.7亿元，同比增长23.2%，地方国企营收均值为25.7亿元，同比增长16%，而民营物企营收均值为17.9亿元，同比增速为3.2%，从营收均值及同比增速来看民营物企均低于国央企，